不動産実務検定ブログ
2021/11/15
『銀行に嘘をついたら最後・・・』前編
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です。
銀行に嘘をついたら最後・・・二度と銀行からお金は借りられません！
さて今回は銀行に嘘をついた不動産投資家はどうなってしまうのか？
その悲惨な末路について解説しつつ、何事も『正直が一番』だということを改めて理解していきましょう。
現在、コロナ関連の補助金などを不正受給して大きな社会問題になっていますが
いつの時代でもズルをして儲けてやろうという人はいるものです。
もちろん不動産投資の世界でも銀行に嘘をついてお金を借りて投資する人がいるのです。
そんな嘘が銀行にバレた時は悲惨です！！
容赦なくあることを求められその結果、
事業を継続することは困難になってしまいかねませんし、
他の銀行からも融資を受けることができなくなってしまい不動産投資の規模の拡大もストップしてしまいます。
そこで今回はどのように銀行欺いて融資を受けているのか、その具体的な手口を学ぶのと同時に
嘘が発覚した場合のペナルティについても理解していただければと思います。
そしてもし不動産業者がそのような手口をそそのかしてきても
この内容を理解していればしっかり断ることができると思いますし、
目の前の誘惑に乗って不動産投資を諦めなければいけなくなった！
ということもなくなりますので是非最後までご覧ください＾＾
----------------------------------------------------------------
1.審査処理の偽造
2.一物件一法人スキーム
3.審査物件とは異なる条件で物件を購入
4.不正がバレた場合のペナルティー
----------------------------------------------------------------
まず最初の偽造テクニックは『審査書類の偽造』です。
よくあるのは所得を多く見せかけるために確定申告書や源泉徴収票のコピーを改ざんしたり
法人であれば決算書を改ざんすることもあります。
そして購入予定物件のレントロールを偽装することもあります。
レントロールとは現在の契約状況と入居状況を一覧にした明細で
収入見込みのエビデンスになるものですが、
これを水増しすれば当然利回りをよく見せることができるわけです。
また借金を隠すケースもあって例えばマイカーローンなどはその最たるものですが、
これは正直偽装かというと微妙なところですが同じ名義の負債なら黙っていても
銀行にはわかってしまいますので負債もしっかり申告した方がいいと思います。
さらには自己資金が多くあるように見せかけるために
通帳を偽装するケースもあります。
例えば通帳の残高の数字をパソコンでいじってそれをコピーしたものを提出したり
販売会社が物件を売らんがためにいったん自己資金相当のお金を買主に振り込んで
自己資金があるように見せかける手口もあります。
以前は銀行の担当者もバレなければ・・・とエビデンス偽装を黙認するケースもあったようですが
数年前に審査資料の偽造が大きな問題になった以降は
エビデンスの資料はコピーではなく原本を確認するようになってきたので、
今はかなり厳しくチェックされるようになっています。
またつい最近まで二重契約で積算価格をふかすというやり方は割と一般的に行われていました。
というか、今でもこっそりやっている業者は少なくないと思いますが
具体的に二重契約がどんな手口かというと、
まず銀行には実際の取引価格よりも高い契約書を提出させて融資の審査をします。
しかし実際には後で高い契約書を破棄して安い金額で契約を巻き直すわけです。
そしてまんまと通常よりも多くの融資を引っ張るという手口なのですが
最近は銀行も外部の評価会社に担保評価を依頼していますので
今は契約金額を高くしてもフルローンを引くのは難しくなったと思います。
当然、対銀行対しては虚偽の契約で融資を引っ張ってきているわけですので
これは倫理的にも実務的にも絶対にやるべきではありません。
----------------------------------------------------------------
さて次は『一物件一法人スキーム』についてです。
一物件一法人スキームとは例えば1つのアパートに対して一つの法人を作って
その法人で融資を引いて投資をしていく方法になります。
なので例えば物件が10戸あるとすれば法人も10個あるということになるわけです。
なぜ物件ごとにわざわざ法人を作って投資するような面倒くさいことをするのかというと
その理由は大きく2つあります。
1つにはまだ実績のない法人で物件を買ったとしても
1年くらいはかけて運用実績を作らないと新たな融資が受けにくいからなのです。
つまり最初の物件を買ってもまだ満室にもなっていないし、
