不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは！
J--REC事務局の平野です。


本日のテーマは、
"新築アパートは買ってはいけない"
です。


あなたも、不動産投資を考えた時に、
新築、中古・・・どっちから始めるのが
得なのかということについて疑問を持ったことは
ありませんか？


新築の方がいいのではないかと思ったことがありませんか？


きっと新築であれば利回りが多少低くても中古よりも
メンテナンスコストがかからないのと、
新築である分住居図家にも困らないのでは
ないかとお考えになったことがあると思います。


しかし、ここではっきり申し上げます。


もしあなたが不動産投資の初心者であれば
新築アパートは
絶対に買ってはいけません！


なぜなら必要とされる知識、
ノウハウが中古の比ではないからです。


具体的にどんな知識が必要になるのかについては、
最後にお話ししますので
最後まで読んでいただけると嬉しいです。


最初に新築アパートはなぜ買ってはいけないのか
について詳しく解説していきます。


具体的には基準としている利回りと
どれくらいの乖離があるのか


特に新築アパート業者がどんなところに
嘘やからくりを仕込んでいるのか


またこんな営業トークをされたら
即商談中止にするべきということも詳しく
お話します。


あなたがどんな物件に投資するべきなのか、
投資判断にどんな視点を持つ必要があるのか
具体的にわかるようになりますので、
是非最後までご覧いただければと思います。


今日のトピックは3つです。

・新築アパートを買ってはいけない5つの理由
・信じていけない売り文句
・営業マンを撃退する究極の一言


まずは新築アパートを買ってはいけない5つの理由

①利回りが低すぎる
②家賃設定が高い
③販売資料にカラクリがある
④建築費が相場で土地代が高い？！
⑤二重契約を進められる


まず1つ目の利回りが低すぎるということですが
新築アパートを業者から買うという時点で利回りがとっても低いのです。


具体的に表面利回りは6～7％台が多いのではないかと思います。


こういった物件の特徴は利回りをよく見せるために
部屋の面積が小さくて戸数が多いという特徴があります。


そして土地を業者が仕入れてきて建物を建てて売りますので
その利益は土地と建物双方に乗っていまして
大体物件の総価格の2～3割が利益として乗っかっているというわけです。


不動産投資の上級者であれば自分で土地を検索して
土地を自ら購入しそして設計を入れて建設業者も
自分で選別して自ら建てることになれば
この利益の部分も半分以上はカットできると思います。


家賃設定で最低でも8％は取れる利回りでないと
新築はやらない方がいいと思います。



なぜかというと8％以上の表面利回りがないと
設備の減価償却が終わる16年目以降は
キャッシュフローがほとんどでないという状態に
表面利回り8％でもなってしまうからです。


新築アパートの需要というのは7％台、
6％台からも立地さえよければ買い手が見つかるので
8％最低取れていればキャッシュフローが
そんなに回らなくても出口戦略は取れるという
意味で投資をする意味は出てきます。


新築のアパートを購入する土地を買って建てるのであっても
表面利回りは8％以上ないといけないと
いうことだけはまず覚えてください。


新築アパートというのは私達が投資の基準として
考える一般的な利回りよりもはるかに
低くなってしまうので絶対に買ってはいけないのです。


2番目に家賃設定が高いということです。


これは土地と建物の値段を高く設定しているので
ある程度家賃を高く設定しないと
見た目上に利回りを良くすることができないのです。


なので相場よりもだいぶ高い家賃が
設定されることが非常に多いのです。


また満室保証というのがあり、購入した後、
満室になるまでの空室損をアパート業者が
立て替えて保証してくれるというのがあります。


投資初心者にとっては安心材料になるので
満室になるまで保証してくれるのであれば
いいのではないかと単純に安心してしまい、
投資に踏み切るというような流れになることが少なくないのです。


さらによくあるのは家賃保証です。


家賃保証も30年40年と長い期間家賃保証をするのは、
これはアパート業者にとってもリスクなので
大体長くても10年短いと２年ぐらいの
家賃保証として提案されることがあると思います。


ただこの家賃保証が付くとさらに利回りは悪くなってしまいます。


家賃保証をする経費というものがだいたい
募集家賃の10％～20％の範囲で
アパート業者に経費として取られるからなのです。


10年保証すると言ったのに2年毎に
家賃が改訂できるというような内容に
契約書が必ずなりますので


家賃保証をしている間には経済が悪くなったり
周りにライバル物件が増えたりするので
賃貸の環境が悪くなると難癖つけて家賃を
下げようという交渉をされることが少なくないのです。


この家賃保証というのは本当に曲者なので絶対に信用してはいけません。



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本日はここまでです！

次回、新築アパートを買ってはいけない
3つ目の理由についてです！
次回もお楽しみに★


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