不動産実務検定ブログ
2020/12/15
『不動産投資で「え？って思ったこと。」』
みなさま、こんにちは！
J-REC 大阪第一支部 坂井 建文です。
私は、開業医専門の不動産コンサルタントをしています。
その傍ら、夫婦で不動産賃貸業を行っています。
本日、初めてブログを書かせて頂くので、温かい気持ちで見守ってください！
よろしくお願い致します。
では、今回のテーマは
「え？って思ったこと。」です！
先日、お客様から不動産投資に興味のある方をご紹介頂きました。
その方(Aさん)から、
Aさん「不動産投資にすごく興味あります。マンション2室持ってるんですが、色々と教えてください！」
坂井「そうなんですね！なぜ、ご興味あるんですか？」
Aさん「本業以外に不労所得や将来の年金作りと相続対策にと思い、昨年マンション2室買いました！
今、検討している物件の資料を持ってきました！私は良いと思っていますが、どう思いますか？」
坂井「ありがとうございます。資料拝見しますね！」
どうやら、2室を購入した会社から営業をうけているようだ。
私が良いといえば、3000万円のワンルームマンションを買いそうな勢いだ。
物件パンフレットや収支シミュレーションをみる坂井。
思わず、「え？」
坂井「．．．。赤字のキャッシュフローと家賃収入が将来ずっと同じですが、間違っているんですかね？」
Aさんは、満面の笑み。
Aさん「間違いじゃないです。赤字は損益通算で節税できると言われて、家賃は家賃保証で同じと聞きました。」
「え？」と思った私はAさんは色々と不動産投資のリスクをご存じではないと感じ、
不動産実務検定で学んだ不動産投資で成功させる4要素を簡単にお伝えしました。
この４つの要素で、Aさんをあてはめると、
① 企画については、当初キャッシュフローを得たいという目的だったのですが、当初から赤字のキャッシュフローが発生する。
② ファイナンスに関しても、金利1％以下で借入可能な資産状況にも関わらず、最初から金利2％以上でのノンバンク系からの借り入れを提案される。
③ 税務に関しても、課税所得が1800万円を超える税率にも関わらず、当初から赤字キャッシュフローが発生するので、個人で所有することで節税できると説明をうける。
実際は、個人の課税所得が800万円～900万円程度を超えるころから、法人化を検討すべき内容ですし、
毎月のマイナス収支分が全て節税できると勘違いされていた。
➃ 賃貸管理についても、購入した不動産業者に任せきりであること、広告料や今後修繕がかかる予算を考慮していなかった。
以上の事が分かり、Aさんは購入せず見送ることにしました。
Aさん「色々と教えて頂きありがとうございました。目から鱗でした。数年前にお会いしたかった。」とおっしゃっていただきました。
この時、不動産実務検定を学んで良かったと改めて思いました。
J-RECは、
「不動産取引に関わる全ての人がお互いの利益を尊重しあい、安心して取引できる世の中を作る。」
ことを基本理念としています。
その為にも、少しでも不動産投資に興味ある方には是非不動産実務検定を学んで頂いてほしいです！
学んだあと、ご家族や友人、お客様に不動産投資で、「え？」って思うことがあれば教えてあげてくださいね！
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J-REC大阪第一支部
株式会社 華森
坂井 建文
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不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
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J-REC 大阪第一支部 坂井 建文です。
私は、開業医専門の不動産コンサルタントをしています。
その傍ら、夫婦で不動産賃貸業を行っています。
本日、初めてブログを書かせて頂くので、温かい気持ちで見守ってください！
よろしくお願い致します。
では、今回のテーマは
「え？って思ったこと。」です！
先日、お客様から不動産投資に興味のある方をご紹介頂きました。
その方(Aさん)から、
Aさん「不動産投資にすごく興味あります。マンション2室持ってるんですが、色々と教えてください！」
坂井「そうなんですね！なぜ、ご興味あるんですか？」
Aさん「本業以外に不労所得や将来の年金作りと相続対策にと思い、昨年マンション2室買いました！
今、検討している物件の資料を持ってきました！私は良いと思っていますが、どう思いますか？」
坂井「ありがとうございます。資料拝見しますね！」
どうやら、2室を購入した会社から営業をうけているようだ。
私が良いといえば、3000万円のワンルームマンションを買いそうな勢いだ。
物件パンフレットや収支シミュレーションをみる坂井。
思わず、「え？」
坂井「．．．。赤字のキャッシュフローと家賃収入が将来ずっと同じですが、間違っているんですかね？」
Aさんは、満面の笑み。
Aさん「間違いじゃないです。赤字は損益通算で節税できると言われて、家賃は家賃保証で同じと聞きました。」
「え？」と思った私はAさんは色々と不動産投資のリスクをご存じではないと感じ、
不動産実務検定で学んだ不動産投資で成功させる4要素を簡単にお伝えしました。
- 企画 (物件の選別、設計、収支計画など投資全般における企画)
- ファイナンス (事業化に必要なファイナンスの知識)
- 税務 (事業化及び運営に必要な税務の知識)
- 賃貸管理 (安定経営を続けるために必要な管理ノウハウ)
この４つの要素で、Aさんをあてはめると、
① 企画については、当初キャッシュフローを得たいという目的だったのですが、当初から赤字のキャッシュフローが発生する。
② ファイナンスに関しても、金利1％以下で借入可能な資産状況にも関わらず、最初から金利2％以上でのノンバンク系からの借り入れを提案される。
③ 税務に関しても、課税所得が1800万円を超える税率にも関わらず、当初から赤字キャッシュフローが発生するので、個人で所有することで節税できると説明をうける。
実際は、個人の課税所得が800万円～900万円程度を超えるころから、法人化を検討すべき内容ですし、
毎月のマイナス収支分が全て節税できると勘違いされていた。
➃ 賃貸管理についても、購入した不動産業者に任せきりであること、広告料や今後修繕がかかる予算を考慮していなかった。
以上の事が分かり、Aさんは購入せず見送ることにしました。
Aさん「色々と教えて頂きありがとうございました。目から鱗でした。数年前にお会いしたかった。」とおっしゃっていただきました。
この時、不動産実務検定を学んで良かったと改めて思いました。
J-RECは、
「不動産取引に関わる全ての人がお互いの利益を尊重しあい、安心して取引できる世の中を作る。」
ことを基本理念としています。
その為にも、少しでも不動産投資に興味ある方には是非不動産実務検定を学んで頂いてほしいです！
学んだあと、ご家族や友人、お客様に不動産投資で、「え？」って思うことがあれば教えてあげてくださいね！
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株式会社 華森
坂井 建文
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