不動産実務検定ブログ
2023/06/23
『分譲マンション最後はどうなる？』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『分譲マンション最後はどうなる？』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/960
▼『分譲マンション最後はどうなる？』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/965
▼『分譲マンション最後はどうなる？』
＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/965
第４回目の今回は、
◎ 建替えをしないことを決めた
マンションはどうなるのか
こちらを解説したいと思います！
ぜひ、最後までお付き合いください♪
不動産調査会社の東京カンテイが
行った調査によると、
実際にマンションが
建替えられたタイミングは、
◎ 全国平均 33.4年
東京でも平均40年となっています。
しかし、
築30年以上経っているマンションは
５万棟あるにもかかわらず
そのうち建替えが実施されたのは
◎ わずか ３１１件
に過ぎません。
つまり、
多くの分譲マンションがたどる道は
定期的に大規模修繕を行って
『寿命を延ばすしかない』
ということになります。
適切なメンテナンスをしている
鉄筋コンクリート造の分譲マンションは
120年まで使用できるとされています。
ただ、マンションが老朽化してくると
所有者が亡くなったり、
相続人も空室のまま放置したりして
修繕積立金や管理費が
集まりにくくなりますし、
管理組合も十分機能しなくなる
恐れがあります。
こうなるとマンションが
スラム化してしまい、
不具合がそのままになったまま
残り少ない寿命をただただ
過ごすことになるかもしれません。
ただ、もう一つ方法があります。
それは、
◎ マンションの敷地を売却する
現在マンションの
建替えに関する法律では、
耐震性が不足するマンションの敷地は
売却することができるようになっています。
例えば、
マンションの再生を検討する
過程の中で建物の耐震診断を行って、
耐震性能が劣っていることが認定されると、
建替え決議と同じような手順で
１/５以上の賛成があれば
敷地を売却することが
できるようになるんです。
具体的には所有している
区分所有権を組合に一本化した後
デベロッパーなどに売却します。
その売却代金は、
各世帯の持分比率によって
配分されることになります。
もちろん売却に反対する人は
いると思いますが、
建替え決議の場合に比べ
所有者の費用負担はありませんので
敷地売却の方が建替えよりも
ハードルは低いと思います。
このようにこれから先
多くの分譲マンションが
◎ 建替え or 延命
どちらを選択するのかを
迫られることになるわけですが、
『建替えることもできない』
『売ることもできない』
このようなマンションが
ゴーストタウン化して、
『満足な修繕もできない・・・』
このような事態を避けるためには、
購入前にその後のことを考えて、
購入することが重要です。
今回はここまでです。
次回は最終回！
ぜひご覧くださいね♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
