不動産実務検定ブログ
2025/11/05
『不動産投資で成功したいなら減価償却費を極めよう！』＜最終回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です。
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1516
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1522
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第３回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1526
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第４回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1530
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第５回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1533
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第６回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1536
▼『不動産投資で成功したいなら
減価償却費を極めよう！』＜第７回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/1540
今回のブログをご覧いただいて
◎ 減価償却費がなんで
不動産投資にとって重要なのか
おわかりいただけたかと思います。
キャッシュフローに影響を
与える要因の１つ目は、
『土地と建物をどのように分けるのか』
基本的には固定資産税の按分比率で
分ける必要がありますが、
購入時に建物価格が契約書に書いてあれば
そちらが優先されることになります。
ここが重要なポイントです！
２つ目の要因は、
『建物と設備を分けて償却するのか、
一体で償却するのか』
『比率は８：２なのか７：３なのか』
どちらにするかでキャッシュフローは
全然変わってきます。
これを購入する前に全部のパターンで
シミュレーションをして
どのパターンが一番効率良く
キャッシュフローが出るのか考えて
買い付けをしたり、
いろいろ減価償却の仕方も
戦略を立てていくことが大切です。
そして、キャッシュフローに影響を
与える項目というのは
「欠損金繰延控除」の年数です。
※ 青色申告の場合
年数は法人と個人で違います。
個人 ➡ ３年
法人 ➡ 10年
なので、
個人と法人どちらでやった方が
いいのかということについては
将来の戦略に応じて考える必要があります。
最後になりますが、
法人と個人で減価償却のルールが
違うところがあります。
それは何かという、
● 法人は任意で減価償却費を
計上できる
けれども、
● 個人は強制で減価償却費を
計上しなきゃいけない
というルールです。
どういうことかというと、
強制償却（個人）の場合は
100万円償却できるということであれば
必ず100万円の減価償却費を
計上しなければいけません。
任意償却（法人）の場合は、
100万円の範囲で50万円でも、
30万円でもいいし、
次の物件の融資のために今年は赤字を出さず
黒字決算したいという場合に、
減価償却費を落とさないで
少し黒字化してローンの申請をする
という戦略的な使い方ができます。
なので、
● よりキャッシュを残すために
効率的なのは「法人」
ということです。
「自分は専業で大家になって
頑張っていきたい！」
という方は早めに法人を作って
その法人で不動産投資事業所得を
得た方がいいと思います。
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J-REC事務局 横山千穂
