不動産実務検定ブログ
2023/10/23
『マンション価格高騰！売り時は今なのか！？』＜第６回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1030
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1033
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1037
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1041
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1044
６回目の今回は前回に引き続き、
売却のタイミングについてを
３つ目からお伝えしたいと思います！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
３つ目は、
◎ 設備更新のタイミング
例えばアパートが
築20年を超えてくる頃になると
設備機器が片っ端から壊れてきます。
エアコン、ＩＨレンジ、給湯器などは
『時限爆弾がついているのか！？』
と疑ってしまうほど、
本当に片っ端から壊れてきます。
修理しようとしても古い型の場合は
パーツもなくなっていたりするので、
築古の物件を買うと
向こう10年間で１戸あたり
30～40万円の修繕費がかかることは
覚悟しておいた方がいいと思います。
その他にも古い物件は、
下水管が詰まったり、
水道管が破裂するというのもありますし、
20年に最低一度は、
外装や屋根の防水のリフォームも
必要になってきます。
私の知り合いのＫさんが
14年前に購入したアパートは
当時築18年でしたが
14年間で壊れた給湯器は数知れず・・・
水漏れ、下水管のつまり、
レンジの交換などで、
どれだけ修繕費用がかかったか
わからないとのこと。
いまだに１回10～20万円程度の修理が
３ヶ月に一度は起きているそうです。
このように、
新築から20年以上経った、
あるいは大規模修繕から
10年ほど経過するアパートは、
その時がひとつの売り時になるんです。
そして最後の４つ目は、
◎ 不動産価格が高騰している時
今、全国のマンションの平均単価は
最高値を更新し続けています。
不動産が高騰している時は
『まだ上がるのではないか』
と思いなかなか売れないものですが、
投資のプロは高い時に売って
儲けているのもまた事実です。
東京23区の新築マンション価格は、
◎ ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ
◎ 三田ガーデンヒルズ
◎ 浜松町のワールドタワーレジデンス
の販売に引っ張られて、
2023年上半期の平均価格は
１億3,000万円に跳ね上がり、
昨年同期比60％以上も
価格が高騰しました。
分譲単価も坪平均635万円とこちらも
前年同期51.5％増となりました。
７月にオリンピック選手村として
使われた【 ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ 】の
最終分譲となるタワー棟の
第１期販売573戸も一瞬で完売し、
倍率は平均15倍だったそうです。
そして最上階の３億5,000万円の
ユニットの申し込みは、
なんと！
142倍もの倍率になったそうです。
こんな超高級マンションを一体
誰が買っているのかというと、
今までは、
世帯年収1,000万～2,000万円を超える
パワーカップルが多いそうです。
パワーカップルとなると
ペアローンになると思うのですが、
基本的に年収に対してローンが
いくらぐらい借りられるかというと
実は年収の７倍ぐらいが限度なんです。
となると、
世帯年収2,000万円の
スーパーパワーカップルでも、
１億4,000万円ぐらいが
買える限度になってきますので
現在都内23区の新築マンションの
平均価格１億3,000万円ということは
◎ スーパーパワーカップルですら
ギリギリ手が届きにくいレベル
になってきているわけです。
代表理事の浦田によると、
仮に低金利がまだまだ続いたとしても
ローンを借りられる年収の限度を
超えてくるとすれば、
買いたくても買えなくなるので
マンションの価格指数が
2011年比の２倍程度を境に
いったんマンション価格の上昇は
頭打ちになってくるのではないかと
予想しているとのこと。
となれば、不動産を売るのは、
今年か来年あたりがベストになる
可能性は十分あるということです。
今回はここまでです。
ぜひ次回もご覧くださいね♪
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10/1(日)～10/31(火)の期間限定で実施中！
各20セット＜追加販売＞で再販中です♪
ただ、今回も残り少なくなってきておりますので
ご検討中の場合はお早めにお申込下さい♪
▼【ホームスタディー2級講座】
（賃貸経営）
https://www.j-rec.or.jp/kentei/hs_c2.html
▼【ホームスタディー1級講座】
（不動産投資）
https://www.j-rec.or.jp/kentei/hs_c1.html
キャンペーンでしか販売しない
絶対お得な１・２級セットも
再販しております♪
ぜひ、お申込お待ちしております😊
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ぜひ、ご受講下さいね！
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https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
J-REC事務局の横山千穂です！
▼『マンション価格高騰！
売り時は今なのか！？』＜第１回＞
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６回目の今回は前回に引き続き、
売却のタイミングについてを
３つ目からお伝えしたいと思います！
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
３つ目は、
◎ 設備更新のタイミング
例えばアパートが
築20年を超えてくる頃になると
設備機器が片っ端から壊れてきます。
エアコン、ＩＨレンジ、給湯器などは
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と疑ってしまうほど、
本当に片っ端から壊れてきます。
修理しようとしても古い型の場合は
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築古の物件を買うと
向こう10年間で１戸あたり
30～40万円の修繕費がかかることは
覚悟しておいた方がいいと思います。
その他にも古い物件は、
下水管が詰まったり、
水道管が破裂するというのもありますし、
20年に最低一度は、
外装や屋根の防水のリフォームも
必要になってきます。
私の知り合いのＫさんが
14年前に購入したアパートは
当時築18年でしたが
14年間で壊れた給湯器は数知れず・・・
水漏れ、下水管のつまり、
レンジの交換などで、
どれだけ修繕費用がかかったか
わからないとのこと。
いまだに１回10～20万円程度の修理が
３ヶ月に一度は起きているそうです。
このように、
新築から20年以上経った、
あるいは大規模修繕から
10年ほど経過するアパートは、
その時がひとつの売り時になるんです。
そして最後の４つ目は、
◎ 不動産価格が高騰している時
今、全国のマンションの平均単価は
最高値を更新し続けています。
不動産が高騰している時は
『まだ上がるのではないか』
と思いなかなか売れないものですが、
投資のプロは高い時に売って
儲けているのもまた事実です。
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◎ ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ
◎ 三田ガーデンヒルズ
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の販売に引っ張られて、
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１億3,000万円に跳ね上がり、
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今までは、
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いくらぐらい借りられるかというと
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となると、
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スーパーパワーカップルでも、
１億4,000万円ぐらいが
買える限度になってきますので
現在都内23区の新築マンションの
平均価格１億3,000万円ということは
◎ スーパーパワーカップルですら
ギリギリ手が届きにくいレベル
になってきているわけです。
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超えてくるとすれば、
買いたくても買えなくなるので
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2011年比の２倍程度を境に
いったんマンション価格の上昇は
頭打ちになってくるのではないかと
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