不動産実務検定ブログ
2023/09/01
『新築ワンルームマンション投資の営業マンを撃退する方法』＜第２回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
前回よりお送りしております、
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1009
今回は３つ目の営業トークから
解説いたします！
ぜひ、最後までお付き合いください♪
３つ目の営業トークは、
『新築なので修繕費がかからない』
新築であっても修繕積立金というものを、
毎月管理組合に積み立てる必要があります。
その貯まったお金を10年後や15年後に
必要な部分の修繕計画に従って
管理組合が修繕費として使い、
建物を維持していくことになります。
なので、
新築であっても中古であっても
買ったその月から、
修繕積立金を積み立てて
いかなければいけません。
ちなみに、
中古の区分マンションであっても
ちゃんと修繕積立金が
管理組合で管理をされていて、
修繕計画がしっかり
実施されているのであれば
全く建物のクオリティについては
心配ないということが言えます。
次に４番目の営業トーク、
『自己資金が少なくても
ローンが利用できるので
レバレッジを効かせた
資産形成ができます！！』
この営業トークについては、
買った途端に債務超過になる
不動産を買わされるのに
資産形成ができるということ自体
間違った営業トークだと思います。
負債形成というのであれば
わかりますが、
負債形成と言って営業トークを
するわけがありません（笑）
銀行も購入者の資産形成に
融資をするのではなく
マンション業者の事業のために
融資をするのであって、
購入者自身を人的な担保にして
マンション業者に迂回融資を
しているようなものなんです。
その証拠に、
提携ローンが付いている
金融機関以外の銀行に
新築ワンルームマンションの投資の
事業融資を依頼しても
おそらく融資を受けることは
できないと思います。
その理由は、
担保が充足しないのは
当然のこととして、
収支も一般の銀行がプロパーで
融資する際の基準に
全く見合っていないからです。
なので、
新築ワンルームマンション投資というと
デベロッパーが金融機関を
提携ローンとして付けないと
ローンを利用して投資をすることは
できないということになります。
今回はここまでです。
次回は５つ目の営業トークから
解説いたします♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
