不動産実務検定ブログ
2020/09/28
『不動産投資の知られざる7つの闇』（後編）
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です。
今日は『不動産投資の知られざる7つの闇（前編）』に続き、後編となります！
最後までご覧いただくとまったく慌てることはなくトラブルを意外に簡単に対処できてしまう手助けとなります！
ぜひ、最後までご覧ください♪
【目次】
1.家賃滞納トラブル
2.長期間空室で入居者が決まらず・・・
3.入居者の死
4.ゴミ出しのトラブル
5.買った途端に想定外の出費
6.少額訴訟で訴えられる
7.計開く名義とは別の人が入居！？
～不動産投資の闇 その4「ゴミ出しのトラブル」～
例えば、物件のゴミ捨て場にテレビやベッドなどの粗大ごみを捨てていく人がいるとします。
警告の紙を貼って「罰金とります！」みたいなことをやる大家さんがいますが、実はこれほとんど効果はありません。
こういう粗大ゴミを見つけたらさっさと大家さんが片付けた方が良いのです。
なぜかというと綺麗な状態に保っている方がゴミを捨てづらくなるという心理効果があります。
また粗大ゴミを捨てられるとかゴミ出しの日じゃないのにゴミを出されるということがるので、監視カメラをつけたり、多言語で看板を貼っておくなど対策をしていきましょう。
地道に入居者さんを指導したり、防犯カメラをつけて抑止力をつかったり、あるいは自らさっさと片付けてしまうということをやれば段々と環境はよくなります。
～不動産投資の闇 その5「買った途端に想定外の出費」～
買った途端に想定外のトラブルが見つかり、費用が掛かってしまうというパターンがあります。
例えば、
・買った途端に給湯器が壊れる
・備え付きのエアコンが壊れる
・買った途端に入居者が退去したがその退去した部屋がカビだらけでリフォームに莫大な費用がかかってしまう
・雨漏りが見つかり雨漏りに費用が掛かってしまう
などです。
築20年以上の物件を買った場合は大なり小なりこのような想定外の費用が掛かってしまう事を想定しておいた方が良いです。
そして買う前にこれぐらいの費用はちゃんと考えておき、建物の3％ぐらいの出費は掛かるものと考えて、最初から指値の段階でその費用をおりこんでおくということが重要になります。
～不動産投資の闇 その6「少額訴訟で訴えられる」～
入居者さんに退去時に少額訴訟で大家さんが訴えられるというケースがあります。
訴訟の理由は大体は「敷金の返還トラブル」です。
敷金というのはそもそも家賃の不払いに対する担保として受け入れるものなので、退去時に原状回復費用としては使ってはいけない費用です。
つまり基本的に敷金というのは入居者さんが退去をするときに全額返さないといけないものです。
大家さんとしては契約時に重要事項説明の中や賃貸借契約書の中で敷金の取り扱いに関することをしっかり規定しておくことが重要です。
基本的に退去時の費用負担については国交省の敷金精算のガイドラインに則り「あらかじめ経年によってどっちがどれくらいの割合で負担すべきか」というのを決めておく必要があります。
当然、故意過失で入居者さんが破損したものについては入居者さんの全額負担になります。
こういったものも含め、明確に取り決めをしておく必要があります。
また、敷金の清算方法について詳しくは不動産実務検定の2級で学べます！
～不動産投資の闇 その7「契約名義とは別の人が住んでいる！？」～
例えば犯罪組織のアジトになっている！？
契約者の愛人の息子が住んでいる！？
なんて、どんなに気を付けていても不動産投資をしている限り大なり小なりこのようなことがあります。
このようなトラブルを避けるためには必ず「定期借家契約」にすることが重要です。
定期借家契約にしておくと期限が来れば即退去してもらうことが出来るのです。
普通借家契約で契約してしまいますと、裁判をして出さないといけないので長期化してしまいます。
また、裁判をおこされた腹いせに家賃を払えなくなってもらったりなど大家さんにとって不利な状況となってしますので、必ず定期借家契約で契約をするといいでしょう。
ご紹介した不動産投資で起こりうるトラブルや闇の部分というのは、ほぼほぼ出尽くしていて対策法はいくらでもあります。
なので一見大変そうに見えますが、対処法を理解していればさほど焦らず、大きなトラブルには発展しません。
一番の対処法は「勉強する！」これに限ります！
そして実際の実務については自分の手足として動いてくれる業者と付き合うことです。
コミュニケーションをしっかりとれ、やってほしいことを実現してくれる風通しのいい管理業者と付き合うことが解決のカギとなります。
今回のブログは『不動産投資の知られざる7つの闇』（前編）と合わせてお楽しみください！
不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
▼オンライン講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule/online
最初から受講するのは不安・・・という方は無料体験講座からお申し込みください♪
▼無料体験講座一覧
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
過ごしやすい季節だな～と思っていたのも束の間・・・
寒がりな私にとっては少し厳しい季節です。
早々に毛布を出そうか・・・なんて毎日考えています（笑）
以上、J-REC事務局の内山でした。
----------------------------------------------------------------
不動産実務検定ではFacebook、Twitterを更新しております♪
ぜひ、フォローしていただければと思います♪
---------------------------------------------------------------
