不動産実務検定ブログ

2022/09/28

『45歳からでもはじめられる世界へようこそ』<第5回>


みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です!


最初に読んでいただいている皆様に
ご報告があります・・・


全6回シリーズではじまりました

 

「45歳からでも始められる
 不動産投資必勝ステップ」



ですが、


お伝えしたいことが多すぎて・・・

 

全7回に変更いたします!



最後までよろしくお願いします😊



▼ 「45歳からでもはじめられる
       世界へようこそ」<第1回>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/730

▼ 「45歳からでもはじめられる
       世界へようこそ」<第2回>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/733

▼ 「45歳からでもはじめられる
       世界へようこそ」<第3回>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/736

▼ 「45歳からでもはじめられる
       世界へようこそ」<第4回>
  https://www.j-rec.or.jp/blog/744




第5回目の今回も早速スタートしましょう!


絶対守って欲しいルールがあります。


それは、

 

三為業者から絶対に買わない



ということです。


この三為業者というのは
第三者の為に物件を売る業者のことで、


簡単に言うと「転売業者」です。


この「転売業者」からは、

 

絶対に買わないで下さい



自分が物件を探したりする
手間が省かれる代わりに、


ものすごく利益を上乗せされたものを
買わされてしまいますので、


三為業者からは絶対に買わないで下さい。


そして、

 

サブリース案件にも
絶対に手を出さないで下さい



サブリース付きの中古物件とか
絶対に買わないように


サブリース業者も入居者を見つける
営業活動をやっていますが、


これはきちんと学べば誰でも
そんなに難しくなくできますから、


サブリース業者に家賃を保証してもらうだけで
15%くらいの家賃を取られてしまいますので

 

すごくもったいない



ので、


サブリース案件には絶対に
手を出せないということです。


物件が高いから
サブリース家賃をわざと高くして


セットで売らないと物件が売れない
というパターンもあります。


こういうのを買ってしまうと
最悪になりますので


サブリースが付いている物件というのは


三為業者が仕入れて利益を上乗せして
売るような物件の可能性が高いです。


もう一つのルールは、

 

新築には手を出さない



これは、


区分所有も一棟物もすべてです。


そして、

 

ハイレバレッジは厳禁



ということです。


今ハイレバレッジで不動産投資するのは
すごく難しいと思うんですけれども、


例えば、


◎ 頭金2,000万円で
  1億円のアパートを買う



これだったら属性次第では8,000万円の
ローンを受けることもできると思いますが、


ただ、LTV8割でそれ以上は
ローンをしない方がいいです。



【参考】LTVとは

 Loan To Value(ローントゥーバリュー)の略で、
 不動産価格に対する借入金の割合
(資産価値に対する負債比率)のことを言います。 

 ◎ LTV(%) = 負債 ÷ 総資産価値 


 で計算されます



ここまでハイレバレッジはダメだと
お伝えしていますが、


いつでもフルローンの金額を返せる
キャッシュがある場合は


ハイレバレッジでもいいと思います。


要は、物件を次々に買っていくために
キャッシュを置いておかないと


他の人に買われてしまう
ということもあるので


そういうキャッシュポジションを
沢山持っている人は


ハイレバレッジかけてもいいんです。


なので、


できる人とできない人がいるということを
勘違いしないようにして下さい。


基本的に45歳で普通のサラリーマンで
年収が1,000万円前後という方は


間違ってもハイレバレッジで
投資をしないように!


基本的に現金買いか、


あるいは


ローンと自己資金の割合を
50対50というのが基本になります。


今回はここまでです。


次回もぜひお付き合いくださいね♪


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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