不動産実務検定ブログ

2021/12/01

『苦労は買ってでもせよ? ?でも大きな失敗は事前に学んで 避けたほうが絶対いい』

J-REC北海道支部長の原田哲也です。


私は札幌でオーナーズビジョン株式会社という不動産会社を2010年から経営しています。
そして、J-REC北海道支部を立ち上げたのも2010年ですから、札幌で不動産投資を学べる場を作るために創業したと言っても過言ではないです。

元々は大学在学中に宅地建物取引士の資格を取得し、建設・不動産業界に進みました。

平成6年大学卒業後にハウスメーカーに就職し、おもに個人住宅の建設営業として約7年間従事した後、札幌のアパート建設専業メーカーに勤務、おもに地主さんの土地活用やアパートの建設の営業に従事したのがこの賃貸業界に関わった最初です。


その後北海道有数の賃貸仲介会社の建設部門に移り、新築投資アパートの企画、販売の営業についた後に独立し、2010年1月に不動産コンサルタント会社「オーナーズビジョン株式会社」を設立し今に至っています。

サラリーマン時代から大家業も開始し新築アパート取得や任売+大規模修繕、競売、売却等数々の経験をしている、現役の大家でもあります。


現在は不動産経営顧問として十数社に関わり、コンサルティング会員は190名ほど。
またプロの宅建業者として収益不動産のコンサルティング型仲介も行っています。


一般財団法人日本不動産コミュニティー北海道支部を立ち上げてから、500名以上の受講生を輩出し、学ぶ場は北海道の帯広・苫小牧・旭川にまで広がり、育成した講師は20名を超えました。


また主催する北海道大家塾は、会員登録人数は1400名を超え、開催は62回、参加人数は3600人を数えている北海道では最大のオーナーコミュニティーにまで育ちました。


現在はオーナーズビジョン株式会社を経営しながら、
一般財団法人日本不動産コミュニティー北海道支部 支部長と本部 教育委員会を担当しています。

あと健美家不動産投資ニュースライターとして月一回記事を上げていますので宜しければ読んでください。



JRECは不動産投資を学べる優良な講座がたくさんあります。

その講座でも触れられていますが、大家さんがアパ・マン経営を成功させる為の様々なポイントがありますのでここで整理しますね。


①不動産投資を成功させる4要素

  企画、ファイナンス、税務、賃貸管理


②不動産投資の3つの力

  立地力、収益力、運用力


この2つの観点は不動産実務検定講座で教えていることです。


まずは買うとき、建てるときの企画(計画)が一番大切です。
不動産投資を成功させるのは、1に企画、2に企画、3に企画と言われています。

「企画」の成否が、アパ・マン経営を成功させるための8割以上を占めると言われているのです。


具体的に「企画」とは、もし購入するのなら、

その物件をいくらで購入するのか?
 
自己資金はいくら出して、融資の返済年数は何年で組むのか? 

土地と建物の比率はどのように決めるのか?

購入した後にリフォームが必要なのか?

そもそも入居者が付けられる物件なのか? 需要があるエリアか?

一棟アパートがいいのか、区分所有の分譲MSがいいのか?などなどです。


また、建築する場合は、そもそもそのエリアで立てるべきか?

間取りはファミリー向けなのか、単身向けなのか?

そもそも賃貸住宅がいいのか? 


こういった事が「企画」の上で考えるところです。
そして「企画」には、どうしても後で変えることの出来ない、「立地」が含まれます。


ですから「企画」が大切だというのです。

立地が良ければ、ある程度のマイナスポイントは埋められるのです。



前述した「4要素」と「3つの力」が、アパート経営の成功の鍵を握りますので、必ず覚えておいて下さいね。
ですが、「もう買った後なんだから、いまさらっ!」って思われるかもしれませんね。


私に相談で来られる大家さんの多くも、買ってから来ることが多いんですよ。
「買う前に聞いてくれれば~」って事が何度もあります。


小さな失敗は経験を積むためには必要なことです。
ですが復活するのが大変な大失敗はして欲しくないです。


そのためには各地のJRECの講座や、私や仲間が開催している大家塾に来て色々と勉強することが大切です。


ちなみに私が開催している北海道大家塾は、7/18(土)に開催されます。
全国の皆様も参加できるように、WEBでの参加も出来るようにしています。

第一部は『失敗しない区分マンションの選び方』と題して、2008年から一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)広島支部長を努める横山顕吾さんにお話していただきます!

2012年に投資用分譲マンション2戸を取得。その後、2017年に区分マンション所有に特化した専業家主へ転身され、現在は広島市を中震に32戸の区分マンションを所有されています。

区分マンションで投資をすることに決めた理由は、他の不動産投資と比較して圧倒的に「低リスクNO.1」と判断したからといいます。

では、なぜ投資家の間で区分マンション投資が広く行われていないのでしょうか?

1番の理由は、区分マンションを継続して購入することが難しいからだと思われます。
区分マンションは土地の所有権がないため資産価値が低く算定されがちです。したがって、属性や自己資金で3戸くらいまでは続けて購入できても、金融機関からは資産価値を損なっていると判断され、融資が止まってしまう可能性が高いといわれています。

横山さんはその区分マンションが資産価値を損なっているという欠点を克服する方法を確立され、6年間で30物件以上取得されています。

今回は、区分マンションのメリット・デメリットについてお伝えいただきます。


第二部では『初期投資に対する満室時利回り180%!借り上げ戸数300室超の張り上げ大家の儲け方』と題して、株式会社めぐみ企画 代表取締役 金城めぐみ氏にご登壇頂きます。

不動産業界歴14年!前職は一棟中古マンション・アパートの仕入営業をこなしながら、管理者とて100棟以上の売買だけでなく、不動産管理やサブリースの企画を担当。

11年前に当時勤務されていた会社の転勤で東京から札幌へ。

収益物件の売買や管理業務の経験を生かして、2012年から個人的にホームページで運営をスタート。

2017年8月にサブリース事業を起業し、2年半で借り上げ戸数300室を突破されました。

今回は、築古物件を借り上げ保証人・保証会社不要でお部屋を提供しているその手腕をお話いただきます。


ぜひ宜しければご参加ください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

2020年7月18日(土)開催

北海道大家塾の詳細はこちらです。

https://www.hokkaido-ooyajuku.com/seminar/20/0718

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


▼現在受付中の講座

【 2級認定講座 】 

1日目   2020/08/22  (土)   10:00-17:30
2日目   2020/08/29  (土)   10:00-17:30

https://www.j-rec.or.jp/schedule/show/2288


 

【 1級認定講座 】 

1日目   2020/10/24   (土)    10:00-18:00
2日目   2020/10/31   (土)    10:00-18:00

https://www.j-rec.or.jp/schedule/show/2289



----------------------------------------

オーナーズビジョン株式会社 代表取締役
J-REC北海道支部 支部長

原田哲也

http://ooyakentei-hokkaido.com/

-----------------------------------------