不動産実務検定ブログ
2022/02/02
『空き家の活用アイデア教えます！』後編
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の内山です！
今日は前回に続き、
・将来実家を相続したときにそのまま放置してしまったらどうなってしまうのか
・実家の有効活用法にはどんなアイデアがあるのか
・むしろ実家を積極的に運用して稼ぐ方法
についてご紹介したいと思います。
前回はこちらから（＾＾）！
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１．空き家が社会問題化する実態
２．相続した実家を放置してしまうとどうなるのか？
３．実家をお宝に変える5つの活用アイデア
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３．実家をお宝に変える5つの活用アイデア
1つ目は「過度なリフォームはせず、そのまま賃貸に出す」ことです。
実家を引き継いたら過度なリフォームはせずにまずはそのまま賃貸に出すとよい思います。
ただ都心の戸建てならそこそこの家賃が取れますが、
地方の古家の場合はあまり高い賃料は取れないと思います。
なぜかというと、
それぐらいの家賃を払うのだったら新築を買った方が得だ！と感じるようになるからです。
ですので壁紙を張り替えたり、クリーニングをしたりと
最低限のリフォームで相場よりちょっと低めの家賃ですぐに貸し出すとよいと思います。
また家具家電は周りの物件と差別化ができるのでそのまま残した状態で貸すようにします。
しかし、それでも実家がド田舎にあって借り手が見つからない、
といった場合はどうすればいいのでしょうか？
その場合は2つ目の「タダで借りてもらう」です。
空き家をそのまま放置してしまうと
さっき書いたように自治体から指導がきますし、管理を業者に任せるにしても費用がかかります。
何より誰も住んでいなくても固定資産税は毎年かかってきます。
そうであればタダ同然でも借りてもらった方がいい、というわけです。
その代わり固定資産税だけは借主に払ってもらうようにします。
こうすれば無管理状態の空き家でなくなりますので、
行政からの指導もなく家屋の痛みも抑えることができます。
3つ目のアイデアは「建て替えて売却すること」です。
実家を相続したらすぐに売却を検討する、という人も少なくないと思います。
しかし、その古家にはほとんど価値がなくなっているので、
結局土地値のみで売却することになってしまうことが多いと思います。
そうなると安く買いたたかれてしまうこともあるので
古家を解体して新築に建て替えて新築一戸建てとして売却するとよいと思います。
そうすると建物に付加価値が付きますので土地でプラスアルファの利益が出ると思います。
しかし新築に立て替えて売って売却益を出すには
それなりのノウハウがないとできないこととなります。
4つ目は「二束三文でも売却してしまうこと」です。
一番最悪なのは実家を相続しても、貸しもせず、売却もしないで放置をすることです。
そうすると確実に建物は痛みますし自治体から指導を受けることにもなってしまいます。
そして固定資産税も6倍になってしまいます。
ですので、もし使い勝手が全くないのなら
二束三文になってたとしても売却したほうがいいかもしれません。
さて最後の5つ目のアイデアは「実家をグループホームに転用して活用すること」です。
古い家を買ってリフォームをし、障害者向けのグループホームとして運営をすることができます。
昔の家は「4DK」や「5DK」など比較的広い家が多く、
グループホームなどの間取りにぴったりなケースが多いのです。
もちろんグループホームの運営には自治体の許可が必要となりますし、
世話人さんを何人も雇わなければいけませんので大変ですが、
家賃だけではなく補助金もいただけるので通常の賃貸とは比べ物にならないほどの収益が上がります。
ただしグループホームの運営はとても大変ですので誰にでもお勧めできる方法ではありません。
その分社会貢献にもなり、収益も大きいのでやりがいは大きくなります。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
今回のブログはいかがでしたでしょうか？
大げさに聞こえるかもしれませんが、
「実家を相続する可能性のある方は全員大家さんになる可能性がある」
と言うことです。
一見、実家を相続することは面倒かもしれませんが、
リスクゼロで大家さんになれるのはかなりのメリットになります。
不動産投資は少ない労力で大きな成果が上げられる唯一の投資法です。