今日は『不動産投資の知られざる7つの闇（前編）』に続き、後編となります！
最後までご覧いただくとまったく慌てることはなくトラブルを意外に簡単に対処できてしまう手助けとなります！
ぜひ、最後までご覧ください♪
【目次】
1.家賃滞納トラブル
2.長期間空室で入居者が決まらず・・・
3.入居者の死
4.ゴミ出しのトラブル
5.買った途端に想定外の出費
6.少額訴訟で訴えられる
7.計開く名義とは別の人が入居！？
～不動産投資の闇 その4「ゴミ出しのトラブル」～
例えば、物件のゴミ捨て場にテレビやベッドなどの粗大ごみを捨てていく人がいるとします。
警告の紙を貼って「罰金とります！」みたいなことをやる大家さんがいますが、実はこれほとんど効果はありません。
こういう粗大ゴミを見つけたらさっさと大家さんが片付けた方が良いのです。
なぜかというと綺麗な状態に保っている方がゴミを捨てづらくなるという心理効果があります。
また粗大ゴミを捨てられるとかゴミ出しの日じゃないのにゴミを出されるということがるので、監視カメラをつけたり、多言語で看板を貼っておくなど対策をしていきましょう。
地道に入居者さんを指導したり、防犯カメラをつけて抑止力をつかったり、あるいは自らさっさと片付けてしまうということをやれば段々と環境はよくなります。
～不動産投資の闇 その5「買った途端に想定外の出費」～
買った途端に想定外のトラブルが見つかり、費用が掛かってしまうというパターンがあります。
例えば、
・買った途端に給湯器が壊れる
・備え付きのエアコンが壊れる
・買った途端に入居者が退去したがその退去した部屋がカビだらけでリフォームに莫大な費用がかかってしまう
・雨漏りが見つかり雨漏りに費用が掛かってしまう
などです。
築20年以上の物件を買った場合は大なり小なりこのような想定外の費用が掛かってしまう事を想定しておいた方が良いです。
そして買う前にこれぐらいの費用はちゃんと考えておき、建物の3％ぐらいの出費は掛かるものと考えて、最初から指値の段階でその費用をおりこんでおくということが重要になります。
～不動産投資の闇 その6「少額訴訟で訴えられる」～
入居者さんに退去時に少額訴訟で大家さんが訴えられるというケースがあります。
訴訟の理由は大体は「敷金の返還トラブル」です。
敷金というのはそもそも家賃の不払いに対する担保として受け入れるものなので、退去時に原状回復費用としては使ってはいけない費用です。
つまり基本的に敷金というのは入居者さんが退去をするときに全額返さないといけないものです。
大家さんとしては契約時に重要事項説明の中や賃貸借契約書の中で敷金の取り扱いに関することをしっかり規定しておくことが重要です。
基本的に退去時の費用負担については国交省の敷金精算のガイドラインに則り「あらかじめ経年によってどっちがどれくらいの割合で負担すべきか」というのを決めておく必要があります。
当然、故意過失で入居者さんが破損したものについては入居者さんの全額負担になります。
こういったものも含め、明確に取り決めをしておく必要があります。
また、敷金の清算方法について詳しくは不動産実務検定の2級で学べます！
～不動産投資の闇 その7「契約名義とは別の人が住んでいる！？」～
例えば犯罪組織のアジトになっている！？
契約者の愛人の息子が住んでいる！？
なんて、どんなに気を付けていても不動産投資をしている限り大なり小なりこのようなことがあります。
このようなトラブルを避けるためには必ず「定期借家契約」にすることが重要です。
定期借家契約にしておくと期限が来れば即退去してもらうことが出来るのです。
普通借家契約で契約してしまいますと、裁判をして出さないといけないので長期化してしまいます。
また、裁判をおこされた腹いせに家賃を払えなくなってもらったりなど大家さんにとって不利な状況となってしますので、必ず定期借家契約で契約をするといいでしょう。
ご紹介した不動産投資で起こりうるトラブルや闇の部分というのは、ほぼほぼ出尽くしていて対策法はいくらでもあります。
なので一見大変そうに見えますが、対処法を理解していればさほど焦らず、大きなトラブルには発展しません。
一番の対処法は「勉強する！」これに限ります！
そして実際の実務については自分の手足として動いてくれる業者と付き合うことです。
コミュニケーションをしっかりとれ、やってほしいことを実現してくれる風通しのいい管理業者と付き合うことが解決のカギとなります。
今回のブログは『不動産投資の知られざる7つの闇』（前編）と合わせてお楽しみください！
不動産実務検定では全国各地の認定講座でライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
オンライン講座も開催しておりますので安心してご受講いただけます！
▼オンライン講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule/online
最初から受講するのは不安・・・という方は無料体験講座からお申し込みください♪
▼無料体験講座一覧
https://www.j-rec.or.jp/othersemi/taiken_koza.html
過ごしやすい季節だな～と思っていたのも束の間・・・
寒がりな私にとっては少し厳しい季節です。
早々に毛布を出そうか・・・なんて毎日考えています（笑）
以上、J-REC事務局の内山でした。
----------------------------------------------------------------
不動産実務検定ではFacebook、Twitterを更新しております♪
ぜひ、フォローしていただければと思います♪
---------------------------------------------------------------
