不動産実務検定ブログ
2024/03/06
『不動産投資の隠れた時限爆弾TOP5を発表します！』＜第４回＞
こんにちは！J-REC事務局の中村です。
本日は、前回の続きです。
これから不動産投資を始める方のため、
そしてすでに
不動産投資を始めている方のたために
将来必ずあなたを襲うであろう
代表的な5つの次元爆弾を紹介して
その原因と対処法を解説してきたいと
思います！
＜第１回＞では5位を発表しました！
＜第２回＞では4位を発表しました！
＜第３回＞では3位を発表しました！
今回は第2位を発表をします。
では早速いきます(｀・ω・´)ノ
第2位は・・・
です。
サブリースというのは、
家賃保証とも言いますが
新地ワンルームとか新築アパートには
ほぼ定番で組み込まれているシステムだと思います。
ではなぜ新築物件にサブリースが多いのか？
そもそも販売会社の建築コストが
高いので相場の家賃で貸してしまうと
全く利回りが回らないので
結局高いローンで保証しないと
採算があわなくて
オーナーが銀行ローンも受けれませんし
その結果、
新築物件を売れない
ということになってしまうからなんです…。
なので
新築投資物件とサブリースというのは、
ところが
このサブリースにはからくりがあって
実はサブリースといのは
家賃の【額】を一定期間保証するわけではなく、
なんです！
つまりどいことかというと
仮に家賃の保証額が一戸あたり5万円であっても
その保証家賃は2年ごとに
見直せる契約になっているんです。
つまり景気が悪くなったとか
相場が悪くなって現状の家賃が
周りと不相応になれば
法律的に家賃保証を下げることが
できるんです！
そもそも開発会社は、
高い建築費をカバーするために
相場より高い家賃で保証していますから
2年後に家賃が不相互になるのは
当然なんです。
なので
更新のタイミング
つまり2年後4年後のタイミングで
サブリース家賃の値下げ交渉を
されることが多いんです。
仮に値下げ交渉なかったとしても
最近サブリース契約の期間は
10年というのが多くて
合意があれば延長できるという仕組みに
なっていると思います。
しかしそれをオーナーが拒否すると
サブリース会社は契約解除できるように
なっているものが多いと思います。
つまり
どうひっくり返ってもサブリース業者は
損をしない契約になっているんです。
なので全くのド素人が新築アパートを
サブリースセットで購入していたとすると
そのうち確実にローンの返済も
ままならない状態になってしまうんです。
さらに
サブリース契約であっても
現状回復の費用はオーナー負担ですし
サブリース業者は新築時に相当な利益を
取っているので仮に入居者がいなくても
あり余る利益で家賃の損失を
カバーすることができます。
どう転がっても損をしない
つまりサブリース付きの新築物件を買っても
投資家には1mmもメリットがありませんので
検討している物件がサブリース付きの場合は
気をつけた方がいいと思います。
以上2位の解説でした！
本日はここまで！
次回はついに1位を解説します✨
お楽しみに♪
以上J-REC事務局の中村でした(бвб)
---------------------------------------------------
◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級から一気に学ぶことができる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
『2024年度 マスター認定短期集中講座』
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売いたしました！
他のデザインもあります(*'ω'*)
ぜひチェックしてみてください！
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
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お申込みお待ちしております(*'ω'*)！！
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これから不動産投資を始める方のため、
そしてすでに
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将来必ずあなたを襲うであろう
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思います！
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＜第２回＞では4位を発表しました！
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今回は第2位を発表をします。
では早速いきます(｀・ω・´)ノ
第2位は・・・
サブリース
です。
サブリースというのは、
家賃保証とも言いますが
新地ワンルームとか新築アパートには
ほぼ定番で組み込まれているシステムだと思います。
ではなぜ新築物件にサブリースが多いのか？
そもそも販売会社の建築コストが
高いので相場の家賃で貸してしまうと
全く利回りが回らないので
結局高いローンで保証しないと
採算があわなくて
オーナーが銀行ローンも受けれませんし
その結果、
新築物件を売れない
ということになってしまうからなんです…。
なので
新築投資物件とサブリースというのは、
切っても切れない関係なわけです。
ところが
このサブリースにはからくりがあって
実はサブリースといのは
家賃の【額】を一定期間保証するわけではなく、
家賃の支払いを一定期間を保証する契約
なんです！
つまりどいことかというと
仮に家賃の保証額が一戸あたり5万円であっても
その保証家賃は2年ごとに
見直せる契約になっているんです。
つまり景気が悪くなったとか
相場が悪くなって現状の家賃が
周りと不相応になれば
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できるんです！
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相場より高い家賃で保証していますから
2年後に家賃が不相互になるのは
当然なんです。
なので
更新のタイミング
つまり2年後4年後のタイミングで
サブリース家賃の値下げ交渉を
されることが多いんです。
仮に値下げ交渉なかったとしても
最近サブリース契約の期間は
10年というのが多くて
合意があれば延長できるという仕組みに
なっていると思います。
しかしそれをオーナーが拒否すると
サブリース会社は契約解除できるように
なっているものが多いと思います。
つまり
どうひっくり返ってもサブリース業者は
損をしない契約になっているんです。
なので全くのド素人が新築アパートを
サブリースセットで購入していたとすると
そのうち確実にローンの返済も
ままならない状態になってしまうんです。
さらに
サブリース契約であっても
現状回復の費用はオーナー負担ですし
サブリース業者は新築時に相当な利益を
取っているので仮に入居者がいなくても
あり余る利益で家賃の損失を
カバーすることができます。
どう転がっても損をしない
仕組みになっているんです！💦
つまりサブリース付きの新築物件を買っても
投資家には1mmもメリットがありませんので
検討している物件がサブリース付きの場合は
気をつけた方がいいと思います。
以上2位の解説でした！
本日はここまで！
次回はついに1位を解説します✨
お楽しみに♪
以上J-REC事務局の中村でした(бвб)
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