不動産実務検定ブログ
2024/01/22
『ＦＩＲＥ卒業でサラリーマン生活に逆戻り』＜第４回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『ＦＩＲＥ卒業で
サラリーマン生活に逆戻り』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1093
▼『ＦＩＲＥ卒業で
サラリーマン生活に逆戻り』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1097
▼『ＦＩＲＥ卒業で
サラリーマン生活に逆戻り』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1100
４回目の今回もぜひお付き合い下さい！
人気の不動産投資でＦＩＲＥする
方法はどうなのでしょうか。
これはもちろん毎月安定した家賃が
得られる状態になれば
比較的安全にリタイアをすることが
できると思います。
なので多くの人が不動産投資で
ＦＩＲＥを目指しているわけですが
ここで絶対にやってはいけないことは
◎ 資産の規模とか家賃の大きさだけで
ＦＩＲＥを判断してはいけない
ということです。
なぜかというと、
家賃がそのまま投資家の財布に
残るわけではないからです。
家賃には毎月の管理費や修繕費
ローンの元利金返済、
固定資産税なども含まれています。
そのようなものを差し引くと案外
残るお金は少なくなってしまうんです。
例えば、
利回り10％のアパートを
80％のローン比率で購入したとすると、
手元に残る税引前キャッシュフローは
３％程度になります。
１億の物件であれば、
家賃収入が1,000万円あって諸々引いて
年間300万円が残るというイメージです。
しかし不動産投資には
『デッドクロス対策』
と言ってそのうち黒字倒産状態に
なることがありますから
その対策としてキャッシュを
残しておくとすると
だいたい使えるお金はその半分の
150万円くらいしかないんです。
つまり、
◎ 満室経営を維持していても
毎月12万円程度しか使えるお金はない
ということです。
１億円の投資をして
使えるお金が毎月12万円では、
到底ＦＩＲＥなんかできません。
アパートの資産規模が
３億円くらいになれば
なんとなくＦＩＲＥができそうな
イメージがありますが
さっきと同じ条件で
◎ 表面利回り 10％
◎ ローン比率 ８割
◎ 実質利回 ３％
であっても毎月使えるお金は
36万円程度にしかなりません。
年収で言うと400万円ぐらいです。
これは金利が上がったり
空室率が増えたり修繕費がかさめば
あっという間に吹っ飛ぶ金額です。
このようなことから、
いかに資産規模や家賃収入の大きさだけで
ＦＩＲＥしてはいけないということが
わかるのではないでしょうか。
これは売り上げを自慢して
利益がほとんど出ない、
無能な経営者と一緒です。
不動産投資において重要なのは
資産から負債を引いた純資産であり
家賃収入ではなく
キャッシュフローが重要なんです。
今回はここまでです。
次回もぜひご覧ください♪
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
