不動産実務検定ブログ
2025/06/23
『2025年タワマンバブルがついに崩壊！？』＜第2回＞
みなさん、こんにちは！
J-REC事務局の平野です。
本日のテーマは
【1番の被害者はパワーカップル】
です！
前回のブログはこちら
→＜第1回＞
まず今のタワマンバブルは
平成バブルとは
違い主に投機マネーではなく
実際に買って済む実需層が
多く買っているということです。
そして今は平成バブルとは違いかなり
局地的なバブルであることも特徴です。
なので、
平成バブル崩壊のきっかけになった
金融引き締めによるバブル崩壊の
可能性は低いと思いますし
今回のタワマンバブルの崩壊も
極地的なものになると思っています。
では一体何が今回のバブル崩壊の
原因になるのかと言うとそれはずばり
外国人投資家の手仕舞いです。
今タワマンは4つの買手が存在すると
言われています。
1つは資産運用が目的の国内投資家
2つ目は相続対策を目的とした
高齢の資産化
3つ目は円安を利用して割安な
日本を買う海外投資家
4つ目は実需で買っている世帯年収
1500万円前後のパワーカップルです。
国内の投資家や高齢の資産家は
中長期的な投資目的で買っているので
すぐに売ることはありません。
つまり彼らがバブル崩壊のきっかけになる
可能性は低いと思います。
これは実需のパワーカップルも同じです。
一方で海外投家はどうでしょうか。
コロナ禍と比べて為替は
1ドル110円台から160円台にまで
30%以上も円安になりました。
つまり海外投資家は日本人よりも
3割も安くタワマンを買うことが
できているということです。
ところが例えば
期待利回り4%で購入したのに
完成後実際にはそこまで賃料が取れず
利回りが半分になってしまっている
ケースもあるようです。
またタワマンの民泊禁止が
強化されることによってさらに
採算割を起こしている可能性もあります。
そして1番大きな影響は日銀の利上げです。
利上げをすれば住宅ローン金利が
上昇し新たに住宅を買おうという人は
確実に減ることになります。
その結果、不動産価格の上昇は止まり
徐々に下落に転じるというのがセオリーです。
また日銀の利上げは為替の潮目になり
一転して円高になる可能性が高くなります。
外国人投資家は円安が一転して円高になれ
ば為替メリットが取れるためこれ以上の
価格上昇が見込めず想定していた
キャッシュフローも出ないということに
なれば為替利益が取れるうちに
撤退しようと考える可能性もあります。
投資の世界ではムードが重要です。
金利上昇によってタワマン投資の
熱が冷めればプロの投資家たちは
早々に手を引くと思います。
今東京都心のタワマンは中華系の投資家が
非常に多くなっていますが
彼らが不動産を一旦売り始めると
国内の投資家たちも同じように
売り抜けを測ってきます。
この動きが加速すると一気にマーケットが
崩れタワマンバブルが崩壊する
可能性があると思っています。
そしてそのタイミングは2025年から
2030年の間になるのではと考えています。
仮にタワマンバブルが崩壊したら
1番被害を被るのは実需で買っている
パワーカップルでしょう。
昨今の低金利で7割以上の世帯が
変動金利を選択していて
金利上昇の影響は大きいと思います。
例えば世帯年収1500万円の
夫婦がフルローンで
1億円のマンションを購入
していたとすると金利1%の
上昇で月5万円の負担増になります。
2%なら月10万円の負担増です。
さらに物価高等で
管理費や修繕積立金の値上げも
避けられないでしょう。
食費やガソリン台なども高騰し
続けていますから
かなり生活は苦しくなると思います。
パワーカップルの多くはローンが
厳しくなったら売っちゃえばいいと
考えているかもしれません。
しかしタワマンバブルが崩壊したら
フルローンで購入している
世帯は一気に債務超過に陥る可能性が
あります。
債務超過とは資産よりも負債の方が
多い状態のことなので
仮に売ったとしても
ローンが残ってしまいます。
例えば毎月のローン返済が
きつくなってタワマンを売ろうと
思っても残債が残ってしまうので
売るに売れない状態になってしまいます。
かと言って家計も厳しくなるのでそのまま
ずるずると破綻状態に陥るパワーカップルは
続出すると思います。
ではタワマンバブルに
