不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは。

今年から
神奈川第２支部 保土ヶ谷戸塚ＳＧを担当します
上野正男と申します。

まずはご挨拶もかねて自己紹介。

【自己紹介】
上野正男講師のプロフィール｜不動産投資資格のJ-REC

外資企業に勤めながら、不動産として
一棟アパートと区分アパートを所有しています。

最近、自分の物件で急ぎ防水工事が必要となったので
その経緯をご紹介します

この物件は東京の北側の駅近S造3階建ての
築古物件です。

所有して6年ほどですが築30年以上です。

2022年末に3階の一室で雨漏りがありました。

原因は屋上のシート防水に剥がれがあることでしたが、

応急処置として、

該当部分のみの手直しと全体的にはがれなど
見当たらないかを点検しました。

内装にも壁紙等に補修が入りましたが
この時は10万程度の経費で済ませています。

管理会社と相談し全体補修の緊急性を
相談しましたが

当面大丈夫との話だったので信用し
先送りにしました。

昨年の末に3階の前回とは隣の部屋で
雨漏りがありました。

原因は別の個所ですが屋上のシート防水に
剥がれと穴がありました。

内装にもかなり漏れ入居者の布団などに
被害が及びましたが、

こちらは入居者の保険で費用処理しています。

2度めで同じ補修をしても雨漏りが続くと判断し、
今度は全体補修をすることにしました。

まずは管理会社で見積をとりましたが、
単価16000/m2の見積がでてきました。

J-RECの2級講座で学びますが、

屋上防水の単価としてはかなり高いため、
あいみつを取ることにしました。

自分であいみつを取るのは面倒なので、
ネットであいみつを取ってくれるところを
検索したところ、

2件の業者を紹介され、

提案内容の違いをご説明いただいた上で
契約をいたしました。

契約からは速やかに完工し追加費用を
請求されることもなく、

当初の管理会社の見積から40万円ほど
経費削減することができました。

写真だけでなく現地で仕上がりも確認しましたが、
満足のいく仕上がりです。

前回のシート防水から
どの程度日付が経っていそうかを業者に
聞きましたが、

おそらく15年程度放置ではないか？
とのことでした。

教訓は2点あると思っています。


1.　購入したときに不動産業者からは
　　すべて点検してあるので
　　当分大規模補修は不要と聞かされていたこともあり
　　大きな補修をさぼっていたこと。

2.　また管理会社の昨年の見立てを信用し
　　1年放置したこと


1年放置したからと言って費用が劇的に
上がったわけではないのですが、

昨年の費用に組み込めれば今年払う税金が
その分安く済ませることができたはずです。

修繕計画の重要性を再認識したことも今回の教訓です。



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