不動産実務検定ブログ
2022/08/10
『アパートを買ってタダで住むヤドカリ投資法！』＜第２回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
前回より全３回シリーズで
お送りしております
「アパートを買ってタダで住む
ヤドカリ投資法！」
▼ 「アパートを買ってタダで住む
ヤドカリ投資法！」＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/759
第２回目早速スタートです！
この『ヤドカリ投資法』は
アパートの一室か二室に改装して
自宅として住むという方法になりますので、
空室リスクが前回お伝えした
二世帯住宅よりもかなり低くできるという
メリットがあります
それでは、実際どのような感じになるのか
ある物件を参考に
シミュレーションしてみましょう。
実際よくある
ワンルームのアパートというのは
１階部分が空室になってしまうとなかなか
すぐに決まるということがありません。
そこで６戸中２戸をくっつけて
マイホームとしてリノベーションをします。
リフォーム費用は当然かかりますが
合わせて50平米もあれば
◎ ２ＤＫ
◎ １ＬＤＫ
◎ １ＤＫ
など、色々なバリエーションを
考えることができます。
実際のシミュレーション事例が
下記になります。
◆ 木造２階１Ｋ×６戸（25㎡）
◆ 売値 2,800万円
◆ 家賃 月４万円×６戸
◆ 年間収入 288万円
◆ 表面利回り 10.2％
この６戸のうち１階部分の２戸をつなげ
50平米の間取りの自宅を作ります。
家賃収入は６戸から４戸に減りましたので
月間16万円の家賃収入になります。
そして資金調達は自己資金300万円で
借入金を2,500万円とします。
ローンの金利は２％、
返済期間は15年です。
ローンの返済額はこの条件ですと
毎月金利そして元金込みで
16万円になります。
とすると、この家賃収入16万円を
そっくりローンに当てることができ
オーナーは
タダで自宅に住める
ということになるわけです。
『自宅部分の改装費用が
入っていないじゃないか！』
というツッコミがあるかと思いますが、
リフォーム代が200万円ぐらい
かかると思いますので、
その分もうちょっと安く購入したり、
自己資金をその分上乗せして
500万円ぐらい用意するなどすれば、
中古のアパートでも住居費を
タダにすることができるわけです。
例えば持ち家を普通に
購入したことを考えると、
一般的な住宅ローンは35年となって、
35年間は住宅ローンの呪縛から
逃れることはできませんけれども
このように、
アパートの空室を自宅として使えば
ローンの期間は15年間で
あっという間に終わってしまいますし
何よりそのローンを入居者の方々が
払ってくれるんです
さらに、
もし将来的に家族が増えて
ライフスタイルが変わったとしても
それに応じた住まいに引っ越して
今まで住んでいたアパートの一室は
賃貸すれば問題ありません。
そして、
ワンルームタイプだけではなく
ファミリータイプもありますので
間取りのバリエーションができて
周辺のライバルとも
差別化ができると思います
今回はここまでです。
次回もぜひお付き合い下さいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
