不動産実務検定ブログ
2021/11/05
『後悔しないマイホームの買い方6選 最終回』＜全3回＞
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の菊池です！
前回に続き、「後悔しないマイホームの買い方6選」について、
ご紹介していきます！
▼▼▼▼
前回の内容はこちらから！
▲▲▲▲
【目次】
早速前回の続きになりますが、
まずは間取りの考え方についてお伝えしていきます。
不動産投資としてマイホームを考えるなら
どれぐらいの間取りがベストなのでしょうか。
ここまでの流れで、
都心で買わなければ資産は減ってしまう可能性がありますよ
ということは理解できたと思います。
しかし都心で住宅を買うということになると
価格がとっても高いので
広い間取りを購入することは
なかなか難しいと思います。
つまり立地の良さと間取りの狭さは
トレードオフになってしまうのです。
しかし不動産投資の観点から
将来的な売却のしやすさや、
住まなくなった時の貸しやすさを考えると
ズバリ50平米前後の間取りがオススメです。
その理由は、
今後の日本は2050年には
人口1億人を切ると言われていて、
少子高齢化がどんどん加速しますし、
今後の世帯別の人口動態を見ても
単身世帯、夫婦のみ、1人親と子の
単身少人数世帯が全体のなんと7割を占めるのです。
そして今後の居住スタイルの予測を見てみると
こういった単身少人数世帯向けの
50平米前後の間取りが主流になると言えるわけです。
つまりこういった需給関係を見てみると
不動産投資の観点で考えれば
50平米前後の住宅が
一番貸しやすく、売りやすく
流動性の高い物件だということが言えるのです。
さて次にローンの考え方についてお話しましょう。
その答えは
多くても可処分所得の25%に返済を抑える
のが基本になります。
なぜ可処分所得の25%に押さえるべきなのか。
年収500万円の人が可処分所得の25%で買える家は
35年返済で約2700万円になります。
2,700万円しか借りれないと、
中古でも都心になんて
家なんか買えるわけないじゃん
いう人は多いと思いますが、
実は夫婦のペアローンを組めば
買える場合があります。
しかしこのペアローンは絶対に組むべきではないのです。
ちなみにペアローンというのは何かというと
一つの物件に対して
夫婦それぞれが住宅ローンを組んで
一人でローンを借りる際の
約2番ほどの融資も可能になる魅力的な融資です。
例えば5000万円の物件を買おうと思った時に
夫の年収だと3000万円までしか借りられないところを
奥さんの年収で2000万円のローンを追加で組んで
合計で5000万円の融資を引っ張るという方法なんです。
しかしこのペアローンにはとっても大きなリスクがあるのです。
そのリスクの1つめは
どちらかの収入が激減もしくは途絶えてしまったら
返済できずに破綻してしまう
ということ。
そして2つめは
離婚するリスクがあるということです。
今は4組に一組が離婚する時代と言われていますから
今は仲が良かったとしても
絶対に離婚しないとは言い切れません。
仮にペアローンを組んだ後に離婚したとすると、
債務の問題はお互いに残ってしまうんです。
なので基本的に住宅ローンを組む際は
世帯主が一人で組むのが基本になります。
さていかがでしょうか。
このようにマイホーム購入を不動産投資という観点で考えると
都心で
築20年前後の中古で
駅近マンション
広さは50平米前後
そして可処分所得の25%以内で買える物件
ということになってきます。
このような条件で物件を購入することができれば
あなたはマイホームを買って後悔するリスクは
とっても小さくなると思います。
「そんな都心になんか、今の年収じゃ買えないよ」
と言うのであればとっておきの方法があります。
それは賃貸併用住宅を建てるという方法です。
簡単に説明すると、
二世帯住宅をつくって
片方を貸してして片方に住む
という方法です。
そしてお隣さんからの家賃収入で
全体のローンを返済していくというヤドカリ戦法なんです。
自宅部分が50%以上あれば住宅ローンを使えますし、
賃貸部分は減価償却をすることが出来ますので
所得税の節税にもつながります。
賃貸部分は子どもが大きくなれば子供部屋として使えますし
子供が大人になって家を出たらまた賃貸に出して
その家賃収入を年金代わりにすることもできます。
このように家族の成長に合わせて使い方を変化させられるだけではなく
住宅のコストを劇的に下げる利点があるのも賃貸併用住宅のメリットです。
以上、3回にわたってお伝えしてきました。
ぜひ参考にしていただけると嬉しいです。
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J-REC事務局 菊池