まだ初年度の決算も終わっていないのに融資してくれる奇特な銀行は基本的にはいないのです。
例えば物件を買って3ヶ月後に良い物件がまた見つかったからといって
連続して融資を申し込まれてもさすがにペースが速すぎて銀行は融資ができませんし、
仮にあなたが銀行員だったとしてもきっとそんな危なっかしい法人に続けて融資なんかできないと思います。
そこで新たに法人を作って別の銀行で融資を申し込み、
物件を短期間で増やしていくスキームが流行ったのです。
もちろん新たに融資を申し込む銀行へは既存の法人の存在とローンの残高は内緒です。
もしバレてしまったら融資を受けられなくなる可能性が高いからです。
もちろんしっかり告知して融資を申し込んでいるなら問題ありませんが
一度融資を断られたら新たな物件はしばらく買えなくなるので基本的に別会社の存在は黙っておくのです。
でもこれは当然銀行に事前に告知しておくべき事項になりますから
黙ってあなたの法人で融資を受けると後でバレてしまったら大変なことになる可能性が高いわけです。
一物件一法人スキームを使うもう1つの理由は消費税の還付を受けるためです。
これを説明するのは少し難しいですができるだけ簡単に説明してみます。
まず大家さんにとっての売上というのは家賃になるわけですがこの家賃は消費税の非課税になっています。
つまり一般の不動産投資家は非課税事業者になるので消費税の納税義務がありません。
しかし物件を購入した時には建物部分には消費税がかかっているので
通常なら仕入部分と売上部分の消費税を相殺して仕入れにかかった消費税の還付を受けられるわけです。
ところが大家さんは非課税事業者になっているので
建物の仕入にかかった消費税の還付は受けられず払いっぱなしになってしまっているのです。
そこで課税事業者となる新設法人を立ち上げてうまく家賃以外の課税売上をたてることができれば
初回の物件購入時にのみ消費税の還付が受けられたわけです。
例えば建物が5000万円なら400万円くらいの消費税が返ってくるわけなのでこれは大きいです。
なぜこれが初回限定のスキームなのかというと
非課税になる家賃が入ってくると当然大家さんは非課税事業者となってしまうので
課税売上と非課税売上を調整しやすい初年度にしか使えないわけです。
そこで一物件一法人スキームが有効になってくるのです。
しかしこの消費税還付スキームは後で国税から後出しジャンケン的な通達が出てしまって
すでに還付スキームを封じ込まれてしまったので
もう消費税の還付を大家さんが受けることは出来なくなってしまいましたが、
この2つの理由から多くの投資家が一物件一法人スキームをつかって物件を増やしていったわけです。
もちろん投資家がこのスキームを使って物件をどんどん買っていたとしても
銀行が法人の代表者を紹介していけば割と簡単に見抜けてしまうと思うのですが、
当時は銀行側の確認作業も甘くなっていて一時期はこのスキームが横行していたわけです。
ところがスルガ銀行の不正融資問題が発覚して以降かなり厳しく融資の審査がされるようになったので
事実上このスキームを使えなくなってしまいましたが
ここ10年くらいの間にこのスキームを使って物件を買い増していった人は
今頃は銀行にいつバレるかとビクビクしている人も少なくないかもしれません。
----------------------------------------------------------------
次回、
3.審査物件とは異なる条件で物件を購入
4.不正がバレた場合のペナルティー
についてご紹介します！
----------------------------------------------------------------
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
▼オンライン講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule/online
すぐに受講するのは不安・・・という方には無料受講もございます！
▼無料体験講座一覧
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
各地大家塾や勉強会も開催しておりますので是非お気軽にご参加ください♪
▼認定勉強会開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/zaidan/sg_1.html
--------------------------------------------------------------------
不動産実務検定ではFacebook、Twitterを更新しております♪
ぜひ、フォローしていただければと思います♪
