不動産実務検定ブログ
2025/05/16
『コーヒー1杯700円のルノアール、なぜ潰れない？！』＜第3回＞
みなさん、こんにちは！
J--REC事務局の平野です。
本日のテーマは前回の続き、
"コーヒー1杯700円するルノアールはまぜ潰れないのか"
です！
前回のブログはこちら
→＜第1回＞＜第2回＞
今回は立退料の支払いを回避する方法をお話します。
アパートの立退料は判例でも家賃の6か月分とされることが
多いと思いますが、老朽化が激しくて地震で崩壊の危険が
あるとかオーナー自身が自宅として使うというような
正当な事由があれば法的には3か月程度の立退料で済む場合もあります。
ではオーナーはテナントに立退料を絶対に支払わないといけないのでしょうか？
結論としては普通借家契約である限り払わないと
立退かせることはできないと思います。
なぜなら日本の借家借家法ではその賃貸借契約が
普通借家契約で結ばれている限りテナントが
契約の更新を希望したら立退料を支払わない限り
契約の更新を拒否できない仕組みになっているんです。
しかも普通借家契約の場合は家賃の値上げも自由にすることができません。
あくまでも値上げ予定の家賃が妥当であると裁判で判決を得なければ
テナントはその裁判で新賃料が確定しない限り旧賃料を
払い続けなければ店舗を使い続けることができてしまうのです。
オーナーはコストをかけてでも裁判をして意地でも
家賃を上げるかそれともコストと家賃の値上げを
天秤にかけると結局家賃据え置きにした方が
得みたいになってしまい、結局泣き寝入りになることも多いのです。
では立退料を払いたくない家賃も自由に
値上げしたい場合は一体どうしたらいいのでしょうか？
それは定期借家契約で契約することです。
定期借家にはそもそも更新の概念がないので
契約期間が満了になったら必ず従前の契約は解除されることになります。
その為、立退料はそもそも発生しないのです。
ただ店舗の場合は内装とかキッチン設備で初期投資がかかりますから
3年くらいで契約が切れちゃう条件だとお店をそもそも借りる人がいなくなってしまいます。
その場合は”機関満了後問題なければ再契約できる”
という再契約型の定期借家契約にすればいいと思います。
このようにあらかじめ将来建て替えが決まっているのであれば
3年なり5年なりの定期借家契約にするのが好ましいでしょう。
それでも定期借家契約は反響がないという場合には
普通借家契約での契約もやむなしだと思いますが、
もし将来建て替える予定がある場合には特約に
”立退料を請求しなし”という文言を
必ず盛り込んでおくことは極めて重要だと思います。
ただし普通借家契約ではこの特約を盛り込んだとしても
”借主不利な内容は無効”という判決が出る可能性があります。
ですが立退料を請求しないという特約を結んでおくことは
一定の効果はあるはずなので必ず盛り込んでおいた方がいいと思います。
将来あなたが不動産投資をして特に飲食店などに店舗を
貸す場合には今回の内容をぜひ参考にしていただければと思います。
そして今後不動産の買い付けをする際には必ず店舗の
賃貸借契約が今どうなっているのか、しっかりチェックした方がいいと思います。
こういった苦労があるとはいえ不動産投資は学べば学ぶほど
リスクは小さくなりますし未来に渡ってあなたに利益を
もたらしてくれる稀有な投資法になると思います。
さらに詳しく学びたいとう方は初心者でも
体系的に学べる不動産実務検定で学ぶのが一番です。
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◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級認定されている方が参加できる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
【2025年度 マスター認定短期集中講座】
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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◆◆◆ 全国事例研究会 in 京都 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
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▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J--REC事務局の平野です。
本日のテーマは前回の続き、
"コーヒー1杯700円するルノアールはまぜ潰れないのか"
です！
前回のブログはこちら
→＜第1回＞＜第2回＞
今回は立退料の支払いを回避する方法をお話します。
アパートの立退料は判例でも家賃の6か月分とされることが
多いと思いますが、老朽化が激しくて地震で崩壊の危険が
あるとかオーナー自身が自宅として使うというような
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ではオーナーはテナントに立退料を絶対に支払わないといけないのでしょうか？
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立退かせることはできないと思います。
なぜなら日本の借家借家法ではその賃貸借契約が
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契約の更新を希望したら立退料を支払わない限り
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それでも定期借家契約は反響がないという場合には
普通借家契約での契約もやむなしだと思いますが、
もし将来建て替える予定がある場合には特約に
”立退料を請求しなし”という文言を
必ず盛り込んでおくことは極めて重要だと思います。
ただし普通借家契約ではこの特約を盛り込んだとしても
”借主不利な内容は無効”という判決が出る可能性があります。
ですが立退料を請求しないという特約を結んでおくことは
一定の効果はあるはずなので必ず盛り込んでおいた方がいいと思います。
将来あなたが不動産投資をして特に飲食店などに店舗を
貸す場合には今回の内容をぜひ参考にしていただければと思います。
そして今後不動産の買い付けをする際には必ず店舗の
賃貸借契約が今どうなっているのか、しっかりチェックした方がいいと思います。
こういった苦労があるとはいえ不動産投資は学べば学ぶほど
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体系的に学べる不動産実務検定で学ぶのが一番です。
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