巻き込まれないようにするためには
一体どうしたらいいのでしょうか。
すでにタワマンを買って住んでいる
パワーカップルと
これから買おうとしている人に
分けて考えてみたいと思います。
先ほども解説した通り
タワマン住まいのパワーカップルは
バブル崩壊の影響をもろに
受けてしまうので絶対に損を
したくないなら高値で売れるうちに
売ってしまうのも一手だと思います。
もしローンを払って済み続けると考えるなら
今後の金利上昇に備えて固定金利に
切り替えるのもいいと思います。
加えて年収が下がるような転職は
絶対に避けるべきですし
今後は副業も視野に入れて少しでも
家計に余裕を持たせることを考えた方が
いいでしょう。
一方でこれから家を買おうとしている人は
少し買うのを待った方がいいと思います。
現在すでに新築建売り住宅の価格は
下がってきていますし
首都圏の中古マンション価格も
11年ぶりに下落に転じてきています。
これは実需の人たちが今の価格帯では
もう購入できないレベルにまで価格が
上がってしまっていることを意味します。
今後、
住宅ローン金利が上がることを考えれば
さらに価格は下がっていく傾向ですし
おそらく2030年以降は
市場が落ち着いて家が買いやすくなる
時代がくると思います。
間違ってもこれから金利が上がるから
金利が上がる前に長期固定ローンで、
しかも“ペアローンを組んで買おう“
なんてことは考えないことです。
仮に低金利でローンが組めたとしても
今の価格水準で家を買うのは
かなりリスクが高いと思います。
すでに首都圏の中古マンション
相場は下がってきていますし
郊外の新築住宅も土地の値段も
下がってきています。
今後円高になれば建築コストも
多少下がるでしょうから
家を購入するのは価格が落ち着いて
きてからで十分だと思います。
その間に新NISAで投資をしたり
築古戸建投資で資産を作ることを
お勧めしたいと思います。
できるだけ若いうちに投資を始めて
資産を作れば
相場に左右されず給料にも左右されず
いつでも好きな家を買うことが
できるようになります。
是非あなたも不動産投資で
自由な未来を手に入れて
いただければと思います。
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J-REC事務局の平野です。
本日のテーマは
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です！
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→＜第1回＞
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平成バブルとは
違い主に投機マネーではなく
実際に買って済む実需層が
多く買っているということです。
そして今は平成バブルとは違いかなり
局地的なバブルであることも特徴です。
なので、
平成バブル崩壊のきっかけになった
金融引き締めによるバブル崩壊の
可能性は低いと思いますし
今回のタワマンバブルの崩壊も
極地的なものになると思っています。
では一体何が今回のバブル崩壊の
原因になるのかと言うとそれはずばり
外国人投資家の手仕舞いです。
今タワマンは4つの買手が存在すると
言われています。
1つは資産運用が目的の国内投資家
2つ目は相続対策を目的とした
高齢の資産化
3つ目は円安を利用して割安な
日本を買う海外投資家
4つ目は実需で買っている世帯年収
1500万円前後のパワーカップルです。
国内の投資家や高齢の資産家は
中長期的な投資目的で買っているので
すぐに売ることはありません。
つまり彼らがバブル崩壊のきっかけになる
可能性は低いと思います。
これは実需のパワーカップルも同じです。
一方で海外投家はどうでしょうか。
コロナ禍と比べて為替は
1ドル110円台から160円台にまで
30%以上も円安になりました。
つまり海外投資家は日本人よりも
3割も安くタワマンを買うことが
できているということです。
ところが例えば
期待利回り4%で購入したのに
完成後実際にはそこまで賃料が取れず
利回りが半分になってしまっている
ケースもあるようです。
またタワマンの民泊禁止が
強化されることによってさらに
採算割を起こしている可能性もあります。