前回に続き、「後悔しないマイホームの買い方6選」について、
ご紹介していきます！
▼▼▼▼
前回の内容はこちらから！
▲▲▲▲
【目次】
1.日本の家の価値は半分しか残らない
2.エリア選びの考え方
3.戸建てかマンションか？
4.新築か中古か？
5.間取りは何平米がベストか？
6.ローンの考え方
7.家をタダ同然で手に入れる方法について
早速前回の続きになりますが、
まずは間取りの考え方についてお伝えしていきます。
5.間取りは何平米がベストか？
不動産投資としてマイホームを考えるなら
どれぐらいの間取りがベストなのでしょうか。
ここまでの流れで、
都心で買わなければ資産は減ってしまう可能性がありますよ
ということは理解できたと思います。
しかし都心で住宅を買うということになると
価格がとっても高いので
広い間取りを購入することは
なかなか難しいと思います。
つまり立地の良さと間取りの狭さは
トレードオフになってしまうのです。
しかし不動産投資の観点から
将来的な売却のしやすさや、
住まなくなった時の貸しやすさを考えると
ズバリ50平米前後の間取りがオススメです。
その理由は、
今後の日本は2050年には
人口1億人を切ると言われていて、
少子高齢化がどんどん加速しますし、
今後の世帯別の人口動態を見ても
単身世帯、夫婦のみ、1人親と子の
単身少人数世帯が全体のなんと7割を占めるのです。
そして今後の居住スタイルの予測を見てみると
こういった単身少人数世帯向けの
50平米前後の間取りが主流になると言えるわけです。
つまりこういった需給関係を見てみると
不動産投資の観点で考えれば
50平米前後の住宅が
一番貸しやすく、売りやすく
流動性の高い物件だということが言えるのです。
6.ローンの考え方
さて次にローンの考え方についてお話しましょう。
その答えは
多くても可処分所得の25%に返済を抑える
のが基本になります。
なぜ可処分所得の25%に押さえるべきなのか。
年収500万円の人が可処分所得の25%で買える家は
35年返済で約2700万円になります。
2,700万円しか借りれないと、
中古でも都心になんて
家なんか買えるわけないじゃん
いう人は多いと思いますが、
実は夫婦のペアローンを組めば
買える場合があります。
しかしこのペアローンは絶対に組むべきではないのです。
ちなみにペアローンというのは何かというと
一つの物件に対して
夫婦それぞれが住宅ローンを組んで
一人でローンを借りる際の
約2番ほどの融資も可能になる魅力的な融資です。
例えば5000万円の物件を買おうと思った時に
夫の年収だと3000万円までしか借りられないところを
奥さんの年収で2000万円のローンを追加で組んで
合計で5000万円の融資を引っ張るという方法なんです。
しかしこのペアローンにはとっても大きなリスクがあるのです。
そのリスクの1つめは
どちらかの収入が激減もしくは途絶えてしまったら
返済できずに破綻してしまう
ということ。
そして2つめは
離婚するリスクがあるということです。
今は4組に一組が離婚する時代と言われていますから
今は仲が良かったとしても
絶対に離婚しないとは言い切れません。
仮にペアローンを組んだ後に離婚したとすると、
債務の問題はお互いに残ってしまうんです。
なので基本的に住宅ローンを組む際は
世帯主が一人で組むのが基本になります。
さていかがでしょうか。
このようにマイホーム購入を不動産投資という観点で考えると
都心で
築20年前後の中古で
駅近マンション
広さは50平米前後
そして可処分所得の25%以内で買える物件
ということになってきます。
このような条件で物件を購入することができれば
あなたはマイホームを買って後悔するリスクは
とっても小さくなると思います。
「そんな都心になんか、今の年収じゃ買えないよ」
と言うのであればとっておきの方法があります。
それは賃貸併用住宅を建てるという方法です。
簡単に説明すると、
二世帯住宅をつくって
片方を貸してして片方に住む
という方法です。
そしてお隣さんからの家賃収入で
全体のローンを返済していくというヤドカリ戦法なんです。
自宅部分が50%以上あれば住宅ローンを使えますし、
賃貸部分は減価償却をすることが出来ますので
所得税の節税にもつながります。
賃貸部分は子どもが大きくなれば子供部屋として使えますし
子供が大人になって家を出たらまた賃貸に出して
その家賃収入を年金代わりにすることもできます。
このように家族の成長に合わせて使い方を変化させられるだけではなく
住宅のコストを劇的に下げる利点があるのも賃貸併用住宅のメリットです。
以上、3回にわたってお伝えしてきました。
ぜひ参考にしていただけると嬉しいです。
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