不動産実務検定ブログ
2021/04/07
『買ってはいけないボロ戸建ての特徴５選』④
こんにちは！J-REC事務局の内山です！
前回の続きになりますが、
儲からないボロ戸建投資の特徴5選をご紹介していきます。
さらにはボロ戸建てを早期満室にするために、
どういったポイントをおさえておけばいいのか
についても解説いたします。
今回は5つのケースでご紹介します。
①リフォームにお金をかけすぎるケース
②建物に問題がありすぎるケース
③土地値以下で購入できていないケース
④立地が悪すぎるケース
⑤ほぼローンで買っているケース
5つ目は、
「ほぼローンで買っている」ケースです。
ボロ戸建ては激安である反面、
家賃も安くなりがちなので
周辺相場の最安値付近で貸し出して
早く満室にする必要があります。
もし1ヶ月も2ヶ月も空室なら・・・
毎月のキャッシュフローは
あっという間に吹っ飛んでしまうからです。
そして
ボロ戸建てをローンで買っている人も要注意です！
ボロ戸建ては現金で投資すべき、
と考えている方もいると思いますが
ボロ戸建てであっても
ローンができないわけではありません。
しかし、
法定対応年数の22年を超えている
ボロ戸建ての場合は、
せいぜい長くても借入期間は
10年以下になってしまうので
その分家賃に占める毎月のローン返済が
多くなってしまい、
キャッシュフローがほんの少しになってしまうのです。
例えば400万円でボロ戸建てを購入し、
その物件を6万円で貸すとしましょう。
利回りは18%になりますので、良さそうな物件です。
ただし、
この400万円を金利2%の10年ローンを組んだ場合はどうなるでしょう？
月々のローン返済は3万7000円程度ですから、
毎月のキャッシュフローは2万3000円程度になります。
これに固定資産税の負担や
合併浄化槽の点検費用などが入ってきたりしますので
ほとんど儲からないのです。
ただ10年間運営すれば
借金のない資産が残りますので、
利益を得るのが10年後でいいなら
それはそれでアリだと思います。
このように
最初の1棟目でローンをしてしまうと、
次にローンをしてアパート投資をしたくても
できなくなってしまうことが多いのです。
ですので最初の戸建て投資は、
しっかり自己資金を貯めて
現金で購入することを強くお勧めします。
ぜひ、ご参考にしてみてください♪
『2021年度 マスター認定短期集中講座』のお申込受付が開始いたしました！
短期集中講座のコースは、
年に1回しかない貴重な講座になります！
マスター資格までご検討されている方は、
ぜひ、この機会にお申込下さい！
※今回のマスター認定短期集中講座ですが
4月～6月はオンラインで開催いたします。
▼▼ 詳細＆お申込みはこちらから ▼▼
https://www.j-rec.or.jp/kouza/master.html
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ぜひ、フォローしていただければと思います♪
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儲からないボロ戸建投資の特徴5選をご紹介していきます。
さらにはボロ戸建てを早期満室にするために、
どういったポイントをおさえておけばいいのか
についても解説いたします。
今回は5つのケースでご紹介します。
①リフォームにお金をかけすぎるケース
②建物に問題がありすぎるケース
③土地値以下で購入できていないケース
④立地が悪すぎるケース
⑤ほぼローンで買っているケース
5つ目は、
「ほぼローンで買っている」ケースです。
ボロ戸建ては激安である反面、
家賃も安くなりがちなので
周辺相場の最安値付近で貸し出して
早く満室にする必要があります。
もし1ヶ月も2ヶ月も空室なら・・・
毎月のキャッシュフローは
あっという間に吹っ飛んでしまうからです。
そして
ボロ戸建てをローンで買っている人も要注意です！
ボロ戸建ては現金で投資すべき、
と考えている方もいると思いますが
ボロ戸建てであっても
ローンができないわけではありません。
しかし、
法定対応年数の22年を超えている
ボロ戸建ての場合は、
せいぜい長くても借入期間は
10年以下になってしまうので
その分家賃に占める毎月のローン返済が
多くなってしまい、
キャッシュフローがほんの少しになってしまうのです。
例えば400万円でボロ戸建てを購入し、
その物件を6万円で貸すとしましょう。
利回りは18%になりますので、良さそうな物件です。
ただし、
この400万円を金利2%の10年ローンを組んだ場合はどうなるでしょう？
月々のローン返済は3万7000円程度ですから、
毎月のキャッシュフローは2万3000円程度になります。
これに固定資産税の負担や
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ほとんど儲からないのです。
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利益を得るのが10年後でいいなら
それはそれでアリだと思います。
このように
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次にローンをしてアパート投資をしたくても
できなくなってしまうことが多いのです。
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しっかり自己資金を貯めて
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