不動産実務検定ブログ
2022/02/14
『敷金・礼金って何？なぜ払うの？』＜後編＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の中村です。
前回に引き続き、今回のテーマは、
『敷金、礼金とは？なぜ払う必要があるのか？』
です！前回は、礼金について詳しくお伝えしました。
前回のブログ⤵
『敷金・礼金って何？なぜ払うの？』＜前編＞
では、今回は、敷金編☆
敷金について詳しく解説していきます！
前回、礼金は支払うとき不思議に思いますが、敷金は
なんとな～くわかると言いました。
でも、敷金とは？思う方もいますよね・・・敷金と何なのか？
敷金のルーツは、江戸時代にさかのぼります。
結婚する際、妻側の家族が花嫁に持たせた持参金が、”敷金”の
起源だと言われています。
当時は、「しきがね」と言っていたそうで、
離婚してしまった場合には夫が預かっていた場合には夫が
預かっていた持参金を返す決まりがあったようです。
そうして、同じように入居するときに家主に預け入れて、
退去の時に返してもらうのが敷金となっていったようです。
敷金のことを外国では、保証金いわゆるデポジットといって
必ず保証金を1～2ヵ月分契約の時に預け入れるのが一般的になっています。
この敷金は、主に家賃を滞納した時や、部屋を壊してしまったときの
担保として使われるのですが、以前は退去時のリフォーム代として
不動産業者や家主に相殺されてしまうのが問題となっていて
2020年の民放改正で敷金の目的が、
家賃滞納などの金債債務の支払いに充てる目的で預け入れるお金であること
が法律的に定義されました。
もちろん入居者が故意で、部屋を損傷させた場合には
預け入れている敷金で相殺する権利はありますが、
いわゆる通常損耗とんばるクロスの劣化や
畳の擦れなどの補修は敷金で相殺することはできません。
なので、もし退去時に自分の責任範囲を超えた請求が来た場合には
自身を持って突っぱねて大丈夫なんです。
では、、、、、
敷金も礼金のように
安くしてもらえる交渉は出来るのでしょうか？？
これは礼金と同じで強気で交渉しても
「だったら貸さないよ」と言われてしまうと、それまでになってしまうので
強引での交渉の値引きはやはり難しいようです。
ただ、「予算がないんでなんとかお願いできませんか」と
下手に出て交渉すれば、2ヵ月が1ヵ月になったり、0ヵ月になったりするケースも
なきにしもあらずだと思います。
なのでダメ元で交渉してみてください。
最後に
不動産投資家からの視点で敷金礼金の設定方法について解説します。
例えば、不動産投資家が物件を買って新規で入居者を募集するときには
いつも敷金と礼金の設定に迷うと思います。
まずは、地域の相場を調べ、
例えば、多くのライバル物件が敷金１礼金１なら
同じように設定するケースが多いでしょう。
しかし、最近は本当にアパートの供給が過剰なので
従来通りの敷金礼金の設定では、早期の入居付けに本当に苦労すると思います。
そこで、なかなか満室にならない場合は
敷金と礼金を思い切ってゼロゼロにすることをお勧めします。
というのも、
入居者にとっては家を引っ越すには、仲介手数料や前払家賃、
そして家財保険料や引っ越し代など他にもたくさんお金がかかるんです。
敷金礼金が設定されているだけで、家賃の６ヶ月分以上かかることも珍しくありません。
もっとも物件が新築や競争力のある物件ならゼロゼロにしなくても
決まるとは思いますが、家賃を下げるよりもゼロゼロにして
初期費用を下げてもらった方が入居者にとってはありがたかったりしますし
現に家賃を下げるよりも早く入居者を決めることができています。
もちろん敷金を０にすると、家賃滞納の担保がなくなりますが
これは家賃滞納保証会社の加入を入居の条件にすれば
家賃不払いのリスクはヘッジすることができます。
ちなみに滞納保証は今はほぼどこの保証会社も
家賃半月分の保証料で６ヶ月分程度の滞納保証が受けられて
もしもの時の訴訟費用や立ち退き費用まで
補償されるものが多くなっています。
しかし、さすがに「ゼロゼロは厳しいよ」という投資家さんもいると思います。
その場合は、ゼロゼロにする代わりに少しだけ家賃を高くしてもいいと思います。
家賃を少し高くしてゼロにした礼金分を
薄く広く家賃でチャージするというイメージです。
入居者にとっては入居時の一時金の負担が多くなるよりも
家賃で薄く長く徴収してもらったほうが助かるという人も多いんです。
それに、今までの習慣通りに敷金礼金を取って
入居付に何ヶ月もかかることになってしまうと、
その空室になっている期間の家賃は入ってこないことになってしまいます。
それを考えれば敷金礼金をゼロゼロにしてでも
入居所に早く入ってもらった方が、トータル的には得になると思います。
ぜひ、このアイデアを春に向けての募集活動に活かしてみてください！
今回のテーマはいかがでしたでしょうか？
この時期、新生活をはじめようとする方に何かお役に
立てれば嬉しいです(^^♪
敷金礼金についてお伝えしましたが、何事も習慣だからそれに従うということではなく
「なぜその習慣があるのか？」
「なぜその費用がかかるのか？」
「もしかしたら、かからなくする方法があるのか？」
このように考える癖をつけたり、値引き交渉の技を身につけることは、
大事なお金を節約することだけではなく
資産形成においても重要なスキルになっていきます。
そして、不動産投資について１から体系的に学ぶなら
不動産実務検定で学ぶのが1番です
ご興味のある方は
ぜひ、ご受講お待ちしております(^^)/
