不動産実務検定ブログ
2025/03/17
『住宅ローンで不動産投資をした人たちの末路』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『住宅ローンで不動産投資を
した人たちの末路』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1382
▼『住宅ローンで不動産投資を
した人たちの末路』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1385
最終回の今回は、
住宅ローンで不動産投資をしていたり
自宅を賃貸していたことが
◎ 住宅ローンで不動産投資する裏技
について解説していきたいと思います。
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
ある一定のケースを除いて、
住宅ローンで結果的に投資が
できるケースが２つあります！
１つ目は、
◎ 転勤で物理的に自宅に
住めなくなったケース
これは仕方がないですよね。
物理的に自宅に
住めなくなるわけですから
この場合は銀行から
賃貸することが認められます。
また、親の介護などで家を空けるケースなど
やむを得ない事情がある場合も
賃貸が認められるケースがあります。
重要なことは、
『銀行に黙って賃貸に出さない』
ということです。
銀行は嘘をつかれることを
極端に嫌っていますし
そういう人は信用しませんので
賃貸に出さなければいけない
状況になった時は
真っ先に銀行の担当者に
相談した方がいいと思います。
２つ目は、
◎ 二世帯住宅を作って
片方を賃貸するケース
実は住宅ローンを使って
不動産投資ができきる合法的な方法が
二世帯型の賃貸住宅なんです。
ただ１つだけ条件があって
50％以上を自宅として使うことが
唯一の条件になります。
つまり、
・ 50％ ➡ 自宅
・ 50％ ➡ 賃貸
であれば、
全額フラット35などの住宅ローンが
使えるということなんです。
この方法は自宅の取得と
賃貸経営を一気に実現できる
とても素晴らしい方法だと思います。
なぜなら、
住宅ローンの負担が極端に減るからです。
例えば、
以前浦田がお手伝いをした
二世帯型の自宅兼賃貸住宅は
通常なら月々15万円程度の
ローン返済がありましたが
片方を賃貸にすることによって
実質毎月２万円程度のローン負担で
住んでいるそうです。
また、頭金を1,000万円入れて
購入したクライアントさんは
ローンを払っても逆に月々２万円の手残りが
出るようになったとのことです。
お二人とも今まで払っていた家賃は
どちらも10万円以上だったそうで
これまでの家賃負担も全て浮いた上に
ローンの負担もほとんどない
夢のようなマイホームを手にしたわけです。
二世帯型の自宅兼賃貸を所有する
メリットは他にもあります。
それは、たった一戸でも
『立派な賃貸業』
になることです。
一戸でも青色申告ができますので、
それだけで10万円の所得控除になりますし
賃貸部分は減価償却ができますので
毎年の所得を圧縮することができて
結果節税になるんです。
先々は家のメンテナンス費用も
経費にできるので
隣にテナントが住んでいることさえ
気にならなければ
『家を購入したのにお金がたまりまくる』
という嬉しい悲鳴を
あげることができるんです！
今回のブログいかがでしたでしょうか？
繰り返しになりますが
住宅ローンを投資目的で利用するのは
・ 重大な契約違反であり
大きなリスクを伴います
業者にそそのかされても
絶対に信用しないようにして下さい！
そして不動産投資をする際は
事前にしっかりと勉強して
信頼できる仲間やメンターを持った上で
投資を始めることを強くお勧めします。
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