不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！


今回はまず、皆さんにお知らせがあります・・・。


全３回シリーズでお送りしておりました
『不動産投資　ボッタクリの実態！』ですが、


全３回ではお伝えしきれないということが発覚し・・・
 

全４回シリーズに急遽変更させていただきます！

今回を入れてあと２回。
お付き合いいただければ幸いです♪


それでは早速、
『第３回　不動産投資　ボッタクリの実態！』スタートです！

 

 

【 ボッタクリ その⑥ 】 リフォーム・メンテナンス

通常賃貸物件の場合は、
管理会社を経由してリフォームをしているケースが多いです。


けれども実際のリフォームの依頼は、


管理会社からリフォーム会社にいき、
リフォーム会社からそれぞ電気工事屋だったり大工だったりと、
レイヤーが２つ３つあります。


レイヤーが多いということは、
中間マージンも多いということになります。


なので、一般的に大家が直接依頼する時と比べて、
３～４割はマージンが乗っかていると思って下さい。


でも、一概にこれをボッタクリとは言えません。


例えば４～５万円の工事であるならばスピード重視で、
管理会社を通して依頼する場合もあるからです。


ただ、想定外のリフォームや修繕、緊急対応を依頼する場合、
管理会社はエンドの施工会社からの見積りをスルーで
自分の経費だけを乗せてオーナーに提示することも少なくありません。


ですので「この見積り高いな」と感じた場合は、
必ず管理会社に確認するようにして下さい。


場合によってはエンドの施工会社に
こちらから直接相見積もりを取るようにして下さい。

 

 

