不動産実務検定ブログ
2025/05/30
『新築アパートは絶対買ってはいけない！不動産投資のワナを徹底解説』＜第3回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
本日のテーマは前回の続き、
"新築アパートは絶対買ってはいけない！
不動産投資のワナを徹底解説"
です！
前回のブログはこちら
→＜第1回＞＜第2回＞
信じてはいけない売り文句について
解説したいと思います。
まず一つ目は「自己資金が少なくても
ローンが利用できますのでレバレッジを
効かせた資産形成ができます」
という営業トークです。
土地と建物を合わせた担保評価は
一般的に7割程度になります。
つまり新築アパート価格の約3割の
自己資金は必要になるということです。
自己資金が全く入らないで
投資できますみたいなことは
もう絶対にあり得ないことなので営業
マンのトークを信じてはいけません。
次に「新築なので資産価値が高いです」
という営業トークです。
「新築なので修繕費が
かからないですよ」
とか、
「新築なので満室になりやすいです」
という営業アピールをしてきますが、
確かにそうかもしれませんが
家賃というものは新築でも
中古でも広さそしてロケーションが
同じであればほぼ変わらないのです。
一番重要なのは利回りであって
修繕費がかからないとか
満室になりやすいというのは
客付けの営業次第な部分で
あったり修繕積立金を定期的に
積み立てているかということで十分対応
できることですので新築だから
修正費がかからない新築だから
満室になりやすいという言葉を鵜呑み
にして投資をしてはいけないです。
3つ目は、家賃が年金代わりになって
「老後が安心です」という
営業トークです。
新築アパートの場合は利周りが
そもそも低いので年金を受け取る
年齢になるまでほぼキャッシュフローを
得ることはできません。
むしろ持ち出しになるリスクのほうが
高いので実は資産形成ができない
リスクの方が高いです。
こういう「年金代わりになりますよ」
という営業トークを信じてはいけません。
4つ目は、「リストラや病気になって
収入が途絶えたとしても家賃収入
あるので安心です。しかも35年の
家賃保証がついています」
という営業トークです。
家賃保証は30年といっても30年間
同じ家賃が保証されるわけではなく
2年ごとに必ず改定できるという
契約の条項が盛り込まれることに
なるので30年間同じ家賃が
保証されるわけではありませんので
絶対にこのような営業トークを
信用してはいけません。
5つ目は「キャピタルゲインが発生する
可能性がある」という営業トークです。
新築アパートにも、新築プレミアムが
乗っていますのでそれを買った途端
その利益が確定しますから値が
下がってしまうというリスクの方が
高いということになります。
もちろんこれは立地次第ですが
素人の不動産投資家の所にそんなに
良い立地の不動産が回ってくる
はずがありません。
このキャピタルゲインが発生する
可能性があるというのは
絶対に鵜吞みにしてはいけません。
6つ目は「団信が付いているので
保険効果が見込めます」
という営業トークです。
団信付きといってもその保険料は
金利に上乗せされて保険料として
払っているわけです。
この保険料を払うということは
特段得だということでもないのです。
もちろんそのアパートのオーナーが
お亡くなりになった時に、
その残された人はローンを払う
必要はありませんけれども、
それはマイホームでも1棟
アパートのローンでも同じですので
独断新築アパートのメリットとは
ならないわけです。
最後の営業トークは何かというと
「不動産投資は建物が減価償却資産
となって経費化できるので所得税の
節税になります」
という営業トークです。
土地建物の新築アパートの場合は
価格に占める建物の部分が
少ないので木造で22年で減価償却が
できるとしてもそんなに
節税になるというレベルではないのです。
もちろん節税にはなりますから
これは間違ってはいないんですけれども
節税になって嬉しいというのは
とても所得が多い人に限っての
ことなので、一般的なサラリーマンが
この新築アパートの投資でとても
節税できるわけではないので
これを鵜呑みにしてはいけません。
------------------------------------------------------------------
本日はここまでです！
次回、営業マンを撃退する
究極の一言です！
次回もお楽しみに★
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◆◆ マスター認定短期集中講座講座 ◆◆
ウラケンこと代表理事の浦田健も登壇する
短期集中講座のお申込を受付しております。
浦田以外の講師陣も
すばらしい講師ばかりです。
２級認定されている方が参加できる
短期集中講座は１年に１回のみ開催の
貴重な講座になっております。
新しい出会いの場にもなるこちらの講座
ぜひ、ご受講いただければと思います！
お申込心からお待ちしております♪
【2025年度 マスター認定短期集中講座】
▼ 詳細＆お申込みはこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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◆◆◆ 全国事例研究会 in 京都 ◆◆◆
毎年夏に行われます全国事例研究会ですが、
2025年の開催は「京都」です！
● 開催日 2025年7月5日（土）
● 会場 みやこめっせ
https://www.miyakomesse.jp/
▼ 詳細＆お申込はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/kentei/2025zenkokujirei.html
インバウンドの観光客急増でも
ニュースになっている観光地ですので
今からご予定に入れていただき
京都では近い日程で大きなイベントが
あるとのことですので、
宿泊先なども事前に確保して下さいね♪
---------------------------------------------------
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ウラケンがYouTubeの時などに着用している
『不動産実務検定Ｔシャツ』販売中です！
※他のデザインもあります♪
▼ お申込＆詳細はこちらから
https://www.j-rec.or.jp/topnewstopics/113
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不動産実務検定は
「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
---------------------------------------------------
▼ 無料体験講座情報
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
▼ X（旧ツイッター）も更新しております♪
https://twitter.com/JREC17398134
▼ Instagram ショート動画配信中♪
＠jrec.fudousan
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お申込心からお待ちしております♪
J-REC事務局の平野です。
本日のテーマは前回の続き、
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です！
前回のブログはこちら
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にして投資をしてはいけないです。
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「老後が安心です」という
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そもそも低いので年金を受け取る
年齢になるまでほぼキャッシュフローを
得ることはできません。
むしろ持ち出しになるリスクのほうが
高いので実は資産形成ができない
リスクの方が高いです。
こういう「年金代わりになりますよ」
という営業トークを信じてはいけません。
4つ目は、「リストラや病気になって
収入が途絶えたとしても家賃収入
あるので安心です。しかも35年の
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という営業トークです。
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同じ家賃が保証されるわけではなく
2年ごとに必ず改定できるという
契約の条項が盛り込まれることに
なるので30年間同じ家賃が
保証されるわけではありませんので
絶対にこのような営業トークを
信用してはいけません。
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可能性がある」という営業トークです。
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高いということになります。
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