不動産実務検定ブログ
2022/07/22
『45歳からでもはじめられる世界へようこそ』＜第５回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
最初に読んでいただいている皆様に
ご報告があります・・・
全６回シリーズではじまりました
「45歳からでも始められる
不動産投資必勝ステップ」
ですが、
お伝えしたいことが多すぎて・・・
全７回に変更いたします！
最後までよろしくお願いします😊
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/730
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/733
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/736
▼ 「45歳からでもはじめられる
世界へようこそ」＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/744
第５回目の今回も早速スタートしましょう！
絶対守って欲しいルールがあります。
それは、
三為業者から絶対に買わない
ということです。
この三為業者というのは
第三者の為に物件を売る業者のことで、
簡単に言うと「転売業者」です。
この「転売業者」からは、
絶対に買わないで下さい
自分が物件を探したりする
手間が省かれる代わりに、
ものすごく利益を上乗せされたものを
買わされてしまいますので、
三為業者からは絶対に買わないで下さい。
そして、
サブリース案件にも
絶対に手を出さないで下さい
サブリース付きの中古物件とか
絶対に買わないように。
サブリース業者も入居者を見つける
営業活動をやっていますが、
これはきちんと学べば誰でも
そんなに難しくなくできますから、
サブリース業者に家賃を保証してもらうだけで
15％くらいの家賃を取られてしまいますので
すごくもったいない
ので、
サブリース案件には絶対に
手を出せないということです。
物件が高いから
サブリース家賃をわざと高くして
セットで売らないと物件が売れない
というパターンもあります。
こういうのを買ってしまうと
最悪になりますので
サブリースが付いている物件というのは
三為業者が仕入れて利益を上乗せして
売るような物件の可能性が高いです。
もう一つのルールは、
新築には手を出さない
これは、
区分所有も一棟物もすべてです。
そして、
ハイレバレッジは厳禁
ということです。
今ハイレバレッジで不動産投資するのは
すごく難しいと思うんですけれども、
例えば、
◎ 頭金2,000万円で
１億円のアパートを買う
これだったら属性次第では8,000万円の
ローンを受けることもできると思いますが、
ただ、ＬＴＶ８割でそれ以上は
ローンをしない方がいいです。
【参考】ＬＴＶとは
Loan To Value（ローントゥーバリュー）の略で、
不動産価格に対する借入金の割合
（資産価値に対する負債比率）のことを言います。
◎ ＬＴＶ（％） ＝ 負債 ÷ 総資産価値
で計算されます。
ここまでハイレバレッジはダメだと
お伝えしていますが、
いつでもフルローンの金額を返せる
キャッシュがある場合は
ハイレバレッジでもいいと思います。
要は、物件を次々に買っていくために
キャッシュを置いておかないと
他の人に買われてしまう
ということもあるので
そういうキャッシュポジションを
沢山持っている人は
ハイレバレッジかけてもいいんです。
なので、
できる人とできない人がいるということを
勘違いしないようにして下さい。
基本的に45歳で普通のサラリーマンで
年収が1,000万円前後という方は
間違ってもハイレバレッジで
投資をしないように！
基本的に現金買いか、
あるいは
ローンと自己資金の割合を
50対50というのが基本になります。
今回はここまでです。
次回もぜひお付き合いくださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
