不動産実務検定ブログ
2024/05/30
『修繕計画の重要性を再認識』
みなさん、こんにちは。
今年から
神奈川第2支部 保土ヶ谷戸塚SGを担当します
上野正男と申します。
まずはご挨拶もかねて自己紹介。
【自己紹介】
上野正男講師のプロフィール|不動産投資資格のJ-REC
外資企業に勤めながら、不動産として
一棟アパートと区分アパートを所有しています。
最近、自分の物件で急ぎ防水工事が必要となったので
その経緯をご紹介します
この物件は東京の北側の駅近S造3階建ての
築古物件です。
所有して6年ほどですが築30年以上です。
2022年末に3階の一室で雨漏りがありました。
原因は屋上のシート防水に剥がれがあることでしたが、
応急処置として、
該当部分のみの手直しと全体的にはがれなど
見当たらないかを点検しました。
内装にも壁紙等に補修が入りましたが
この時は10万程度の経費で済ませています。
管理会社と相談し全体補修の緊急性を
相談しましたが
当面大丈夫との話だったので信用し
先送りにしました。
昨年の末に3階の前回とは隣の部屋で
雨漏りがありました。
原因は別の個所ですが屋上のシート防水に
剥がれと穴がありました。
内装にもかなり漏れ入居者の布団などに
被害が及びましたが、
こちらは入居者の保険で費用処理しています。
2度めで同じ補修をしても雨漏りが続くと判断し、
今度は全体補修をすることにしました。
まずは管理会社で見積をとりましたが、
単価16000/m2の見積がでてきました。
J-RECの2級講座で学びますが、
屋上防水の単価としてはかなり高いため、
あいみつを取ることにしました。
自分であいみつを取るのは面倒なので、
ネットであいみつを取ってくれるところを
検索したところ、
2件の業者を紹介され、
提案内容の違いをご説明いただいた上で
契約をいたしました。
契約からは速やかに完工し追加費用を
請求されることもなく、
当初の管理会社の見積から40万円ほど
経費削減することができました。
写真だけでなく現地で仕上がりも確認しましたが、
満足のいく仕上がりです。
前回のシート防水から
どの程度日付が経っていそうかを業者に
聞きましたが、
おそらく15年程度放置ではないか?
とのことでした。
教訓は2点あると思っています。
1. 購入したときに不動産業者からは
すべて点検してあるので
当分大規模補修は不要と聞かされていたこともあり
大きな補修をさぼっていたこと。
2. また管理会社の昨年の見立てを信用し
1年放置したこと
1年放置したからと言って費用が劇的に
上がったわけではないのですが、
昨年の費用に組み込めれば今年払う税金が
その分安く済ませることができたはずです。
修繕計画の重要性を再認識したことも今回の教訓です。
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます!
ぜひ、ご受講下さいね!
▼ 受付中の講座はこちらから!
https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
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まずはご挨拶もかねて自己紹介。
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一棟アパートと区分アパートを所有しています。
最近、自分の物件で急ぎ防水工事が必要となったので
その経緯をご紹介します
この物件は東京の北側の駅近S造3階建ての
築古物件です。
所有して6年ほどですが築30年以上です。
2022年末に3階の一室で雨漏りがありました。
原因は屋上のシート防水に剥がれがあることでしたが、
応急処置として、
該当部分のみの手直しと全体的にはがれなど
見当たらないかを点検しました。
内装にも壁紙等に補修が入りましたが
この時は10万程度の経費で済ませています。
管理会社と相談し全体補修の緊急性を
相談しましたが
当面大丈夫との話だったので信用し
先送りにしました。
昨年の末に3階の前回とは隣の部屋で
雨漏りがありました。
原因は別の個所ですが屋上のシート防水に
剥がれと穴がありました。
内装にもかなり漏れ入居者の布団などに
被害が及びましたが、
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2度めで同じ補修をしても雨漏りが続くと判断し、
今度は全体補修をすることにしました。
まずは管理会社で見積をとりましたが、
単価16000/m2の見積がでてきました。
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屋上防水の単価としてはかなり高いため、
あいみつを取ることにしました。
自分であいみつを取るのは面倒なので、
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提案内容の違いをご説明いただいた上で
契約をいたしました。
契約からは速やかに完工し追加費用を
請求されることもなく、
当初の管理会社の見積から40万円ほど
経費削減することができました。
写真だけでなく現地で仕上がりも確認しましたが、
満足のいく仕上がりです。
前回のシート防水から
どの程度日付が経っていそうかを業者に
聞きましたが、
おそらく15年程度放置ではないか?
とのことでした。
教訓は2点あると思っています。
1. 購入したときに不動産業者からは
すべて点検してあるので
当分大規模補修は不要と聞かされていたこともあり
大きな補修をさぼっていたこと。
2. また管理会社の昨年の見立てを信用し
1年放置したこと
1年放置したからと言って費用が劇的に
上がったわけではないのですが、
昨年の費用に組み込めれば今年払う税金が
その分安く済ませることができたはずです。
修繕計画の重要性を再認識したことも今回の教訓です。
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