不動産実務検定ブログ
2020/10/01
『借入するなら「元金均等返済方式」「変動金利」がオススメ』
みなさん、こんにちは！大阪第１支部 北大阪S Gの森本竜也です。
私は、大阪府内に賃貸マンションを3棟（134室）所有し、全て自主管理しております。
賃貸経営歴は約20年になりました。
さて、物件購入する際の借入についてですが、私は必ずこの形を選択します。
「元金均等返済方式」
「変動金利」
何故なのか？
賃貸経営で最も気をつけなければならないのは、キャッシュフローです。
簡単にだけ説明しますと、現金支出のない経費である減価償却費は15年目を境に大きく減少します。
その分経費が少なくなり、税負担が大きくなります。
築が古くなればなるほど、得られる賃料や礼金などの売上は減少し、修繕費や広告料等の支出は増加していきます。大規模修繕には大きな出費が伴うのは言うまでもありません。
賃貸経営は、築が古くなればなるほど、お金がかかりキャッシュフローが悪くなるわけです。
そこに加えて「元利均等返済方式」で借入を行うと、経費となる利息支払は年々減少、経費とならない元金返済は年々増加します。
つまり元利均等返済方式は年月が経過するにつれ、さらにキャッシュフローを悪化させてしまいます。
更に、元利合計の総支払額は、元利均等返済方式の方が高くなります。
元金均等返済方式の場合、元利金の返済は借入当初が最も高くなりますが、築が新しい時期の方がキャッシュフローに余裕があります。
賃貸経営の特性を考えれば、元金均等返済方式の方が理にかなっているわけです。
先述しましたが、元金均等返済方式の方が元利合計の総支払額額が低くなるのも大きなメリットとなります。
また、金利を変動金利で借りるのは何故か？
固定金利の方が、中長期の計画は立てやすく、金利変動リスクを抑えるメリットがあります。
しかしながら、固定金利を選択すると、一定期間その不動産を売却することが困難になります。その理由は固定金利を解約すると高額な違約金が発生しまうからです。
これでは、売却という賃貸経営における一つの選択肢を失うことになってしまいます。
購入後、売却することは絶対にないのであれば何の問題もありません。
しかし大半のオーナーにとって売却という選択肢を失うことは、賃貸経営の上で大きなデメリットとなるのではないでしょうか。
以上のことから、私は必ず「元金均等返済方式」・「変動金利」で借入を行うことにしています。
不動産は買ったら必ず儲かるものでは決してありません。
購入金額・借入方法などをしっかりと理解した上で購入しなければ、人生を台無しにし兼ねません。
そこでお勧めするのは、J-RECが開催している不動産実務検定の受講です。
不動産という高額な取引・事業を遂行するためには、最低限の勉強は必要です。
その勉強が短期間で効率的に行えるのが不動産実務検定です。
私も受講した一人ですが、実務経験者もそうでない方でも、必ず学んで良かったと思える内容になっています。
また、不動産購入前に必ず行っていただきたいのが、収支シミュレーションです。
高額な不動産を無計画に購入してはいけません。
幾らで購入すべきなのか？
どの借入方法が良いのか？
どのくらい経費がかかるのか？
比較検討しながらシミュレーションが行えるのが収益不動産シミュレーションシステム「R P S S」です。
無料で5件分のシミュレーションを行っていただけるので、使ってみて損はないはずです。
https://www.rpss.jp/
仕事は準備が８割。
しっかりとした準備を整えて賃貸経営を行うようにしましょう。
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J-REC大阪第1支部
J-REC公認 不動産コンサルタント
森本 竜也
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不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
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私は、大阪府内に賃貸マンションを3棟（134室）所有し、全て自主管理しております。
賃貸経営歴は約20年になりました。
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簡単にだけ説明しますと、現金支出のない経費である減価償却費は15年目を境に大きく減少します。
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築が古くなればなるほど、得られる賃料や礼金などの売上は減少し、修繕費や広告料等の支出は増加していきます。大規模修繕には大きな出費が伴うのは言うまでもありません。
賃貸経営は、築が古くなればなるほど、お金がかかりキャッシュフローが悪くなるわけです。
そこに加えて「元利均等返済方式」で借入を行うと、経費となる利息支払は年々減少、経費とならない元金返済は年々増加します。
つまり元利均等返済方式は年月が経過するにつれ、さらにキャッシュフローを悪化させてしまいます。
更に、元利合計の総支払額は、元利均等返済方式の方が高くなります。
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▼2級ホームスタディー 2021年度版
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