不動産実務検定ブログ
2021/03/03
『一棟目がなかなか買えない人の特徴 第２回』＜全３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今回のテーマは
『一棟目がなかなか買えない人の特徴』
こちらを全３回シリーズでお送りしております。
▼『一棟目がなかなか買えない人の特徴』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/403
今回は第２回目です。
ぜひ、最後までお付き合いください♪
早速、今回は２つ目のポイント
『売値で購入を判断してはいけない』
をお届けします！
まず、これはどういうことかというと、
不動産投資の初心者は広告に記載されている売値で判断をしがち
そして結果「売値を見て良い物件がありませんよ」
と嘆いてしまうということです。
物件というものは基本的に、
その売値表示されている売値ではなく
必ず指値で買うもの
指値をして自分の投資基準に合わせるんです。
そのためには、自分の期待利回り的な投資の基準を
持っておく必要があります。
表面利回りだったら10％なのか15％なのか
それとも20％を狙っていくのか。
例えば、駅近であれば何％、
駅から15分以上離れていたら20%を狙っていくとかです。
こういったエリアごと、あるいは築年数だとか、
そういった基準ごとに自分が狙うべき表面利回りの
ターゲットを決めていきます。
さらに重要になるのは
実質利回り
これは「ROI」 と言われて
Return on investment と言いますが、
実際に手元に残る税引き前のキャッシュフローの金額を
総投資額で割った％です。
この一般的な「良し」とする基準というのは人それぞれではありますけれども、
最低３%～５％はないといけないと思います。
つまり１億円投資をして実質利回りが３%であれば、
税引き前のキャッシュフローが300万円ないといけないということになります。
この、「表面利回り」だったり「実質利回り」だったり、
自分の投資基準をあらかじめ決めておいて、
そこから逆算をして、
買い付けの値段を決めていかなければいけないんです。
もし表示されている価格売値とそこに乖離があれば、
当然指値をして買い付けをするということになります。
ほとんどのケースで自分の基準に合う値段で売りに出されていることはありませんので、
物件は基本的に指値で買うということになるんです。
そしてもうひとつは
購入の予算レンジを広げるということです
もし現金が500万円あって、この500万円を自己資金として
現金で買える物件を狙っているのだとすれば、
もちろん500万円で購入できそうな物件に狙いを定める必要がありますが、
500万円前後の物件だけを探せばいいのかというとそうではありません。
探す物件のレンジとしてはだいたい売値で1,000万円ぐらいの
レンジのものまで検索を広げていく必要があります。
そして頭金1,000万円あって
ローンを使いレバレッジをかけて購入していくのであれば
3,000万円ぐらいの物件がターゲットになってきて、
物件検索のレンジは4,000万円ぐらいまで広げていく必要があります。
そしてそのように広げた物件のレンジの中から
自分の基準に合うものを絞り込んでいき
そこに価格の差があれば、
当然そこで指値をして購入していくということになります。
今回はここまで！
いかがだったでしょうか？
次回は最終回、
『常に３カ月以内に良い物件を購入する秘策』
をお伝えします。
お楽しみにぃー！
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の不動産実務検定認定講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
