不動産実務検定ブログ
2024/12/11
『2024年問題の裏側を大暴露！』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
前回よりお送りしております、
▼『2024年問題の裏側を大暴露！』
＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1321
▼『2024年問題の裏側を大暴露！』
＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1325
最終回では、
◎ ３つの大きな副作用
について解説していきますので
ぜひ、最後までお付き合い下さい♪
今後不動産投資には３つの大きな
副作用（影響）が出てくると思います。
１つ目は、
◎ 新築工事のリスク増大
今後さらに建築費が上がってくると
その費用を建設会社は途中でオーナーに
追加請求することが難しいので
中小建設会社は常に
施工途中で倒産するリスクがあると
思っておいた方がいいです。
となると、
今後地主さんが新築アパートを建てたり
土地を購入して新築する投資家のリスクは
より高くなりますので、
新築投資を手控える動きが出てきます。
仮に新築するとしても
建築中の原材料価格の上昇は
織り込まれると思いますので
建築コストはさらに高くなって
収益性は悪化すると思います。
２つ目は、
◎ 工期の遅延＆コスト増加
建築資材が高くなると建築会社は
下請けとの価格交渉が長引いたり
新たな下請け業者を探す必要も
出てきますので
工期が延びる可能性があります。
そうすると建設会社にとっては
人件費などのコストがかさみますし
オーナーにとって工期が延びれば
収益化するまでの期間が
さらに延びるだけではなく
ローンの利払いコストも
大きくなる可能性があって
それも収益性の低下に
つがってしまうわけです。
３つ目は、
◎ 中古価格が上昇する可能性がある
新築投資のリスクが高くなれば必然と
新築物件の供給は少なくなるわけで
新築への行き場を失った投資マネーが
中古市場に向かっていく可能性があります。
すでに住宅業界では、
高騰していた新築マンションの
価格は頭打ちになっていて
中古市場の件数や成約価格は軒並み
上昇しているというデータがあります。
この３つの大きな副作用によって
アパートを今後新築する投資家の収益は
減ってしまうことになると思います。
さらに不幸なことに日本では、
アパートの建築コストが上がっても
家賃を簡単に上げることはできませんので
今後新築アパート投資自体が
成り立たなくなる可能性もあります。
このように、
建築コストが爆上がりし続ける中
『これから不動産投資家は
どうすればいいのでしょうか』
建築コストが上がり続ける今
『不動産投資に未来は
ないのでしょうか』
ウラケン曰く・・・
「むしろ難しいと思われているからこそ逆に
常に勉強している人にチャンスがある！」
だそうです♪
例えばリフォームも
業者に頼むから高くなるわけで
自分でＤＩＹスキルを身につけて
簡単なものは自分で直したり
ＤＩＹができなくても
ホームセンターで安い建材を買ってきて
ジモティーなんかで探した職人さんに
取り付けだけやってもらうなど
色々工夫次第でコストを下げられる
アイデアはあると思います。
アパートの貸し方ひとつにしても
ワンルームを２人入居可にして
家賃を１．５倍にしたり
訪日外国人を対象にした民泊をやり
通常の家賃の３倍を稼ぐこともできます。
また、障がい者向けの
グループホームを運営すれば
近隣のアパートとは差別化が図れますし
収益もアップします。
もちろん、
それなりの手間は掛かりますが
不動産投資を事業と捉えれば
簡単なことですし
他の業界と比べれば不動産投資ほど
手間のかからない商売はないと思います。
ただ今後新築投資を考えるなら
建築のプロやベテラン投資家以外は
手は出せない領域に
なってくると思いますので、
どうしても新築投資をしたい人は
不動産実務検定のマスターレベルの
スキルを身につけるか
高度なスキルを持った
コンサルタントと組まないと
なかなか新規開発は
難しくなるかなと思います。
このようなことを考えると
今後投資家は
◎ 新築投資は考えずに中古投資一本に
集中していった方がいい
というのが今回の結論です。
今回のブログいかかがでしたでしょうか。
今後金利も確実に上がってきますし
不動産投資を取り巻く環境は
ますます厳しくなると思います。
こんな時代に頼りにできるのはやはり
◎ 不動産投資のスキル
そして
◎ 知識を自ら身につつけること
です。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
◆◆ よこやま今日のひとこと日記 ◆◆
今年もあと20日になりましたが、
皆さん来年の準備されていますか？
私はというと、
先日2025年用のスケジュール帳を
購入しました！
ちなみに、ここ数年愛用しているのは
100円ショップで売っているもの♪
本当は「できる女風」みたいな
大人の雰囲気のを持ちたいのですが、
やはりそこは自分の使いやすさ重視！
私の使いやすさというと、
本当にスケジュールを記入するだけで
使用するのでシンプル機能重視です♪
なので、100円ショップのが大満足！
来年も色々なスケジュールで
充実した１年になりますように♪