そして1番大きな影響は日銀の利上げです。
利上げをすれば住宅ローン金利が
上昇し新たに住宅を買おうという人は
確実に減ることになります。
その結果、不動産価格の上昇は止まり
徐々に下落に転じるというのがセオリーです。
また日銀の利上げは為替の潮目になり
一転して円高になる可能性が高くなります。
外国人投資家は円安が一転して円高になれ
ば為替メリットが取れるためこれ以上の
価格上昇が見込めず想定していた
キャッシュフローも出ないということに
なれば為替利益が取れるうちに
撤退しようと考える可能性もあります。
投資の世界ではムードが重要です。
金利上昇によってタワマン投資の
熱が冷めればプロの投資家たちは
早々に手を引くと思います。
今東京都心のタワマンは中華系の投資家が
非常に多くなっていますが
彼らが不動産を一旦売り始めると
国内の投資家たちも同じように
売り抜けを測ってきます。
この動きが加速すると一気にマーケットが
崩れタワマンバブルが崩壊する
可能性があると思っています。
そしてそのタイミングは2025年から
2030年の間になるのではと考えています。
仮にタワマンバブルが崩壊したら
1番被害を被るのは実需で買っている
パワーカップルでしょう。
昨今の低金利で7割以上の世帯が
変動金利を選択していて
金利上昇の影響は大きいと思います。
例えば世帯年収1500万円の
夫婦がフルローンで
1億円のマンションを購入
していたとすると金利1%の
上昇で月5万円の負担増になります。
2%なら月10万円の負担増です。
さらに物価高等で
管理費や修繕積立金の値上げも
避けられないでしょう。
食費やガソリン台なども高騰し
続けていますから
かなり生活は苦しくなると思います。
パワーカップルの多くはローンが
厳しくなったら売っちゃえばいいと
考えているかもしれません。
しかしタワマンバブルが崩壊したら
フルローンで購入している
世帯は一気に債務超過に陥る可能性が
あります。
債務超過とは資産よりも負債の方が
多い状態のことなので
仮に売ったとしても
ローンが残ってしまいます。
例えば毎月のローン返済が
きつくなってタワマンを売ろうと
思っても残債が残ってしまうので
売るに売れない状態になってしまいます。
かと言って家計も厳しくなるのでそのまま
ずるずると破綻状態に陥るパワーカップルは
続出すると思います。
ではタワマンバブルに
巻き込まれないようにするためには
一体どうしたらいいのでしょうか。
すでにタワマンを買って住んでいる
パワーカップルと
これから買おうとしている人に
分けて考えてみたいと思います。
先ほども解説した通り
タワマン住まいのパワーカップルは
バブル崩壊の影響をもろに
受けてしまうので絶対に損を
したくないなら高値で売れるうちに
売ってしまうのも一手だと思います。
もしローンを払って済み続けると考えるなら
今後の金利上昇に備えて固定金利に
切り替えるのもいいと思います。
加えて年収が下がるような転職は
絶対に避けるべきですし
今後は副業も視野に入れて少しでも
家計に余裕を持たせることを考えた方が
いいでしょう。
一方でこれから家を買おうとしている人は
少し買うのを待った方がいいと思います。
現在すでに新築建売り住宅の価格は
下がってきていますし
首都圏の中古マンション価格も
11年ぶりに下落に転じてきています。
これは実需の人たちが今の価格帯では
もう購入できないレベルにまで価格が
上がってしまっていることを意味します。
今後、
住宅ローン金利が上がることを考えれば
さらに価格は下がっていく傾向ですし
おそらく2030年以降は
市場が落ち着いて家が買いやすくなる
時代がくると思います。
間違ってもこれから金利が上がるから
金利が上がる前に長期固定ローンで、
しかも“ペアローンを組んで買おう“
なんてことは考えないことです。
仮に低金利でローンが組めたとしても
今の価格水準で家を買うのは
かなりリスクが高いと思います。
すでに首都圏の中古マンション
相場は下がってきていますし
郊外の新築住宅も土地の値段も
下がってきています。
今後円高になれば建築コストも
多少下がるでしょうから
家を購入するのは価格が落ち着いて
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