不動産実務検定ブログ
2021/03/26
『ズバリ儲かる不動産投資法』＜後編＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の横山千穂です！
今回のテーマは
『ズバリ儲かる不動産投資法』
こちらを前編後編に分けて
全２回シリーズでお送りしています。
今回は＜後編＞です！
▼『ズバリ儲かる不動産投資法』＜前編＞
https://www.j-rec.or.jp/blog/419
最後までよろしくお願いします
後編はこちらからお伝えします。
再建築不可の物件
再建築不可とは、その建物を一度解体してしまうと
建替えができない物件ということになります。
再建築できない物件ということで
相場よりもかなり安く買えることが特徴です。
なので、建替えをせずに大事に直して
ずっと使っていくなら超高利回りが実現します。
実際に、板橋区で再建築不可築40年以上の風呂無し
トイレ共同のアパートを所有していたある大家さんは、
その物件の一室を潰してシャワー室とラウンジを作り、
シェアハウスとして運用して利回り30％以上を実現しました。
利回り30％なら３年ちょっとで投資回収ができるので
その後はずっと収益を生み続けることになります。
ところでなぜ、
再建築不可物件が存在しているのかというと、
新築当時は建築基準法に適合していたけれども
後の法律改正などで適合しなくなってしまったわけです。
従って再建築不可の物件は
既存不適格物件とも言われていて
現状の法律には適合しないけれども
建築違反ではないですよという物件です。
具体的にどんな理由で
再建築不可になっているケースが多いのかというと
敷地が接道義務を果たしていない
というのがほとんどです。
接道義務を果たしていない理由は大きく２つあって、
１つは建築基準法上の道路に
敷地が２ｍ接道していないケースです。
例えば道路に接している部分が1.9ｍの場合は
接道義務を果たしていないので建替えができません。
もう１つは建築基準法上の道路として
認められていない道路に接道しているケースです。
たとえば、他人の土地を通路として利用している
敷地に接している場合などがそうです。
ただし、再建築不可でも実は
再建築が可能になるケースがあります
たとえば、隣地を購入したことで
２ｍの接道義務を果たせば再建築は可能ですし、
建築基準法第43条の接道義務には
「但し書き」という条文があって
隣地に広い空き地があるとか、
安全上の問題がクリアーできれば
接道していなくても
再建築が許可される場合があります。
しかし、この「但し書き」には自治体独自の基準があるので
実際に協議してみないと許可されるかはわからないんです。
つまり、必ず建替えられるかどうかは、
建築確認申請をしてみないとわかりませんが
もし建替えが許可されたら、
当然土地の値段は跳ね上がりますので
大きなキャピタルゲインが出る可能性があるんです
しかし、再建築不可物件への投資は基本的に
建替えられないことを前提に投資すべきなので
しっかりその点を理解しておく必要があります。
次に、
借地権付きのアパート
借地権付きのアパートは所有権よりも安く
入手できるので高利回りが実現するのが特徴です。
所有権は土地の権利のすべてを
所有する強い権利ですが、
借地権は所有権ではなくその土地の
使用権を法律で認められた権利になります。
なお、借地権には必ず底地というものが付随していて
底地はその土地の地主さんがその権利を所有しています。
そして、それぞれの権利の割合は住宅地の場合、
借地権60％、底地権40％になっていることが多いと思います。
たとえば、所有権の価格が2,000万円だったとしたら
借地権が1,200万円、底地権が800万円になるわけです。
つまり、2,000万円の土地を借地権なら
1,200万円で手に入れることができるんです。
アパートの家賃は土地の権利が所有権でも
借地権でも変わりませんから、
安く物件を購入できる分利回りが高くなるわけです。
でも、借地権って借地料とかかかるし、
いずれ地主さんに返却しなきゃいけないから
「投資には向かないんじゃないの？」
という疑問が湧いてくるでしょう。
確かに借地権は借地料が毎月かかりますが
借地料はそれほど高くはありませんし、
借地料を経費に見込んで採算が合えば
全く問題ありません。
1992年（平成4年）８月１日以前に設定された旧法借地権は
借地権者が代わっても何度でも契約更新が可能な
極めて強い権利になっています
つまり、旧法借地権なら所有権と同じように
使い続けることができるんです。
ただし、借地権付き物件は融資が受けづらかったり
建替えの時に地主さんに権利金の支払いが発生したりするので
しっかりした知識武装をしてから
投資すべきだと思います。
ちなみに、借地取引の知識は不動産実務検定１級で
学ぶことができますので安心してください♪
容積率を使い切っていない物件も狙い目です
都心でこういった物件があれば
利回りが低くても購入すべきかもしれません。
なぜなら、将来建替えれば高利回り物件になりますし、
そのまま転売してもキャピタルゲインを得やすいからです。
都心の古い物件などは、
容積率が低い時に建てられたケースもあって
その後の容積率の緩和で
容積率が余っているケースがあります。
たとえば今は容積率が200％あるのに
100％程度しか使っていないケースです。
容積率とは敷地面積に対する
建物の延べ床面積の比率のことですが、
たとえば、土地が200平米あって
容積率が200％であれば
400平米までの延べ床面積の建物を
建てることができるということです。
400平米まで建てられるのに、
今200平米の建物しか建っていなければ、
当然その土地のポテンシャルを
使い切っていないということになるので、
その物件の価値は高いということがいえるわけです。
しかし、容積率いっぱいまで
建てられるかどうかについては
前面道路の幅や、
用途地域による隣地斜線制限、北側斜線制限、
そして、日影制限も考慮しなければいけないことが多くて、
ある程度建築の知識が必要になります。
投資した後に容積率いっぱいまで
建てられないということになると大変ですので、
しっかり専門家と組んで行うか、
不動産実務検定１級レベルの知識を
身に付けておくことをおすすめします！
最後は、
路線価以下で買える築古戸建て
初心者へのオススメ投資物件として
たびたび築古物件戸建てを紹介していますが、
とにかく戸建て投資のキモは
安く購入すること
路線価以下の価格で購入できていれば、
買った瞬間に含み益が出ている状態になります。
路線価とは正確に相続税路線価といいますが、
これは土地の相続税評価額を計算するときの
１平米あたりの単価になります。
そして、路線価はいわゆる実勢価格といわれる
公示地価の80％の価格になっています。
つまり、路線価以下で物件を購入できるということは
実勢価格の２割も安く購入できているということで、
その上に建っている建物は
タダで手に入ったということになるわけです。
なので、路線価以下で物件を購入できれば
賃貸した時の利回りはめちゃくちゃ高くなりますし、
売っても利益が出る
超優良物件ということになるわけです。
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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 横山千穂