--------------------------------------------------------------------
銀行に嘘をついたら最後・・・二度と銀行からお金は借りられません！
さて今回は銀行に嘘をついた不動産投資家はどうなってしまうのか？
その悲惨な末路について解説しつつ、何事も『正直が一番』だということを改めて理解していきましょう。
現在、コロナ関連の補助金などを不正受給して大きな社会問題になっていますが
いつの時代でもズルをして儲けてやろうという人はいるものです。
もちろん不動産投資の世界でも銀行に嘘をついてお金を借りて投資する人がいるのです。
そんな嘘が銀行にバレた時は悲惨です！！
容赦なくあることを求められその結果、
事業を継続することは困難になってしまいかねませんし、
他の銀行からも融資を受けることができなくなってしまい不動産投資の規模の拡大もストップしてしまいます。
そこで今回はどのように銀行欺いて融資を受けているのか、その具体的な手口を学ぶのと同時に
嘘が発覚した場合のペナルティについても理解していただければと思います。
そしてもし不動産業者がそのような手口をそそのかしてきても
この内容を理解していればしっかり断ることができると思いますし、
目の前の誘惑に乗って不動産投資を諦めなければいけなくなった！
ということもなくなりますので是非最後までご覧ください＾＾
----------------------------------------------------------------
1.審査処理の偽造
2.一物件一法人スキーム
3.審査物件とは異なる条件で物件を購入
4.不正がバレた場合のペナルティー
----------------------------------------------------------------
まず最初の偽造テクニックは『審査書類の偽造』です。
よくあるのは所得を多く見せかけるために確定申告書や源泉徴収票のコピーを改ざんしたり
法人であれば決算書を改ざんすることもあります。
そして購入予定物件のレントロールを偽装することもあります。
レントロールとは現在の契約状況と入居状況を一覧にした明細で
収入見込みのエビデンスになるものですが、
これを水増しすれば当然利回りをよく見せることができるわけです。
また借金を隠すケースもあって例えばマイカーローンなどはその最たるものですが、
これは正直偽装かというと微妙なところですが同じ名義の負債なら黙っていても
銀行にはわかってしまいますので負債もしっかり申告した方がいいと思います。
さらには自己資金が多くあるように見せかけるために
通帳を偽装するケースもあります。
例えば通帳の残高の数字をパソコンでいじってそれをコピーしたものを提出したり
販売会社が物件を売らんがためにいったん自己資金相当のお金を買主に振り込んで
自己資金があるように見せかける手口もあります。
以前は銀行の担当者もバレなければ・・・とエビデンス偽装を黙認するケースもあったようですが
数年前に審査資料の偽造が大きな問題になった以降は
エビデンスの資料はコピーではなく原本を確認するようになってきたので、
今はかなり厳しくチェックされるようになっています。
またつい最近まで二重契約で積算価格をふかすというやり方は割と一般的に行われていました。
というか、今でもこっそりやっている業者は少なくないと思いますが
具体的に二重契約がどんな手口かというと、
まず銀行には実際の取引価格よりも高い契約書を提出させて融資の審査をします。
しかし実際には後で高い契約書を破棄して安い金額で契約を巻き直すわけです。
そしてまんまと通常よりも多くの融資を引っ張るという手口なのですが
最近は銀行も外部の評価会社に担保評価を依頼していますので
今は契約金額を高くしてもフルローンを引くのは難しくなったと思います。
当然、対銀行対しては虚偽の契約で融資を引っ張ってきているわけですので
これは倫理的にも実務的にも絶対にやるべきではありません。
----------------------------------------------------------------
さて次は『一物件一法人スキーム』についてです。
一物件一法人スキームとは例えば1つのアパートに対して一つの法人を作って
その法人で融資を引いて投資をしていく方法になります。
なので例えば物件が10戸あるとすれば法人も10個あるということになるわけです。
なぜ物件ごとにわざわざ法人を作って投資するような面倒くさいことをするのかというと
その理由は大きく2つあります。
1つにはまだ実績のない法人で物件を買ったとしても
1年くらいはかけて運用実績を作らないと新たな融資が受けにくいからなのです。
つまり最初の物件を買ってもまだ満室にもなっていないし、
まだ初年度の決算も終わっていないのに融資してくれる奇特な銀行は基本的にはいないのです。
