不動産実務検定ブログ
2021/03/08
『一棟目がなかなか買えない人の特徴 最終回』＜全３回＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今回のテーマは
『一棟目がなかなか買えない人の特徴』
こちらを全３回シリーズでお送りしております。
▼『一棟目がなかなか買えない人の特徴』＜第１回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/403
▼『一棟目がなかなか買えない人の特徴』＜第２回＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/406
今回は最終回の第３回です。
ぜひ、最後までお付き合いください♪
早速、最後に３つ目のポイント
３ヶ月以内に最初の物件を購入する秘策
こちらについてお伝えします！
３ヶ月以内に最初の物件を購入するためには、
必ずなければいけない前提があります。
それは何かというと、
現金で購入予定の方は、
その現金が自己資金としてなければいけません。
そして、ローンをしてレバレッジをかけた不動産投資をするのであっても、
狙いの物件価格に対して３割程度の自己資金は用意しておかなければいけません。
さらに、ローンを利用して購入予定であれば
「銀行に一度でも融資の打診をしたことがある」 これが条件になってきます。
このように以前銀行に持ち込んだ物件というものは、
先に買われてしまったりだとかして流れてしまったけれども
融資の打診をして属性は稟議書を書く段階で
すでにその銀行は確認していますので
もし同じような物件が見つかったとしたら
融資が受けられる可能性というものは非常に高くなるわけです。
このように、まず物件を購入できるというファイナンシャル的な条件が
整っているということが非常に重要になってきます。
この前提条件が整ったのであれば次に、
物件を３ヶ月以内に見つけるための具体的な行動に移っていきます。
まず１つ目は
物件検索の条件範囲を広げる
例えば駅から10分圏内という条件を設定していたのであれば
逆に駅から10分以上のエリアを探すとか
あるいは、バス圏まで広げて探してみるということが重要になります。
全ての人が都心に電車通勤しているわけではなく、
例えば自営業者もいれば、近くの工場とかスーパーにお勤めの人もいます。
なので、
駅から遠くても必ず需要はあるんです！
ただし、その分期待利回りは上げていかなければいけません。
当然駅近よりも駅から遠いエリアの方が空室リスクは高くなりますので
それをカバーするために期待利回りは高く設定していかなければいけません。
次にその条件範囲を広げた上で何をするのかというと、
毎日物件検索をする
これが２つ目です。
毎日３大ポータルと言われる
「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」
この３つのサイトは必ず検索しましょう。
不動産投資専門のサイト楽待やその他大手の
不動産会社のホームページで売り物件を検索するのもいいと思います。
そして、いいなと思った物件はすぐに連絡をして
資料を取り寄せるようにしましょう。
さらに、この物件見てみたいとなった場合には、
すぐアポイントをとって現地調査に行きましょう。
いい物件が見つかった場合には
１日で購入決断をして１日以内に買付証明を出す
というのが理想です。
こういう判断をするためにはその判断材料を検討する必要があるんですが、
そのような検討材料はほぼ半日で行ってしまいます。
例えば購入し、運営を開始してからの事業収支のシミュレーション、
そして、デッドクロスがいつ頃来るのかのシミュレーションをします。
以前銀行に融資の審査の依頼をしたことがある方は現地調査のその場から
融資打診のアポイントメントをしたほうがいい場合もあります。
とにかく、物件検索は毎日やり、気になる物件はすぐ連絡をして資料を取り寄せ、
さらにすぐに現地調査に行き、その場でパソコン、電卓を叩いて
買付をその日にするぐらいのスピード感が必要なんです
それには、プロのスキルが必要なんじゃないかと言う方もいます。
確かに購入の判断をするためにはそれなりの知識は必要ですが、
プロのスキルを持っていない初心者でも確実に良い物件を仕入れられる方法があります。
それは何かというと、
売れ残っている物件を狙うことです
マーケットで売れ残っている物件はビックリするような指値をすることもあります。
もちろん断られることも多いのですが、
「もし値段が下がるようなことがあれば必ず声をかけてくれませんか」
ということを連絡をしておくといいです。
そのように言っておけば忘れた頃に
「その値段でいいので買ってくれませんか？」
という連絡が来る場合もあります。
さて、３ヶ月以内に良い物件を仕入れる方法の３つ目は何かというと
必ず指値をして購入する
ただし、ここで注意しなければいけないのは
いきなりビックリするような指値で買付けをしてはいけないということです
指値をしたいのであっても、
必ずその物件を取り扱っている仲介会社に
「どうしても買いたいのですが予算がこれだけしかないので、
この値段でしか買えないんです」
と、交渉の余地はありますでしょうかという低姿勢で、
まずは当たりを付けていくことが重要になってきます。
なお、欠点ばっかり指摘して値段を下げようということは
やってはいけないです。
例えばあなたが売主さんだったとして、
「ここは雨漏りいっぱいありますね」
「トイレは和式だし、風呂場のリフォームに200万くらいかかりそうだな・・・」
など、欠点を指摘されて1,000万円のものを500万円で指値を受けたら
自分だったらその人に売りたいという感情になるでしょうか。
絶対にならないと思います。
これは相手の気分を害するだけなので、
文句を散々言った後に指値をすることだけはしないようにして下さい。
「購入したいんですが予算がこれだけしかないんです・・・。
でも、もしこの値段になるようでしたら買付証明書を書かしていただきたいんですが
いかがでしょうかとお尋ねいただけませんか？」
という当たりをまずは仲介会社につけるということが重要になってきます。
もし、その時に指値が通らなくても、
「同じような物件があったらまた買いますのでぜひ紹介してください！」
というように、ご縁を仲介会社に繋げていただく
ということが重要になってきます。
このような方法で愚直にやりさえすれば
３ヶ月以内に物件を購入することはできると思います。
けれども、物件を10件ぐらい検索をして、
２、３件指値をすれば買えるだろうと思っていると大間違いです。
物件が買える確率をこの世界の常識に当てはめると
昔から『千三つ』と言われていて、
1,000件物件を検索して、
3つ程度買えるか買えないかということなんです。
そのぐらいの確率だということです。
例えば、1,000件検索して100件現地調査をし、
30件に買付けをして３件買付けが通るかどうか。
そして、最終的に実際買えるのはそのうちの１件だけ・・・
そのぐらいの確率なんです。
ベテランの投資家はこの作業を日常的にやっているから買えるのであって、
初心者が気が向いた時にポータルサイトを検索したところでいい物件には出会えません。
大変かと思われるかもしれませんが、
不動産は仕入れが一番重要です
仕入によって成功するかしないかということが
８割がた決定づけられますので、
物件検索にも命を懸けていただきたいです！
いい物件さえ購入できれば、
あとは2割の労力で何年も何十年もお家賃を運んできてくれるので
物件検索、そして買付けにも手を抜かないように
頑張っていただきたいです♪
また、もっと具体的な購入ノウハウ物件の検索スキルについては
不動産実務検定でも体系的に学ぶことができますので気になる方はぜひご受講くださいね。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