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不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
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・将来実家を相続したときにそのまま放置してしまったらどうなってしまうのか
・実家の有効活用法にはどんなアイデアがあるのか
・むしろ実家を積極的に運用して稼ぐ方法
についてご紹介したいと思います。
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１．空き家が社会問題化する実態
２．相続した実家を放置してしまうとどうなるのか？
３．実家をお宝に変える5つの活用アイデア
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３．実家をお宝に変える5つの活用アイデア
1つ目は「過度なリフォームはせず、そのまま賃貸に出す」ことです。
実家を引き継いたら過度なリフォームはせずにまずはそのまま賃貸に出すとよい思います。
ただ都心の戸建てならそこそこの家賃が取れますが、
地方の古家の場合はあまり高い賃料は取れないと思います。
なぜかというと、
それぐらいの家賃を払うのだったら新築を買った方が得だ！と感じるようになるからです。
ですので壁紙を張り替えたり、クリーニングをしたりと
最低限のリフォームで相場よりちょっと低めの家賃ですぐに貸し出すとよいと思います。
また家具家電は周りの物件と差別化ができるのでそのまま残した状態で貸すようにします。
しかし、それでも実家がド田舎にあって借り手が見つからない、
といった場合はどうすればいいのでしょうか？
その場合は2つ目の「タダで借りてもらう」です。
空き家をそのまま放置してしまうと
さっき書いたように自治体から指導がきますし、管理を業者に任せるにしても費用がかかります。
何より誰も住んでいなくても固定資産税は毎年かかってきます。
そうであればタダ同然でも借りてもらった方がいい、というわけです。
その代わり固定資産税だけは借主に払ってもらうようにします。
こうすれば無管理状態の空き家でなくなりますので、
行政からの指導もなく家屋の痛みも抑えることができます。
3つ目のアイデアは「建て替えて売却すること」です。
実家を相続したらすぐに売却を検討する、という人も少なくないと思います。
しかし、その古家にはほとんど価値がなくなっているので、
結局土地値のみで売却することになってしまうことが多いと思います。
そうなると安く買いたたかれてしまうこともあるので
古家を解体して新築に建て替えて新築一戸建てとして売却するとよいと思います。
そうすると建物に付加価値が付きますので土地でプラスアルファの利益が出ると思います。
しかし新築に立て替えて売って売却益を出すには
それなりのノウハウがないとできないこととなります。
4つ目は「二束三文でも売却してしまうこと」です。
一番最悪なのは実家を相続しても、貸しもせず、売却もしないで放置をすることです。
そうすると確実に建物は痛みますし自治体から指導を受けることにもなってしまいます。
そして固定資産税も6倍になってしまいます。
ですので、もし使い勝手が全くないのなら
二束三文になってたとしても売却したほうがいいかもしれません。
さて最後の5つ目のアイデアは「実家をグループホームに転用して活用すること」です。
古い家を買ってリフォームをし、障害者向けのグループホームとして運営をすることができます。
昔の家は「4DK」や「5DK」など比較的広い家が多く、
グループホームなどの間取りにぴったりなケースが多いのです。
もちろんグループホームの運営には自治体の許可が必要となりますし、
世話人さんを何人も雇わなければいけませんので大変ですが、
家賃だけではなく補助金もいただけるので通常の賃貸とは比べ物にならないほどの収益が上がります。
ただしグループホームの運営はとても大変ですので誰にでもお勧めできる方法ではありません。
その分社会貢献にもなり、収益も大きいのでやりがいは大きくなります。
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今回のブログはいかがでしたでしょうか？
大げさに聞こえるかもしれませんが、
「実家を相続する可能性のある方は全員大家さんになる可能性がある」
と言うことです。
一見、実家を相続することは面倒かもしれませんが、
リスクゼロで大家さんになれるのはかなりのメリットになります。
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