例えば物件を買って3ヶ月後に良い物件がまた見つかったからといって
連続して融資を申し込まれてもさすがにペースが速すぎて銀行は融資ができませんし、
仮にあなたが銀行員だったとしてもきっとそんな危なっかしい法人に続けて融資なんかできないと思います。
そこで新たに法人を作って別の銀行で融資を申し込み、
物件を短期間で増やしていくスキームが流行ったのです。
もちろん新たに融資を申し込む銀行へは既存の法人の存在とローンの残高は内緒です。
もしバレてしまったら融資を受けられなくなる可能性が高いからです。
もちろんしっかり告知して融資を申し込んでいるなら問題ありませんが
一度融資を断られたら新たな物件はしばらく買えなくなるので基本的に別会社の存在は黙っておくのです。
でもこれは当然銀行に事前に告知しておくべき事項になりますから
黙ってあなたの法人で融資を受けると後でバレてしまったら大変なことになる可能性が高いわけです。
一物件一法人スキームを使うもう1つの理由は消費税の還付を受けるためです。
これを説明するのは少し難しいですができるだけ簡単に説明してみます。
まず大家さんにとっての売上というのは家賃になるわけですがこの家賃は消費税の非課税になっています。
つまり一般の不動産投資家は非課税事業者になるので消費税の納税義務がありません。
しかし物件を購入した時には建物部分には消費税がかかっているので
通常なら仕入部分と売上部分の消費税を相殺して仕入れにかかった消費税の還付を受けられるわけです。
ところが大家さんは非課税事業者になっているので
建物の仕入にかかった消費税の還付は受けられず払いっぱなしになってしまっているのです。
そこで課税事業者となる新設法人を立ち上げてうまく家賃以外の課税売上をたてることができれば
初回の物件購入時にのみ消費税の還付が受けられたわけです。
例えば建物が5000万円なら400万円くらいの消費税が返ってくるわけなのでこれは大きいです。
なぜこれが初回限定のスキームなのかというと
非課税になる家賃が入ってくると当然大家さんは非課税事業者となってしまうので
課税売上と非課税売上を調整しやすい初年度にしか使えないわけです。
そこで一物件一法人スキームが有効になってくるのです。
しかしこの消費税還付スキームは後で国税から後出しジャンケン的な通達が出てしまって
すでに還付スキームを封じ込まれてしまったので
もう消費税の還付を大家さんが受けることは出来なくなってしまいましたが、
この2つの理由から多くの投資家が一物件一法人スキームをつかって物件を増やしていったわけです。
もちろん投資家がこのスキームを使って物件をどんどん買っていたとしても
銀行が法人の代表者を紹介していけば割と簡単に見抜けてしまうと思うのですが、
当時は銀行側の確認作業も甘くなっていて一時期はこのスキームが横行していたわけです。
ところがスルガ銀行の不正融資問題が発覚して以降かなり厳しく融資の審査がされるようになったので
事実上このスキームを使えなくなってしまいましたが
ここ10年くらいの間にこのスキームを使って物件を買い増していった人は
今頃は銀行にいつバレるかとビクビクしている人も少なくないかもしれません。
----------------------------------------------------------------
次回、
3.審査物件とは異なる条件で物件を購入
4.不正がバレた場合のペナルティー
についてご紹介します！
----------------------------------------------------------------
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
▼オンライン講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule/online
すぐに受講するのは不安・・・という方には無料受講もございます！
▼無料体験講座一覧
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
各地大家塾や勉強会も開催しておりますので是非お気軽にご参加ください♪
▼認定勉強会開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/zaidan/sg_1.html
--------------------------------------------------------------------
不動産実務検定ではFacebook、Twitterを更新しております♪
ぜひ、フォローしていただければと思います♪
--------------------------------------------------------------------
