不動産実務検定ブログ
2025/09/05
『新築木造アパートは絶対買っちゃダメ！』＜第２回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『新築木造アパートは
絶対買っちゃダメ！』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1501
確かに都心の中古アパートなどは
利回りが低いし競争も激しいので
なかなか購入できません。
それに比べて新築は、
土地から建てるスタイルなので
比較的高い利回りが取れます。
しかしそれは・・・
不動産投資のプロであればの話です！
新築アパートの投資パターンは
大きく２つあります。
１つ目は、
◎ デベロッパーが土地を仕入れ
新築したアパートの完成物件を購入
２つ目は、
◎ デベロッパーが仕入れた土地を
建築条件付きで購入する
つまりそこには、
20～30％のデベロッパーの利益が
乗っているということなんです。
例えて言うと、
プロが土地から仕入れて
アパートを新築する場合、
利回り８％になるものを
エンドユーザーの投資家には
６％で売るというような感じです。
そして新築アパートの場合、
長期のローンが引きやすい
ということがあります。
中古アパートは仮に利回りが良くても
法定耐用年数を超えている物件が
ほとんどなので
長くても15年程度しか
ローンを引くことができません。
その点新築アパートなら
劣化等級などの条件を満たせば
最長35年ローンが使える銀行もあります。
確かにローンの返済期間を長くすれば
キャッシュフローは出やすいです。
しかし、元々木造であっても
地価上昇と建築費高騰の影響で
良くても６～７％程度の
利回りしか取れないので
実質利回りは１％未満に
なることが多いです。
つまり、
6,000万円の物件を購入したとしても
年間60万円のキャッシュフロー、
月5万円程度のお小遣いにしかなりません。
このようにツッコミどころ満載の
新築アパート投資なのですが、
なぜ今不動産投資系YouTuberをはじめ、
多くのベテラン投資家が
『新築アパートを雄すのでしょうか？』
彼らの推しのポイントは、
新築アパートなら
◎ 比較的高い利回りが取りやすい
◎ 長く融資を受けられるので
キャッシュが出やすい
◎ 土地付き・企画付きで売られているので
手間いらずで新築投資ができる
◎ 新築なので客付けがしやすい
◎ 新築なので資産性が高く
減価償却も多く取れて節税になる
みたいなところでしょう。
しかしこれは新築アパートを
商品として売る側の視点であって、
現在コスト増で新築ＲＣが売れないから
新築アパートを推しているに過ぎないです。
つまり、
消去法で新築アパート推しに
なっているんです。
先程もお伝えしましたが、
プロが投資をするなら別です。
なぜなら、プロは自分で土地を仕入れて
自分で新築することができるからです。
利回り６％程度で売られているのであれば
プロが仕立てれば８％になるイメージです。
金額で言うと１億円で売られているものを
7,000万円で仕立てられるという感じです。
ですので、
プロがこのような物件を仕立てて売れば
3,000万円の儲けが出るわけです。
今の新築アパート人気は企画側の都合で
手軽に投資できそうに見せかける市場が
出来上がってしまっただけであって、
むしろそこに初心者が次々と
吸い込まれている構造にこそ
本当のリスクが潜んでいるんです。
本当に怖いですね・・・
今回はここまでです。
次回もぜひご覧ください♪
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