不動産実務検定ブログ
2020/11/04
『不動産投資 法人化をすべきタイミング』（前編）
みなさん、こんにちは！J-REC事務局の内山です！
前回までは「法人化のメリット・デメリット」についてお話ししましたが、ご覧いただけましたでしょうか？
すでに不動産投資をしている、していないに関わらず「いつ法人化をしたらいい？」という疑問について今日はお話いたします！
前回と合わせてお楽しみください♪
前回までの内容はこちらから↓↓↓
不動産投資で法人化する10のメリット①
不動産投資で法人化する10のメリット②
不動産投資で法人化する10のメリット③
不動産投資で法人化する10のメリット④
前回の最後に少しお伝えしたかもしれませんが、結論からお伝えしますと・・・、
「不動産投資で生計を立てていくつもりなら、すぐに法人化をすべきです！」
自身が社長となり、経営者としての意識に切り替わることで、より事業に真剣に取り組むようになるためです。
もちろん「じゃあすぐに法人化しよう！」と思ってもそう簡単にはいかないと思います。
そこで今回は、個人事業主で不動産投資をしている人が
「どんなタイミングで」
「どんな目的で」
法人化をするべきなのかを5つのポイントに分けてお話いたします。
【 目次 】
1.「融資」が⾏き詰まったとき
2.「課税所得⾦額」が900万円を超えそうなとき
3.「物件の売買」を頻繁に⾏う予定があるとき
4.いろいろな費⽤を「経費化」したいとき
5.「相続時の節税対策」を考えたとき
1.「融資」が⾏き詰まったとき
個人の場合、融資を受けられる金額には上限があります。
金融機関によっても変わってきますが、一般的には個人への融資は年収の20倍が上限と言われています。
なぜかというと、給与収入が属性の判定基準の一つとなるためです。
例えば、年収が500万円だとすると融資を受けられる上限額は約1億円となります。
自己資金を2割いれたとしても、投資規模1億2千万円くらいが限界となり、得られるキャッシュフローは年間400～500万円程となります。
その一方で、事業の拡大と利益の追求をすることが目的である法人には、融資の上限はありません。
そのため自己資金や物件の積算評価がしっかりとしていれば、それに見合った融資を受けることが出来ます。
もし現在、個人で不動産とうしをしていて、融資が受けられない状態になっているならば、法人化を検討するのタイミングと言えます。
2.「課税所得⾦額」が900万円を超えそうなとき
個人と法人とでは、課税所得の額により「税率」が違ってきます。
個人は累進課税制度のため、所得が多くなればなるほど高い税率を納めることとなります。
課税所得が4,000万円超えにもなると、その税率は所得税と住民税を合わせて55％にもなります。
さらに個人で5棟10室以上の規模で展開をしている場合は「個人事業税」もかかってきます。
個人事業税は、課税所得から29万円を差し引いた金額に対して5％が課税されます。
上記のように個人での不動産投資をしていくと、減価償却を考慮しなければ半分以上が税金として持っていかれてしまうこととなります。
法人の税金体系ですが、2段階になっています。
800万円以内か、それ以上かで分かれており、その最高税率は約33％となります。
個人と法人とでは、900万円を超えるか超えないかのところが分岐点となります。
個人の所得税が900万円を超えた場合は税率が43％となりますが、法人の800万円超えの税率は約33％となります。
つまり法人化することにより約10％も節税になると言えます。
節税の為にも、課税所得金額が900万円を超えそうになってきた場合は、法人化を検討してみましょう。
今回は2つのタイミングについて解説いたしました！
次回は残りの3つのポイントについて解説いたします。
ぜひお楽しみに♪
以上、J-REC事務局の内山でした。
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▼講座開催一覧
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すでに不動産投資をしている、していないに関わらず「いつ法人化をしたらいい？」という疑問について今日はお話いたします！
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不動産投資で法人化する10のメリット①
不動産投資で法人化する10のメリット②
不動産投資で法人化する10のメリット③
不動産投資で法人化する10のメリット④
前回の最後に少しお伝えしたかもしれませんが、結論からお伝えしますと・・・、
「不動産投資で生計を立てていくつもりなら、すぐに法人化をすべきです！」
自身が社長となり、経営者としての意識に切り替わることで、より事業に真剣に取り組むようになるためです。
もちろん「じゃあすぐに法人化しよう！」と思ってもそう簡単にはいかないと思います。
そこで今回は、個人事業主で不動産投資をしている人が
「どんなタイミングで」
「どんな目的で」
法人化をするべきなのかを5つのポイントに分けてお話いたします。
【 目次 】
1.「融資」が⾏き詰まったとき
2.「課税所得⾦額」が900万円を超えそうなとき
3.「物件の売買」を頻繁に⾏う予定があるとき
4.いろいろな費⽤を「経費化」したいとき
5.「相続時の節税対策」を考えたとき
1.「融資」が⾏き詰まったとき
個人の場合、融資を受けられる金額には上限があります。
金融機関によっても変わってきますが、一般的には個人への融資は年収の20倍が上限と言われています。
なぜかというと、給与収入が属性の判定基準の一つとなるためです。
例えば、年収が500万円だとすると融資を受けられる上限額は約1億円となります。
自己資金を2割いれたとしても、投資規模1億2千万円くらいが限界となり、得られるキャッシュフローは年間400～500万円程となります。
その一方で、事業の拡大と利益の追求をすることが目的である法人には、融資の上限はありません。
そのため自己資金や物件の積算評価がしっかりとしていれば、それに見合った融資を受けることが出来ます。
もし現在、個人で不動産とうしをしていて、融資が受けられない状態になっているならば、法人化を検討するのタイミングと言えます。
2.「課税所得⾦額」が900万円を超えそうなとき
個人と法人とでは、課税所得の額により「税率」が違ってきます。
個人は累進課税制度のため、所得が多くなればなるほど高い税率を納めることとなります。
課税所得が4,000万円超えにもなると、その税率は所得税と住民税を合わせて55％にもなります。
さらに個人で5棟10室以上の規模で展開をしている場合は「個人事業税」もかかってきます。
個人事業税は、課税所得から29万円を差し引いた金額に対して5％が課税されます。
上記のように個人での不動産投資をしていくと、減価償却を考慮しなければ半分以上が税金として持っていかれてしまうこととなります。
法人の税金体系ですが、2段階になっています。
800万円以内か、それ以上かで分かれており、その最高税率は約33％となります。
個人と法人とでは、900万円を超えるか超えないかのところが分岐点となります。
個人の所得税が900万円を超えた場合は税率が43％となりますが、法人の800万円超えの税率は約33％となります。
つまり法人化することにより約10％も節税になると言えます。
節税の為にも、課税所得金額が900万円を超えそうになってきた場合は、法人化を検討してみましょう。
今回は2つのタイミングについて解説いたしました！
次回は残りの3つのポイントについて解説いたします。
ぜひお楽しみに♪
以上、J-REC事務局の内山でした。
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