不動産実務検定ブログ
2025/03/07
『住宅ローンで不動産投資をした人たちの末路』＜第１回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
最近ある不動産業者が
住宅ローンを利用して若者に
投資用物件を販売していたとして
逮捕される事件が発生しました。
実は今住宅ローを悪用した
不動産投資トラブルが
全国で多発しているんです。
本来住宅ローンというのは
家を購入して住む人に向けて
長期・低利で貸し出される
特別な融資ですが、
これを悪用して不動産投資に
利用するのは違法行為です。
例えば、
最初は自分で住んでいた家を
途中で賃貸に出すケースが
あると思いますが
実はこれも『ＮＧ』なんです。
なぜ、住宅ローンを使って
不動産投資をする人が
後を立たないのかと言うと
・ アパートローンに比べて
審査基準が低い
・ より長期・低利で借りられる
その結果、キャッシュフローが
出やすくなるからです。
不動産業者にとっても融資が出やすい分
物件を高く売ることができます。
なので業者も、
住宅ローンを使った投資を
闇で進めるケースが少なくないんです。
ところが住宅ローンを使って
不動産投資をしたことが発覚すると
大変なことになります。
銀行からは一括返済を
求められることになりますし、
借りた本人が詐欺罪という罪に
問われる可能性もあります。
さらに、
この履歴は信用情報に載ってしまうので
その後一切融資も受けられなく
なってしまうんです。
そこで今回のブログでは
◎ なぜ住宅ローンで不動産投資を
してはいけないのか
◎ 銀行に発覚したらどうなるのか
◎ 銀行に発覚した後借りたお金や
オーナーの人生はどうなるのか
そして、
◎ 住宅ローンで不動産投資をする裏技
この辺のところを分かりやすく
解説していきたいと思います。
ぜひ、最後までお付き合い下さい！
それではまず、
◎ なぜ住宅ローンで不動産投資を
してはいけないのか
これについて解説していきます。
住宅ローンとは文字通り
自宅として住むことを
前提として組むローンで
長期・低利で借りられることが
大きな特徴です。
なので、本来の住宅ローン以外の投資目的で
利用することは契約違反になります。
では、なぜ自宅購入と偽って不動産投資を
する人が後を立たないのかというと
投資効率がめちゃくちゃ良くなるからです。
例えば、
本来アパートローンなら新築でも
最長25年しか借りられませんが
住宅ローンなら35年も
ローンを組むことができます。
しかも住宅ローンだと
アパートローンよりも
金利が１～２％低くなりますので
住宅ローンを使って不動産投資ができれば
投資効率はめちゃくちゃ良くなるんです。
そもそもなぜ住宅ローンがこんなに
優遇されているのかというと
住宅ローンは銀行にとって
貸倒れリスクが極めて少ない
安全な債権として扱われているからです。
銀行は融資額に応じて貸倒引当金を
自己資本から積み立てる必要がありますが
住宅ローについては
貸倒れリスクが低いため
残債の0.01％～0.1％程度
積み立てればいいんです。
なので銀行は住宅ローンを
積極的に貸し出したいわけです。
一方、アパートローンとかプロパーローンは
貸し倒れリスクの高い債権になるので
残債の0.1％～0.3％程度の貸倒引当金を
積まないといけません。
これは住宅ローンと比べると
10倍以上の引当金になります。
なぜこんなに引当金を
積まないといけないかというと
アパートは家賃の滞納や空室リスクもあり
貸倒れ率が上昇する可能性があるからです。
そして、もし融資先の格付けランクが
要注意先になると
さらに５％～15％もの引当金が
必要になることもあります。
こうなると銀行のバランスシートも
悪くなってしまいます。
当然、
住宅ローンとして貸し出していたものが
不動産投資として転用されていた場合には
銀行は余計な引当金を積まないと
いけなくなります。
ですので、住宅ローンで不動産投資をすると
銀行から怒られるわけです。
ちなみに、一旦自宅用で購入した物件を
後に貸し出すのも契約違反になります。
もちろん転勤などでやむを得ず
貸す場合は例外ですが、
意図的に賃貸に出すのは絶対にＮＧです。
今回はここまでです。
次回は、
◎ 銀行に発覚したらどうなるのか
について解説したいと思います。
---------------------------------------------------
◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級から一気に学ぶことができる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
『2025年度 マスター認定短期集中講座』
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
---------------------------------------------------
◆◆◆ 全国事例研究会 in 京都 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
---------------------------------------------------
不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
---------------------------------------------------
▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
---------------------------------------------------
お申込心からお待ちしております♪
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
◆◆ よこやま今日のひとこと日記 ◆◆
『もうすぐ春ですねぇ～♪』
なぁーんて思っていたのですが、
今週は寒い日が多かったですね。
朝寒いと布団からでるのもつらい。
そこで、横山調べてみました。
＜寒い朝の寝起きを良くする6つの方法＞
１．就寝１～２時間前に入浴して
身体を温める
２．起床の30分前に暖房をセットする
３．日中にできるだけ日光を浴びる
４．苦しくなるほどの厚着をしない
５．温めてから布団に入る
６．起きたら朝日を浴びる
これなら横山でも出来るかもです♪
皆さんもぜひ試してみてくださいね！
