不動産実務検定ブログ

こんにちは！
J-REC事務局の小川です。


今回はマンションのお話です。


先日新聞でも報道されたように


都心の中古マンション価格が
3年ぶりに下落しました。


私共は2年前からマンションの価格が
下がり始めることを予測しておりました。


私共がなぜ2年前からマンション価格が
下がり始めるのかと予測したかと言うと、


2年前の3月に日銀が0金利を解除し、
明確な利上げ方針を打ったからです。


不動産価格というのは金利と非常に
密接に関係しています。


金利が低い時はお金を借りやすいので
価格は上がりやすい。


逆に金利が上がれば
借入れコストが上がるので


価格には下落圧力がかかります。


なので本来であればゼロ金利が
終わった時点で


都心マンション価格は調整に入っても
おかしくなかったんです。


ところが予想に反して
なかなか下がりませんでした。


その理由は大きく2つあります。


1つは想定以上の円安です。


2年前に日銀は利上げ方針を
打ち出しましたが


実際の利上げは極めて緩く


未だに低理と言われる水準に
なっています。


その結果さらに円安が進み


海外マネーがさらに
日本の不動産に向かったんです。


東京の都心マンションは
日本人から見れば異常に高いです。


でも外国人投資家から見ると
円安の日本の不動産は


バーゲンセールに
見えていたと思います。



もう1つは大型開発です。


板ガーデンヒールズ、アザブ大ヒルズ、
湾ンガンのタワーマンションなど


都心の大型開発が、


「東京の不動産は
　まだまだ上がる」


という雰囲気を
作っていたと思います。


しかしここに来てさすがに限界が
見えてきました。


ではこれから一気に不動産価格は
下がるのでしょうか?


それとも下落は
一時的なものなのでしょうか?


今回は都心マンションや
それに関連するものについて


具体的に解説していきたいと思います。



トピック

1.ついに都心マンションの下落が始まる

2.反転下落のきっかけとは？

3.バブルは崩壊したのか

4.価格の調整はいつまで続くのか




①『ついに都心マンションの下落が始まる』


直近の3月は東京都心6区の
中古マンションの平均希望売り出し価格が


70平米あたり1億8732万円となり、
全月費で0.2%下落しました。


下落幅だけを見るとたったの0.2%です。


しかし重要なのはこれが37ヶ月ぶりの
下落だということです。


しかも人事移動や進学などで
マンション需要が盛り上がりやすい春先に


価格が下がったというのも特徴です。


これは大きなサインだと思っています。


例えば注目の見たガーデンヒルズの
70平mあたりの換算価格は


前月と比べて約10%　5100万円程度を
値下がりし


パークタワー西宿は約8%　1700万円程度


下落パークコート級ザタワーも
約2%860万円程度を値下がりしています。


さらに都心6区の中古マンション在庫は


12月に4211個、

1月に4260個、

2月には4472個まで増え、


直近3ヶ月以内に値下げした物件が
全体の44.1%に達しています。


つまりほぼ半分の物件が
値下げしているというわけです。


これはもう強気で出せば売れるという
相場ではありませんよね。


今までは高く出しても、


そのうち誰かが買うという
雰囲気がありました。


でも今は高く出しても
買い手がつかない。


なので、値下げせざる負えないんです。


これが今都心マンション市場で
起きている事実です。


次回はなぜ反転下落は始まったのか、

『反転下落のきっかけ』について
解説していきます。





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