不動産実務検定ブログ
2024/11/11
『儲かる！不動産投資法』＜第３回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは前回の続き、
です！
次に借地権付きのアパートです。
借地権付きのアパートは所有権よりも
安く入手できるので
高利回りが実現するのが特徴です。
所有権は土地の権利のすべてを所有する
強い権利ですが借地権は所有権ではなく
その土地の使用権を
法律で認められた権利になります。
そして借地権には必ず底値というものが
不随していて底値はその土地の地主さんが
その権利を所有しています。
そしてそれぞれの権利の割合は
住宅地の場合は借地権60％
底地権40％になっていることが
多いと思います。
例えば所有権の価値が2000万円だったとしたら
借地権が1200万円、
底地権が800万円になるわけです。
つまり2000万円の土地を借地権なら
1200万円で手に入れることができます。
アパートの家賃は土地の権利が所有権でも
借地権でも変わりませんので、
安く物件を購入できる分、
利回りが高くなるわけです。
借地権は借地料などがかかり、
いずれ地主さんに返却しなければならず、
投資には向かないのでは
という疑問が湧いてくるかもしれません。
確かに借地権は借地料が毎月かかりますが
借地料はそれほど高くありませんし
借地料を経費に見込んで採算が合えば
全く問題がありません。
1992年平成4年8月以前に設定された
旧法借地権は借地権者が変わっても
何度でも契約更新が可能な
極めて強い権利になっています。
つまり旧法借地権なら所有権と同じように
使い続けることができます。
ただし借地権付き物件は融資が受けづらかったり
建て替えの時に地主さんに権利金の支払いが
発生したりするので
しっかりした知識武装をしてから
投資すべきだと思います。
借地取引の知識は不動産実務検定1級で
学ぶことができますので安心してください。
次に容積率を使い切ってない物件も狙い目です。
都心でこういった物件があれば
利回りが低くても購入すべきかもしれません。
なぜなら将来建て替えれば高利回り物件になりますし
そのまま転売してもキャピタルゲインを得やすいからです。
都心の古い物件などは容積率が低い時
に建てられたケースもあって
その後の容積率の緩和で容積率が
余っているケースがあります。
例えば今は容積率が200％あるのに
100％程度しか使っていないケースです。
容積率とは敷地面積に対する建物の
延べ床面積の比率のことですが
例えば土地が200平米あって
容積率が200％であれば
400㎡までの延べ床面積の建物を
建てることができるということです。
---------------------------------------------------
本日はここまでです(^-^)
次回もお楽しみに！
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の川口です。
本日のテーマは前回の続き、
儲かる！不動産投資法
です！
次に借地権付きのアパートです。
借地権付きのアパートは所有権よりも
安く入手できるので
高利回りが実現するのが特徴です。
所有権は土地の権利のすべてを所有する
強い権利ですが借地権は所有権ではなく
その土地の使用権を
法律で認められた権利になります。
そして借地権には必ず底値というものが
不随していて底値はその土地の地主さんが
その権利を所有しています。
そしてそれぞれの権利の割合は
住宅地の場合は借地権60％
底地権40％になっていることが
多いと思います。
例えば所有権の価値が2000万円だったとしたら
借地権が1200万円、
底地権が800万円になるわけです。
つまり2000万円の土地を借地権なら
1200万円で手に入れることができます。
アパートの家賃は土地の権利が所有権でも
借地権でも変わりませんので、
安く物件を購入できる分、
利回りが高くなるわけです。
借地権は借地料などがかかり、
いずれ地主さんに返却しなければならず、
投資には向かないのでは
という疑問が湧いてくるかもしれません。
確かに借地権は借地料が毎月かかりますが
借地料はそれほど高くありませんし
借地料を経費に見込んで採算が合えば
全く問題がありません。
1992年平成4年8月以前に設定された
旧法借地権は借地権者が変わっても
何度でも契約更新が可能な
極めて強い権利になっています。
つまり旧法借地権なら所有権と同じように
使い続けることができます。
ただし借地権付き物件は融資が受けづらかったり
建て替えの時に地主さんに権利金の支払いが
発生したりするので
しっかりした知識武装をしてから
投資すべきだと思います。
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次に容積率を使い切ってない物件も狙い目です。
都心でこういった物件があれば
利回りが低くても購入すべきかもしれません。
なぜなら将来建て替えれば高利回り物件になりますし
そのまま転売してもキャピタルゲインを得やすいからです。
都心の古い物件などは容積率が低い時
に建てられたケースもあって
その後の容積率の緩和で容積率が
余っているケースがあります。
例えば今は容積率が200％あるのに
100％程度しか使っていないケースです。
容積率とは敷地面積に対する建物の
延べ床面積の比率のことですが
例えば土地が200平米あって
容積率が200％であれば
400㎡までの延べ床面積の建物を
建てることができるということです。
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本日はここまでです(^-^)
次回もお楽しみに！
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