不動産実務検定ブログ

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！


昨日で東日本大震災から10年が経ちました。


今回は不動産投資で知っておきたい、
アパートの耐震性と地震保険のことをお伝えしたいと思います。


不動産投資をする際、
アパートの耐震性を気にされる方は非常に多いと思います。


最近は、築40年以上の
戸建てを購入する人も多くなってきましたし、


鉄筋コンクリート造のアパートでも古い物件なら
大地震で倒壊しないかどうか心配になる人も多いのではないでしょうか。


不動産投資として建物の耐震性を考えたときに
その建物の耐震性はどのように考えたらいいのでしょうか。


そして、地震保険についてはどう考えるべきでしょうか。


例えば大地震で火災が起きた場合、

 

火災保険では保険金が下りない

ということはほとんど知られていません。


日本の建物はよほど老朽化が激しかったり、
よほどの欠陥がない限り、

 

大地震が起きたとしても
倒壊する可能性は大きくありません

なぜなら、現存する建物の多くは、
関東大震災でも倒壊しない構造で作られているからです。


実は大地震で被害を被るのは地震による倒壊より
むしろ地震による火災などの二次災害がほとんどなんです。


阪神大震災でも倒壊した建物はありますが、
お亡くなりになった方の多くは建物の倒壊ではなく火災が大半だったんです。


とはいえ、地震で建物が倒壊しないわけではありません。


大地震の規模自体は誰にも予測ができませんし、
地震の力のかかり具合によっては新しい建物でも壊れてしまうことがあります。


絶対に壊れない建物にするために制振構造や免震構造にすることもありますが
アパートなどの収益物件となるとそこまでコストをかけられないという事情もあります。


なので、最終的には保険でカバーするしかないというのが
基本的な不動産投資の考え方になります。


まず、基本となる考え方は現在の耐震基準に満たない場合でも
地震などの天災は不可抗力なので賠償責任は問われないということです。


ただし、新築当時の耐震基準を満たしていなかったり、
建物に重大な欠陥があった場合は、


「土地工作物責任」に問われて
賠償責任を負わなければならない場合があります。


例えば古い建物であってもしっかりメンテナンスをしていれば
責任は問われませんが、


ひさしがもう崩れそうになっていて危険なのを知っているのにもかかわらず、
何も対策をしないで地震が起きてひさしが崩れて


入居者などが下敷きになって被害を受けた場合は、
責任を問われることになってしまうと思います。


最近ではアパートの2階の鉄の廊下が錆びていて
もう崩れそうだと管理会社から修繕提案を散々受けていたのに


家主が無視をし続けた結果、
入居者が廊下から落ちて大けがをしたというニュースがありました。

 

これは確実に「土地工作物責任」を問われるケースだと思います

阪神淡路大震災でも
建物に重大な欠陥があったことが認められ、


下敷きになってお亡くなりになった入居者の
遺族の損害賠償請求が認められたケースがあります。


このようにオーナーは建物に構造的欠陥があるかどうかを調査して
必要であれば適宜補修工事をする義務があるわけです。


では、建物の専門家でもない素人の投資家が
建物の耐震性を見分けるにはどうしたらいいのでしょうか。


前編はここまでです。


後編では耐震性を見分けるためにはどうしたらいいのかを
具体的にお伝えします！



 

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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局　横山千穂