不動産実務検定ブログ

2021/11/30

『不動産投資基準は一朝一夕には出来上がらない』


不動産投資に興味があっても、
どのような不動産を購入すればいいのか決められずにモヤモヤしていませんか?



・売り物はどの物件も高くて買えない。

・その金額で買ってもキャッシュフローが少ない(中にはマイナスのことも)

・だから、もっと安く買わないといけない!

・でもこれって「無い物ねだり」なのではないか?

・気長に待っていると一生買えないのではないか?


こうしてグルグルと考えがめぐりまとまらずにいる方はあなただけではありません。
この状態からどのようにブレイクダウンしたらいいのでしょうか?


それは、

1、専門家とディスカッションして投資基準を「仮」決定する。

2、前項の「仮」の投資基準に従い、実際に物件の資料請求をしたり現地見学したり動いてみる。

3、物件価格以外は投資基準に乗る物件で、銀行に融資相談をしてみる。

4、物件価格について指値(値引き)交渉をしてみる。

5、前項の交渉を5件やってもダメなら投資基準を見直す(1に戻る)。

という手順を踏むことです。


ポイントは2つ。


1つ目は、

投資基準を「仮」で良いのでまずは決定すること。
そして行動してから見直すこと。


なぜなら、

完璧な投資基準はないのですから。


人の属性によっても変わりますし銀行の融資姿勢によっても不動産市場の動向によっても変わるものです。

ですので「仮」で良いので決定して動きながら修正していくことが最善手です。
そして全くダメそうなら抜本的に見直しましょう。


2つ目は、

圧倒的な行動をすること。

イメージとしては、

・資料精査500件*

・現地調査100件*

・銀行相談20件*

・価格交渉5件*

といったところ(あくまでイメージ)

*それぞれの具体的な方法は不動産実務検定で学べます。


例えば、
株やFXならバーチャルトレードでほぼ本番環境で練習できますが不動産投資はそうはいきません。スポーツだっていきなり試合に出られるわけもなく地道な素振りなどが必要ですよね。


不動産投資も資料精査や収支シミュレーション等による机上での投資判断が必要で
さらに現物資産なのですから現地調査も必要であり、
融資でレバレッジを効かせるなら銀行との関係も重要であり、
目標利回りを死守するためにも売主との価格交渉は避けては通れないものです。


これは数をこなすことで質が向上するものです。


10件20件の資料精査や収支シミュレーションをしただけで
良い物件が全然ない! と心が折れるのは早すぎます(笑)。

そもそも良い物件かどうかは価格と融資条件で変わるのですから。


つまり、

銀行や売主との交渉次第で悪い物件が良い物件に変わることだってあるのです。


そう。良い物件は自分で作り出すものなのです。


不動産投資基準は一朝一夕には出来上がりませんので、

ぜひ専門家...
J-REC公認不動産コンサルタントとディスカッションをして
投資基準を「仮」決定してどんどん行動していってくださいね。


もちろん、投資基準を修正したり抜本的に見直したりするときも一人で悩まずに
多くの専門家や大家さん仲間たちと話し合ってみてくださいね。

一人だとグルグルした思考から抜け出せないものですから。


ちなみに、ほとんどの専門家...
コンサルタントやカリスマ大家さんなどは
それぞれ得意とする投資スタイルを持っているので、
初めのうちはその得意分野の投資基準に引っ張られないことです。


なぜなら、
その専門家にとっての正解はあなたの正解とは限らないから。


いろいろな投資スタイルを知らず研究不足のまま進めてしまうと、

「こんなはずではなかった!」

「もっと良い方法があったのに!」

「あれ? もしかして騙された...!?」


なんてことになり数百万円〜数千万円単位で損をすることになりかねません。


そうはならないようにいろいろな専門家の話を聞くようにしてくださいね。

 


 

J-REC理事・東京第1支部支部長
J-REC公認 不動産コンサルタント
東京大家塾 主宰 大友哲哉
https://ooyajuku.com/