不動産実務検定ブログ
2023/11/17
『タワマン節税終了でマンション価格暴落か！？』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『タワマン節税終了で
マンション価格暴落か！？』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1054
▼『タワマン節税終了で
マンション価格暴落か！？』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1060
▼『タワマン節税終了で
マンション価格暴落か！？』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1061
こちらのテーマ今回が最終回になります！
ぜひ、最後までお付き合いください♪
タワマンの評価が改められると
一体相続税はどのくらい増えてしまうのか？
こちらも日経新聞に掲載された
事例で見ていきましょう。
従来のルールでは実勢価格が
１億1,900万円のところ
その相続税評価額は3,720万円と
なっていましたが、
新しい評価方法に変わると
その遺産評価額は約7,140万円と
従来の２倍近くになって
今よりも500万円以上も相続税を
多く支払うことになってしまいます。
このように新ルールでは
従来の相続税評価額と実勢価格との差が
1.67倍以上ある場合に適用される見込みです。
新しいルールを簡潔にまとめると
◎ 相続税評価額が実勢価格に対して
６割以上ある場合
→ 従来の評価方法に従う
◎ 相続税評価額が実勢価格に対して
６割を下回る場合
→ 実勢価格の６割に達するよう
評価される
つまり、
相続税評価額は実勢価格の６割で
評価されるということになります。
従来の建物はすでに６割程度で
評価されているので問題はありませんが、
タワマンの上層階を持っている人の
相続税評価額は確実に上がると思いますので
残念ながら今後はタワマン節税に
過度な期待をすることはできなくなります。
それでは最後に、
◎ 今後タワマン価格がどうなっていくのか？
について解説いたします。
タワマン節税の封じ込めの影響で、
◆ マンション価格は下がってしまう
のでしょうか？
それとも、
◆ 全く影響なくマンション価格は
さらに上昇し続けるのでしょうか？
ずばり！
その件についてウラケンこと
浦田健に聞いたところ・・・
『その影響は全くないと思います！』
とのことです。
理由は２つ。
１つ目の理由は、
◎ まだタワマンで節税することは
できるから
もちろん今までのような過度な節税は
できなくなりますが、
たとえタワマンの評価方法が変わっても
まだ実勢価格の６割では評価してくれます。
さらにタワマンを買った後は
それを賃貸に出せば
土地の評価は「貸家建付地」になって
路線価の８割程度の評価になりますし、
建物部分は貸家の評価になって、
固定資産税評価額の70％の
評価に下がるので
通常のアパートのように相続対策としては
まだまだ有効なんです。
なので家賃が安定的に稼げる
タワマンであれば
今後も投資対象として
そして節税対策としても
有利なことに変わりはありません。
２つ目の理由は、
◎ タワマンの半数以上が首都圏に
集中しているから
現在全国には、
最高階が20階以上のタワマンは
約1,400棟以上も存在していて
今後も都市部の人口が増加していくとすれば
マンション価格は上がり続ける
可能性もあります。
また近年円安を利用して外国人投資家が
タワマンを買っていることからも
タワマンの人気はまだしばらくは
続くのではないかと思います。
ただ、価格が上がり続けるか
もしくは下がるのかは
誰にもわからないので
過度な期待は禁物なのは
言うまでもありません。
今回のテーマいかがでしたでしょうか？
今回はタワマン節税封じ込めについて
お伝えいたしましたが、
相続税以外の税金にも
増税の動きが止まりません。
例えば金融所得税の引き上げ、
年金受給年齢の引き上げや
扶養控除のルールも
変えるような動きがありますが
政府や国税の動きをしっかりと
キャッチアップして
無駄な税金は払わないように
しっかり対策しておくことが
重要だと思います。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