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不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
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です！前回は、礼金について詳しくお伝えしました。
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では、今回は、敷金編☆
敷金について詳しく解説していきます！
前回、礼金は支払うとき不思議に思いますが、敷金は
なんとな～くわかると言いました。
でも、敷金とは？思う方もいますよね・・・敷金と何なのか？
敷金のルーツは、江戸時代にさかのぼります。
結婚する際、妻側の家族が花嫁に持たせた持参金が、”敷金”の
起源だと言われています。
当時は、「しきがね」と言っていたそうで、
離婚してしまった場合には夫が預かっていた場合には夫が
預かっていた持参金を返す決まりがあったようです。
そうして、同じように入居するときに家主に預け入れて、
退去の時に返してもらうのが敷金となっていったようです。
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必ず保証金を1～2ヵ月分契約の時に預け入れるのが一般的になっています。
この敷金は、主に家賃を滞納した時や、部屋を壊してしまったときの
担保として使われるのですが、以前は退去時のリフォーム代として
不動産業者や家主に相殺されてしまうのが問題となっていて
2020年の民放改正で敷金の目的が、
家賃滞納などの金債債務の支払いに充てる目的で預け入れるお金であること
が法律的に定義されました。
もちろん入居者が故意で、部屋を損傷させた場合には
預け入れている敷金で相殺する権利はありますが、
いわゆる通常損耗とんばるクロスの劣化や
畳の擦れなどの補修は敷金で相殺することはできません。
なので、もし退去時に自分の責任範囲を超えた請求が来た場合には
自身を持って突っぱねて大丈夫なんです。
では、、、、、
敷金も礼金のように
安くしてもらえる交渉は出来るのでしょうか？？
これは礼金と同じで強気で交渉しても
「だったら貸さないよ」と言われてしまうと、それまでになってしまうので
強引での交渉の値引きはやはり難しいようです。
ただ、「予算がないんでなんとかお願いできませんか」と
下手に出て交渉すれば、2ヵ月が1ヵ月になったり、0ヵ月になったりするケースも
なきにしもあらずだと思います。
なのでダメ元で交渉してみてください。
最後に
不動産投資家からの視点で敷金礼金の設定方法について解説します。
例えば、不動産投資家が物件を買って新規で入居者を募集するときには
いつも敷金と礼金の設定に迷うと思います。
まずは、地域の相場を調べ、
例えば、多くのライバル物件が敷金１礼金１なら
同じように設定するケースが多いでしょう。
しかし、最近は本当にアパートの供給が過剰なので
従来通りの敷金礼金の設定では、早期の入居付けに本当に苦労すると思います。
そこで、なかなか満室にならない場合は
敷金と礼金を思い切ってゼロゼロにすることをお勧めします。
というのも、
入居者にとっては家を引っ越すには、仲介手数料や前払家賃、
そして家財保険料や引っ越し代など他にもたくさんお金がかかるんです。
敷金礼金が設定されているだけで、家賃の６ヶ月分以上かかることも珍しくありません。
もっとも物件が新築や競争力のある物件ならゼロゼロにしなくても
決まるとは思いますが、家賃を下げるよりもゼロゼロにして
初期費用を下げてもらった方が入居者にとってはありがたかったりしますし
現に家賃を下げるよりも早く入居者を決めることができています。
もちろん敷金を０にすると、家賃滞納の担保がなくなりますが
これは家賃滞納保証会社の加入を入居の条件にすれば
家賃不払いのリスクはヘッジすることができます。
ちなみに滞納保証は今はほぼどこの保証会社も
家賃半月分の保証料で６ヶ月分程度の滞納保証が受けられて
もしもの時の訴訟費用や立ち退き費用まで
補償されるものが多くなっています。
しかし、さすがに「ゼロゼロは厳しいよ」という投資家さんもいると思います。
その場合は、ゼロゼロにする代わりに少しだけ家賃を高くしてもいいと思います。
家賃を少し高くしてゼロにした礼金分を
薄く広く家賃でチャージするというイメージです。
入居者にとっては入居時の一時金の負担が多くなるよりも
家賃で薄く長く徴収してもらったほうが助かるという人も多いんです。
それに、今までの習慣通りに敷金礼金を取って
入居付に何ヶ月もかかることになってしまうと、
その空室になっている期間の家賃は入ってこないことになってしまいます。
それを考えれば敷金礼金をゼロゼロにしてでも
入居所に早く入ってもらった方が、トータル的には得になると思います。
ぜひ、このアイデアを春に向けての募集活動に活かしてみてください！
今回のテーマはいかがでしたでしょうか？
この時期、新生活をはじめようとする方に何かお役に
立てれば嬉しいです(^^♪
敷金礼金についてお伝えしましたが、何事も習慣だからそれに従うということではなく
「なぜその習慣があるのか？」
「なぜその費用がかかるのか？」
「もしかしたら、かからなくする方法があるのか？」
このように考える癖をつけたり、値引き交渉の技を身につけることは、
大事なお金を節約することだけではなく
資産形成においても重要なスキルになっていきます。
そして、不動産投資について１から体系的に学ぶなら
不動産実務検定で学ぶのが1番です
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