【 ボッタクリ その⑦ 】 不動産会社

おおきく３つあります。


「囲い込み」「新規の募集」の際のボッタクリ、
「賃貸管理」でのボッタクリです！


「囲い込み」については賃貸と売買のケースがありますが、


賃貸のケースでいうと、
専任媒介で他の業者にもオープンにすると言っておきながら、
全く公開していないケースがあります。


さらに、大家が自ら客付け営業することに対して、
強く拒否するケースもあります。


このような業者とは早々に決別するべきです。


専任媒介で募集の依頼をしているから幅広く募集依頼を
他業者にもオープンにしてくれていると思ってはいけません。


きちんと確認する必要があります。


そして、売買のケースの囲い込みも
専任媒介なのに非公開になっているということ。


そもそも、専任媒介契約での売却の依頼の仲介に関しては、
不動産業者が誰でもみれるレインズに公開したり、


一般にも他業者が客付け可能な物件として、
売り物件をオープンにしなければいけないことになっています。


ところが、自社で買主を見つけることができれば、
売主と買主の両方から３％＋６万円の手数料がもらえるので、


その売り物件を専任で請け負った業者はできるだけ自社の情報網で
買主をみつけたいと思っているのです。


なので、専任媒介で売却の依頼を受けても、
自社のホームページにしか売り情報を公開していなかったりだとか、


仮に他業者も客付けができるよう広く物件情報を公開していたとしても、


「この売り物件に興味を持っているお客さんがいるので情報をください」
と問合せの連絡が入った時に、


「その物件、今買い付けが入りました」とウソをついて
物件情報の公開を拒むケースが非常に多いのです。


これは、宅建業法で当然禁止されている行為なので、
もちろんバレれば違法ということになります。


なので、物件を売却したその専任業者が物件を広く
一般に公開しているかどうかしっかりチェックしてみて下さい。


例えばご自身が不動産業者を装って、
その専任業者に連絡してみるのもいい方法かもしれません。


もし、「買い付けが入っています」と言われて情報公開を拒まれたら
その業者とはすぐに決別することをお勧めします！


次は「新規募集」の際のボッタクリについて。


これは空室率が非常に多いエリアに多い事例です。


例えば入居者の募集を不動産業者に依頼したら


「うちは広告費を３ヶ月分いただかないと募集できません」


と、言われることがあります。


この広告費というのは仲介手数料の他に
インターネットでの広告費だとか、マイソクチラシとしての広告費を、
要求されるケースがあります。


一般的な慣習慣例では広く不動産業者に募集してもらう場合に、
元付の管理業者、客を実際につけていただく先付の不動産会社、


この業者間で仲介手数料を折半するとなると
非常に手数料が少なくなってしまうので、


このような場合には広告費１ヶ月分を出すことで、
その元付業者も先付業者も１ヶ月分は確保できることになるので、


基本的には積極的に広く他業者にも物件をオープンにして
募集してくれることになります。


先程お伝えした「広告費３ヶ月分」と言われた場合ですが、


考えていただきたいのは、
周りの大家さんも３ヶ月分の広告費を出しているんだとすれば、
みんな条件は一緒になります。


なので、３ヶ月分出したからといって
自分の物件を優先的に紹介してもらえる原因にはなりえない。


さらに、その物件にそもそも競争がなければ、
３ヶ月分の広告費を出しても意味がありません。


例えば設備が古かったり、まともにリフォームをしていないなら、
その物件に入居希望者を連れて行っても印象が悪いので、
成約することはないのです。


だから、広告費を３ヶ月分も出すよりも、
不動産業者が入居希望者を物件に連れて行った際に、


「この物件素敵ですね♪今すぐ契約したいです！」


と、感じてもらえるような物件づくりをした方がよっぽどいいです。


不動産業者も入居希望者を連れて行ったら、
一発で成約できる物件を紹介したいと思うものなので、


商品力がないのに３ヶ月分の広告費を要求されるがままに
支払って約束をしたとしても、


決まらないものは、決まりません。


札幌の大家をしている仲間は、
みんな１ヶ月分の広告費で成約できています。


札幌は現在３ヶ月分の広告費が必要なぐらい
過当競争になっているにもかかわらずです。


なので、業者から要求されるがままに広告費を上乗せしても、
決まらないものは、決まらない。


そういった誘いに乗らないようにしましょう。


最後は「賃貸管理」に関するボッタクリについて。


賃貸管理に関しては更新時と退去時に
ボッタクられる可能性が高まります。


更新時は一般の賃貸借契約で更新事務手数料を１ヶ月分も
請求されるケースが多いです。


更新事務手数料で行われる業務は１枚の更新契約書で、
やり取りをするだけです。


それだけで１ヶ月分も請求されるんです。


例えば一般の普通借家契約はなく定期借家契約なら、
契約業務は再契約ということになって、


重要事項説明と契約書の業務をもう一度
新規の入居者と同じようにやらなければいけません。


この場合は宅建業法的には新規の契約扱いになりますので、
手間もかかる分１ヶ月分の仲介手数料は必要になってくると思います。


ところが普通借家契約での更新事務業務は、
先程もお伝えしました通り１枚の更新契約書を郵送でやり取りするだけなのに、
１ヶ月分も請求されてしまいます。


半月分ぐらいだったら許せますが、
このケースでは入居者からも手数料を請求することがあるので、
知らない間に更新でボロ儲けされているケースがあります。


なので、更新時の事務手数料には気を付けるようにして下さい。


退去時にも管理業者はボッタクってきます。


例えば入居者に対して敷金以上のリフォーム代を目一杯
請求してくることがあります。


さらに入居者だけでなく大家に対しても指定の業者じゃないと
リフォームができないと言われることがあります。


管理業者は業者を指定することでボッタクっているのです。


そして、管理業務委託契約や入居者との賃貸借契約の中でも、
退去時のリフォームに関して管理業者の指定業者で施工しなければいけないと
謳っている場合もあります。


なので、これは高いので別の業者でやらせて下さいと依頼しても
この契約書の文言を盾に拒否されるケースがあります。


こういった場合は、消費者契約法で法廷に持ち込めば、
業者はきっと負けると思いますので怯まず拒否しましょう。



今回はここまでです！


本当ですと今回で終了だったのですが、
最初にお伝えしました通りまだまだお伝えしたいことが
盛りだくさんありますので最終回は次回までお楽しみに♪




 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局　横山千穂