不動産実務検定ブログ
2021/03/17
『不動産投資の危機管理マニュアル』＜後編＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
『不動産投資の危機管理マニュアル』
今回のテーマは前回よりお送りしている、
『不動産投資の危機管理マニュアル』
の後編です。
▼『不動産投資の危機管理マニュアル』＜前編＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/413
建物の耐震性を見分けるポイントからご説明いたします！
耐震性が高い低いというのは、
実は簡単に見分けるポイントがあるんです。
それはズバリ、
昭和56年6月1日以降に建てられた建物かどうか
ということです。
厳密に言うと昭和56年6月1日以降に
建築確認が降りた建物かどうかということになります。
ちなみに、建築確認というのは建築許可のことです。
それ以降であれば新耐震基準の構造になっているので、
関東大震災の耐震基準よりもさらに厳しい基準で
建物が建っていると判断することができます。
ちなみに、昭和56年6月以前に建てられた建物は、
旧耐震基準で建てられた建物ということになります。
昭和56年以前というとだいたい
築40年以上の建物が目安ということになりますが、
旧耐震といってもそれだけで地震で倒壊するとは限りませんし、
旧耐震でも頑丈に作られている建物も多くあると思います。
また、建物が旧耐震だからと言って、
必ず新耐震基準を満たす補強をしなければ、
第三者に賃貸してはいけないということはありませんし、
普通に賃貸をすることができます。
ただし、旧耐震の建物で重大な欠陥があるかどうかは
専門家による調査でないとわかりません。
現在は自治体の建築指導課などに行けば
専門家の紹介や耐震診断や補強工事の情勢も行っていますので
一度自治体の窓口に相談してみるといいと思います。
それではここからは「地震保険」についてお伝えします！
地震保険は保険料が高く5,000万円までしか保証されないので
入っていないという人も少なくありませんが、
結論を言うと、
地震保険には絶対に入っておいた方がいい
と思います。
というのも、地震で直接的な倒壊被害がなくても
地震による火災では火災保険で補償されないからです。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造は、
耐震性が高い上に耐火建築物で燃えにくいので
地震保険はいらないんじゃないか
という意見もありますが、
阪神淡路大震災では、
鉄筋コンクリート造の建物も倒壊しています。
古い建物は積極的に加入を検討すべき
だと思います。
それに、地震による火事は地震保険でしか補償されません。
もちろん木造については絶対に入っておくべきです
地震保険は壊れた建物の損害を補償するのが目的ではありません。
家が倒壊して住むところがなくなったり経済活動ができなくなった時の
生活の補填として保険金が支払われるんです
なので、地震保険の査定では
全損・大半損・小半損・一部損の４区分で評価され、
査定後すぐに保険金が支払われます。
なお、
地震保険は単独で加入することはできません
必ず火災保険の特約として入ることになります。
地震保険の保険金額は火災保険の50％の範囲内で、
１戸あたり5,000万円という上限があります。
例えば火災保険の金額が２億円で
10戸のアパートはどうなるのかというと
最大１億円が地震保険の補償額ということになります。
地震保険は民間と国が共同で保証している保険で
その保険自体が再保険にもかけられているので
大きな地震が起きても
支払われないということはありません
また、一度の地震による総支払額の限度額は
11兆円ということになっていますが、
東日本大震災の保険金の支払い合計は
1.2兆円だったのでまだ全然余裕があります。
万一この先大きな地震があったとしても地震保険が
支払われないということはないので安心して下さい。
さて、今回の内容はいかがでしたでしょうか。
仮に地震保険に加入していたとしても
火災保険の半分までしか保険がおりませんから
保険で地震のリスクを100％を回避することは
残念ながらできません。
でも、地震による火事や津波のように
全てを失って収入の道が閉ざされることもあります。
最悪の事態を回避するためにも
地震保険への加入は
積極的に検討した方がいいと思います
そして、地震保険は火災保険に入っていれば
途中から加入することができますので、
まだ加入していない方はこの機会に検討してみて下さいね。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
