不動産実務検定ブログ
2023/09/11
『新築ワンルームマンション投資の営業マンを撃退する方法』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1009
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1013
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1016
今回は７つ目の営業トークから
解説いたします！
ぜひ、最後までお付き合いください♪
７つ目の営業トークは、
『将来キャピタルゲインが
発生する可能性があります！』
営業マンとしては、
都心の一等地にマンションを持つと
将来人気が上がり土地の価格も上がるので、
売却益を得ることができる可能性が
高いですよみたいなことを
営業トークの一つとしてよく使います。
ところが、
新築ワンルームマンション投資は、
新しい自動車を購入した途端に
値が下がってしまったので
中古で引き取ってもらおうと思っても、
１割２割安くしないと売れないのと一緒で、
新築プレミアという
デベロッパーの利益と販売店の利益が
乗っかった状態なので、
買った途端にその利益がなくなれば
値段が下がってしまうんです。
つまり、
キャピタルゲインどころか
キャピタルロスが出る可能性の方が
非常に高いんです。
マンションで価格が上がるケースというのは
「実需向けのマンション」
です。
買って住む人に向けた
実需の相場というのがあります。
これは投資の相場である
利回りいくらで購入するといった
収益還元的な価格の相場とは
まったく異なった相場が形成されます。
なので、
新築ワンルームマンション投資は
買って自分で住むという人は
そもそも買わないですよね。
ワンルームマンションを
将来買おうという人達は
相場の家賃で割戻して、
いくらの利回りであれば
自分は投資するのかを
逆算して買値が決まってきます。
一般的にそういった収益還元の利回り、
価格よりも実需の価格帯の方が
高く評価されます。
マンションはマンションといっても、
２ＬＤＫや３ＬＤＫのような
実需向けの分譲マンションの方が
将来人気が高まるとともに
高く売れる可能性が
新築ワンルームマンション投資よりも
高くなってくるんです。
新築ワンルームマンションを購入すれば
この立地は非常に人気の高いエリアなので
『将来キャピタルゲインが
発生する可能性があります！』
という営業トークを
真に受けてはいけません。
今回はここまでです。
次回は８つ目の営業トークから
解説いたします♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
