不動産実務検定ブログ
2024/11/05
『儲かる！不動産投資法』＜第２回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは…
です！
次の物件は再建築不可の物件です。
再建築とはその建物を一度
解体してしまうと
建て替えができない
物件ということです。
再建築できない物件ということで
相場よりもかなり安く買えることが
特徴です。
なので建て替えをせずに
大事に直してずっと使っていくなら
超高利回りが実現するわけです。
実際に板橋区で再建築不可の
築40年以上の風呂なし
トイレ共同のアパートを所有していた
ある大家さんは、
その物件の一室を潰してシャワー室と
ラウンジを整備してシェアハウスとして運用して
利回り30％以上を実現していました。
利回り30％なら3年ちょっとで
投資回収ができるので
その後はずっと収益を生み続けることになります。
ところでなぜ再建築不可物件が
存在しているのかというと
新築当時は建築基準法に適合していたけれど
後の法律改正などで
適合しなくなってしまったわけです。
従って再建築不可の物件は
既存不適格物件とも言われていて
現状の法律には適合しないけれども
建築違反ではないですよという物件なのです。
具体的にどんな理由で
再建築不可になっている
ケースが多いのかというと
敷地が接道義務を果たしていない
というのがほとんどです。
敷地が接道義務を果たしていない
理由は大きく2つあって、１つは
建築基準法上の道路に敷地が2ｍ接道していないケースです。
例えば道路に接している部分が1.9ｍの場合は
接道義務を果たしていないので
これは建て替えが出来ません。
もう１つは建築基準法上の道路として
認められていない道路に接道しているケースです。
たとえば他人の土地を通路として
利用している敷地に接している場合などです。
ただし再建築不可でも実は再建築が
可能になるケースがあります。
例えば隣地を購入したことで
2ｍの接道義務を果たせば再建築は可能ですし、
建築基準法第43条の接道義務には但し書き
という条文があって、
隣地に広い空き地があるとか安全上の問題が
クリアできれば接道していなくても
再建築が許可される場合があります。
しかしこの但し書きは自治体の
独自の基準があるので
実際に協議してみないと
許可されるかどうかは分かりません。
つまり建て替えられるかどうかは
建築確認申請をしてみないと分かりませんが、
もし建て替えが許可されたら
当然土地の値段は跳ね上がりますので
大きなキャピタルゲインが出る可能性があります。
しかし再建築不可物件への投資は
基本的に立て替えられない
ことを前提に投資すべきなので
しっかりその点を理解しておく必要があります。
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
---------------------------------------------------
不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは…
儲かる！不動産投資法
です！
次の物件は再建築不可の物件です。
再建築とはその建物を一度
解体してしまうと
建て替えができない
物件ということです。
再建築できない物件ということで
相場よりもかなり安く買えることが
特徴です。
なので建て替えをせずに
大事に直してずっと使っていくなら
超高利回りが実現するわけです。
実際に板橋区で再建築不可の
築40年以上の風呂なし
トイレ共同のアパートを所有していた
ある大家さんは、
その物件の一室を潰してシャワー室と
ラウンジを整備してシェアハウスとして運用して
利回り30％以上を実現していました。
利回り30％なら3年ちょっとで
投資回収ができるので
その後はずっと収益を生み続けることになります。
ところでなぜ再建築不可物件が
存在しているのかというと
新築当時は建築基準法に適合していたけれど
後の法律改正などで
適合しなくなってしまったわけです。
従って再建築不可の物件は
既存不適格物件とも言われていて
現状の法律には適合しないけれども
建築違反ではないですよという物件なのです。
具体的にどんな理由で
再建築不可になっている
ケースが多いのかというと
敷地が接道義務を果たしていない
というのがほとんどです。
敷地が接道義務を果たしていない
理由は大きく2つあって、１つは
建築基準法上の道路に敷地が2ｍ接道していないケースです。
例えば道路に接している部分が1.9ｍの場合は
接道義務を果たしていないので
これは建て替えが出来ません。
もう１つは建築基準法上の道路として
認められていない道路に接道しているケースです。
たとえば他人の土地を通路として
利用している敷地に接している場合などです。
ただし再建築不可でも実は再建築が
可能になるケースがあります。
例えば隣地を購入したことで
2ｍの接道義務を果たせば再建築は可能ですし、
建築基準法第43条の接道義務には但し書き
という条文があって、
隣地に広い空き地があるとか安全上の問題が
クリアできれば接道していなくても
再建築が許可される場合があります。
しかしこの但し書きは自治体の
独自の基準があるので
実際に協議してみないと
許可されるかどうかは分かりません。
つまり建て替えられるかどうかは
建築確認申請をしてみないと分かりませんが、
もし建て替えが許可されたら
当然土地の値段は跳ね上がりますので
大きなキャピタルゲインが出る可能性があります。
しかし再建築不可物件への投資は
基本的に立て替えられない
ことを前提に投資すべきなので
しっかりその点を理解しておく必要があります。
---------------------------------------------------
■■ 不動産実務検定Ｔシャツ 販売中 ■■
ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
---------------------------------------------------
不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
お申込心からお待ちしております♪
