不動産実務検定ブログ
2023/09/22
『新築ワンルームマンション投資の営業マンを撃退する方法』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1009
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1013
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1016
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1019
▼『新築ワンルームマンション投資の
営業マンを撃退する方法』＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1023
今回は最後になる10個目の
営業トークを解説いたします！
ぜひ、最後までお付き合いください♪
10個目の営業トークは、
『不動産投資は
建物部分が減価償却資産として
減価償却できるので
所得税の節税になりますよ！』
確かに、
収益不動産は建物部分が
減価償却資産になって
経費計上できるので
所得税の圧縮にはなるのですが、
新築ワンルームマンションは
鉄筋コンクリート造でできています。
この鉄筋コンクリート造の
法定耐用年数は47年ですので
特段大きな所得税の減税効果が
得られるわけではないんです。
例えば、
建物が1,500万円だった場合
1,500万円を法定耐用年数の47年で割ると
単年度の経費化できる減価償却費は
わずか32万円しかないんです。
設備と建物で分けた場合であっても
わずか50万円程度しか
所得から控除できる経費はないんです。
このように、
毎年の償却額が極めて少ないので
すごく節税になるかと言うと、
そうではないので注意しましょう。
今回のテーマいかがでしたでしょうか？
10個のよくある営業トークについて
１つずつ解説してきました。
これで、
新築ワンルームマンションの
営業を受けたとしても
切り返しができるようになって
無駄な時間を割くこともなくなります！
そして、
不動産投資をする場合
絶対にやってはいけない
投資法の営業トークについて
◎ なぜそうなるのか
◎ なぜそれがダメなのか
という理由についても
解説してきましたので
これさえ気を付けておけば
大きな失敗を不動産投資で
することはなくなると思います。
そして最後に究極の一言として、
営業マンを最後の最後に撃退する
一言についてお伝えしたいと思います！
それは何かというと・・・
『そんなにいいとおっしゃるなら当然
ご自身も購入しているんですよね？』
という一言です♪
このように言うとある営業マンは
「社内規定で社員は購入することが
できないんですよ。」
とか、
「買いたいんですけれども
まだ入社したてなので
ローンが借りられないんです。」
みたいな切り返しをされることが
あると思います。
確かにこれは一理あるんです。
デベロッパーが建てた商品を
自分の社員に売ってしまっては、
利益も正社員割引として
下がってしまいますし、
財政ファイナンスみたいな見られ方を
金融機関からされることもあるので
あんまり社員に販売するっていうのは
良いことではないんです。
それから、
入社したての新入社員は
確かに信用力もまだないですし、
やはりそれぐらいの
ローンをするのであれば
源泉徴収票なるものも３年ぐらいは
必要になってきますので
確かにダメなケースもあると思います。
逆に自慢げに
「もう自分は３つも買いましたよ！」
みたいなことを言う営業マンもいます。
おそらく営業マニュアルの中に、
「もしそのようなことを聞かれたら
このように切り返しなさい。」
といというマニュアルが
あるのだと思います。
なので、
究極の一言になるかは
わかりませんが
本当にしつこい場合には
『そんなにいいとおっしゃるなら当然
ご自身も購入しているんですよね？』
この一言が決め手といいますか、
反撃になる可能性もあるので
試してみてください♪
それからもう一つ、
これは本当に究極だと思うのですが
『デッドクロスの時期はいつ来ますか？』
と質問してみましょう。
当然ローンをして購入するので
「デッドクロスの時期を正確に把握して
対策を事前に練りたいんですけれども
シミュレーションをして頂くことは
できますでしょうか？」
ということを依頼してみると
いいと思います。
そこでもし
「デッドクロスって何ですか？」
みたいな返答が返ってきたら
そんな人から
不動産を買ってはいけません！！
それに、
このデットクロスの仕組みをきちんと
知っている人であれば
新築ワンルームマンションは絶対に
買ってはいけないということを
理解できていますので、
しつこい営業マンがいたら
「デッドクロスのシミュレーションが
出来ないんであればこの話は終わり！
買うつもりは一切ありません！」
と、追い返すようにして下さい。
もし、新築ワンルームマンションの
営業をご自身が受けているとしたら
今回のブログを参考にしていただき
追い返すようにして下さいね！
そして、
あなたの周りに今まさに
新築ワンルームマンションの
営業を受けている人がいたとしたら
ぜひ今回のブログを教えてあげて下さい。
きっと感謝されることになると思います♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
