不動産実務検定ブログ
2026/05/29
『不動産バブルはもう崩壊している！あなたが今とるべき行動とは？』＜第3回＞
こんにちは！
J-REC事務局の小川です。
『不動産バブルはもう崩壊している！あなたが今とるべき行動とは？』
前回➡＜第1回＞ ＜第2回＞
さて、前回解説したような要因が重なって
不動産価格は下がっていくわけですが、
さらに
値下がりが顕になっていくロジック
について解説したいと思います。
例えば表面利回り3%台の
投資用マンションを例にします。
ここでローンの金利が上昇すると
キャッシュフローは確実に
マイナスになると思います。
一方で管理費や修繕積み立て金は
上がっていきますよね。
こういう最近の不動産バブルで
投資用不動産を購入した人は
転売益を目的に購入している人が
多いですが、
キャッシュフローが一旦出なくなると
マイナスに耐えられる人しか
維持ができなくなります。
そして毎月の持ち出しに
耐えられなくなると
売り物件が増えます。
しかし、そんなに安く売っては
ローンが消えませんので、
最初は売り出し価格を高くします。
ですが、高い値段では売れないので
在庫が増えます。
結局売れないので泣く泣く
制約価格を下げて売却します。
制約価格が下がると周辺相場も
下がります。
こうやって値下がりの連鎖が始まって
バブルが崩壊していくわけです。
値崩れする可能性の高い物件の特徴は
駅から遠いとか利便性の悪い物件です。
あとはノンブランド物件であるとか
短期転売が多いエリアなどは
一気に値下がりしていく
可能性はあります。
ただ逆に都心など立地のいい物件は
バブルが崩壊しても落ちにくいと思います。
ただ落ちにくい＝上がり続ける
というわけではありません。
不動産が上がり続けるためには
次の買い手が必要なんです。
今後は金利が上がったりして
投資環境はますます厳しくなって
いきますので、
次の回買い手は今よりも確実に減ります。
その結果上値は重くなっていくわけです。
というわけで、
すでに日本の不動産バブルは崩壊している
といっても過言ではないと思うわけですが
こういう時の投資は、
いったん基本に戻って
価格が落ち着いてから買うのが正解です。
しかし価格が落ち着くのは少なくとも
4～5年はかかると思っていますから
しばらく買い場は来ないと思います。
しかし、ある種類の物件は
バブルに関係なくすでに買い場が来ています。
次回は今後狙い目の投資物件について
詳しく解説してきます。
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