不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池です！


今日は銀行訪問のお話です。


実践的ですぐに取り入れやすい内容ばかりです。
ぜひ参考にしてくださいね！


まず、確定申告が終わったらすぐにやるべきことが銀行への報告です。


株式会社の場合には株主総会で株主に決算の報告をしますよね。


同じように、ローンを借りて
不動産投資などの事業をしている場合には


最大の協力者であり理解者である銀行へ
表敬と決算の報告をする必要があるのです。


もし銀行から、


「今年の確定申告書いただけませんか」


と言われてしまったら、あなたは経営者として
三流のレッテルを貼られてしまうかもしれません。


もしあなたが、今後も不動産投資を拡大していきたいなら


継続的に融資をしてくれる可能性のある銀行とは
良好な関係を維持していく必要があります。


そこで、今回は決算後あるいは確定申告が終わった後に
取引先の銀行にどのような報告を行うべきか、


また具体的にどのような話をすれば


「次も是非融資させてください」と
言ってくれるようになるのかを解説したいと思います。


今日のブログを読んでいただければ、


銀行訪問の際に具体的にどのような準備を
していけばいいかがわかります。



それではトピックを4つに分けてお伝えしていきます。
 

１．銀行訪問をする目的
２．銀行訪問はいつすべきか
３．銀行訪問の際に持参すべきものについて
４．好印象間違いなし！話題作りの秘密について

 

１．銀行訪問をする目的

まずは銀行訪問する目的について整理しておきましょう。


言うまでもありませんが銀行訪問をする目的は
アパートローンを獲得することです。


しかし不動産投資は1物件だけではなく
継続的に資産を増やしていくのが王道ですから


そのためには継続的に融資をしてもらうことが
重要になります。


なので初めて融資を受けたらそれで終わりではなく、
実際に融資を受けた物件が、


その後どうなっているのか、
しっかり報告する必要があるのです。


これは会社の運転資金の融資と同じで、


業績が良ければ向こうから「借りてください」と
言ってもらえるようになるわけです。


銀行に言われる前、
に融資してもらった事業がどうなっているのか、


定期的に報告する必要があるのです。


繰り返しますが、重要なのは

「向こうから言われる前に、
　こちらから報告する」ということです。
 

こちらから報告すれば、
そういった経営者は当然印象が良くなりますし、


次のローン審査にも必ずプラスに働きます。

２．銀行訪問はいつすべきか

銀行へは、いつ訪問するのが効果的なのか。


タイミングは3つあります。


一つ目のタイミングは物件の購入を検討しているときです。


もし既にいい物件を見つけていて、
購入を検討している時は、


ぐずぐずしているとライバルに買われてしまうので
今すぐにでも銀行訪問をしましょう。


または、実際に買いたい物件がなくても
すでに物件を探し始めているなら


銀行へ訪問をした方がいいと思います。


なぜなら自分がどのぐらいの融資を
受けられそうか理解していないと、


いい物件が出てきても買えるかどうかわからないので、
すぐに買い付けをすることができないからです。


二つ目のタイミングは
確定申告や決算が終わった直後ですが、


1年間の事業年度が終ったら、
確定申告書などの成績表を持って


すぐに担当者にアポをとって
説明にいきましょう。


多くの投資家は担当者から連絡があってから
申告書を提出する場合が多いですが、


先に先手を打ってアポをとって訪問すれば
あなたの印象は絶対にプラスになるはずです。


3つ目のタイミングは、
銀行の担当者が変わった時です。


銀行の担当者は必ず転勤があります。


新任の担当者へは、
当然それまでの得意先の情報は引き継がれますが


残念ながら人間関係はリセットされてしまいます。


なので担当者が変わった時には面倒くさがらず、
また一から人間関係を作るくらいの考えで訪問した方が


継続的な融資につながっていくと思います。


 

３．銀行訪問の際に持参すべきものについて

さて次に、実際に銀行訪問の際に持参する物ですが


初めて銀行を開拓する人も、
すでに取引がある人も、


・個人の場合は源泉徴収票を3年分、もしくは確定申告書を3期分
・法人の場合は決算賞を3期分


持参すると良いでしょう。


ちなみに3期分ない場合は、2期分でもいいと思います。


そして既に取引のある人は、
物件の直近の経営状況に関する資料を持参すると良いでしょう。


具体的には年間の賃貸状況や稼働率を一覧にした
レントロールや事業収支が必要です。


また初めて訪問する人は、
今まさに買いたい物件がなくても


想定する規模の物件の資料を持っていくと良いでしょう。


具体的には販売資料や図面、
そして事業収支のシミュレーションなどを持っていくと良いでしょう。


そうすれば担当者もどのぐらいの融資が可能か、
ある程度の目安は試算してくれると思います。


ちなみに持参する資料は必ず預けられるように、
すべてコピーしてバインダーファイルにひとまとめにして


インディックスをつけておくと好印象を持たれると思います。


銀行の担当者はあなたの年収を見ているだけではなく、
その人の人柄や真面目さなども実はしっかりと見ているのです。

 

４．好印象間違いなし！話題作りの秘密について
 

さて最後に銀行を訪問した時に、


・具体的にどんな事を話せば好印象を持ってもらえるのか
・どんな話をすれば融資に結びやすくなるのか


会話のポイントについてお話しましょう。


その前にまず服装ですが、必ずしもスーツを着て行く必要はありません。
ただ、人に不快を与えない清涼感のある服装にすることは大切です。


「自分にはファッションセンスもないし、
　どんな服が清涼感があるのか分からない」


という人は、スーツを着て行くほうが無難かもしれません。


そして実際に訪問する際は、
できれば融資担当者にアポを取ってから伺った方がベターです。


その方が相手もしっかり話を聴く準備ができているので
突然飛び込みで訪問して門前払いをされることもありません。


次に具体的に話す内容ですが、


まず既に融資を受けている場合には
決算報告を一通りするといいでしょう。


そして次の投資案件についてダミーでもいいので
物件の資料を持ち込んで、融資の相談をしておくといいでしょう。


そうすると今後も積極的に融資をしてくれそうか、
それともしばらく様子見なのか、感触がつかめると思います。


初めて訪問する場合には、
物件取得の計画についてお話したり、


融資の条件に関する基準などをヒアリングするといいでしょう。


また、もし感触が良い場合には、


その場で新規口座を開設して、
毎月の給与などの振込先に指定するのもいいでしょう。


もしも物件が既にある場合には、
借り換えの相談や少額のリフォームの融資から取引するのもいいでしょう。


もし現金で賄えるレベルの小規模なリフォームであっても、
少額の融資から取引を始めることによって


後々の大型融資につながることもあるのです。


さて、いかがでしたでしょうか。


今日は銀行訪問の際の作法についてお伝えしました。

あなたが銀行と付き合うべき理由はただ一つ。


「融資を受けること」です。


融資を受けることで、不動産投資にはレバレッジが効いて


あなたの資産が増えるスピードは加速します。


ぜひ参考にしてみてくださいね！

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局　菊池