不動産実務検定ブログ
2021/06/21
『不動産屋さんから優先的に入居者を紹介してもらえる5つの条件①』
今日のテーマは『不動産会社に気に入られる投資家になる方法』です！
不動産投資の成功には、不動産会社の協力が不可欠です！
もしあなたが不動産会社に気に入られれば、
優先的に入居者を紹介してもらえるので満室経営ができますし
掘り出し物件を優先的に紹介してもらえることもあるかも・・・！？
また、不動産会社に『気に入られる投資家』と
逆に『嫌われる投資家』にはどんな違いがあるのでしょうか？
今回は賃貸経営編として、
入居募集にどんな違いが出てくるのか徹底解説します！
今回は2つトピックでお話していきます！
1. 入居者を優先的に紹介される5つの条件
2. 嫌われる投資家の特徴3選
まず『入居者を優先的に紹介される5つの条件』についてお話します。
当たり前ですが、
良い物件を購入できたからといって儲かるわけではありません。
不動産投資は入居者から家賃をいただくことで成り立つ事業ですから
空室だらけでは意味がないのです。
満室が維持できなければローンは返せませんし、
それこそ脱サラどころではありません。
満室経営を維持するためには、不動産屋さんの協力が絶対に必要です。
そして入居者を優先的に紹介してもらうためには、
不動産屋さんに気に入られる投資家になることなのです。
なぜなら紹介できる物件は山ほどあるので、
そもそもあなたの物件を紹介しなくても不動産屋さんは全く困らないからです。
数ある物件の中から、
あなたの物件を優先的に紹介してもらうためには
「物件を紹介したい！」
そう思ってもらうことが重要ですし、
一度関係ができれば将来にわたってあなたの強い味方になってくれるのです。
では、どんな物件なら我先に
入居者に物件を紹介してもらえるようになるのでしょうか？
具体的に解説していきます。
まず1つは『データを事前に準備してくれる人』です。
物件のデータや資料を全部用意してくれる人は、
確実に気に入られると思います。
例えば不動産屋さんはあなたから客付けを依頼された場合に
まず、何をすると思いますか？
まず物件の住所、築年数、間取りなどの基本情報を調べて
物件に写真を撮りに行ったり、
募集チラシを作ったりして、
それらの情報を不動産ポータルサイトに掲載したりします。
例えば1棟全部の管理委託を受けた場合には、
そこそこボリュームがあるので
営業マンが時間をかけるメリットがありますが、
ワンルーム1戸だけの募集で
これらの作業をするのはかなり面倒ですし非効率です。
ですので、あなたの物件を仮に募集してくれるようになったとしても
情報の掲載は後回しになってしまう可能性があります。
そこで、物件の情報や募集チラシ物件の外観や内装の写真は
こちらであらかじめ用意してデータで渡すようにするといいでしょう。
最初から募集に必要なデータがそろっていれば、
そのままポータルサイトに情報アップすればいいだけなので
不動産屋さんの手間はかかっていません。
なので、物件のデータや資料は募集の依頼をする際には、
事前に投資家サイドで準備してまとめて渡すようにしたほうがいいでしょう。
2つ目の条件は『必ず決まる物件を紹介できること』です。
不動産屋さんは成約率が高い物件を優先して紹介したい
というバイアスが常にかかっています。
なぜなら、効率よく手数料を稼げれば営業マンの歩合給も多くなるからです。
一般的には通常1ヶ月の広告料を2ヶ月分払えば
入居者を優先的に紹介してもらえるだろう、と考える人は少なくないですが、
いくら広告料を積み増しても、
そもそもろくに修繕もされていない物件を紹介しても
ほぼ成約しませんし、
他のライバル投資家も2ヶ月分の広告料を払っていれば
結局、物件や家賃の条件次第でということになってしまうから意味がないのです。
その点、物件を紹介すれば必ず制約する物件なら
むしろ広告料を払わなくても入居者を紹介してくれるものなのです。
なので、成約率が常に高くなるように物件は
ベストの状態にしておくべきですし、
ホームステージングなどをして
オシャレな生活感をディスプレイするのもとても有効です。
また、敷金礼金を0にしたり、その他の募集の条件を緩和したり、
高齢者や外国人、生活保護などもお断わりしない物件も
成約率が高くなるので気にいられると思います。
ぜひ「僕にその物件を紹介させてください！」というような物件づくりをしてみてください。
次回も続きを解説いたします！お楽しみに＾＾
J-REC事務局の内山でした。
不動産実務検定では全国各地の認定講座で、
ライフプランニング、不動産投資、満室経営、税金対策、建築、
ファイナンス、土地活用コンサルティングなど幅広い知識を学ぶことができます。
▼講座開催一覧
https://www.j-rec.or.jp/schedule
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もしあなたが不動産会社に気に入られれば、
優先的に入居者を紹介してもらえるので満室経営ができますし
掘り出し物件を優先的に紹介してもらえることもあるかも・・・！？
また、不動産会社に『気に入られる投資家』と
逆に『嫌われる投資家』にはどんな違いがあるのでしょうか？
今回は賃貸経営編として、
入居募集にどんな違いが出てくるのか徹底解説します！
今回は2つトピックでお話していきます！
1. 入居者を優先的に紹介される5つの条件
2. 嫌われる投資家の特徴3選
まず『入居者を優先的に紹介される5つの条件』についてお話します。
当たり前ですが、
良い物件を購入できたからといって儲かるわけではありません。
不動産投資は入居者から家賃をいただくことで成り立つ事業ですから
空室だらけでは意味がないのです。
満室が維持できなければローンは返せませんし、
それこそ脱サラどころではありません。
満室経営を維持するためには、不動産屋さんの協力が絶対に必要です。
そして入居者を優先的に紹介してもらうためには、
不動産屋さんに気に入られる投資家になることなのです。
なぜなら紹介できる物件は山ほどあるので、
そもそもあなたの物件を紹介しなくても不動産屋さんは全く困らないからです。
数ある物件の中から、
あなたの物件を優先的に紹介してもらうためには
「物件を紹介したい！」
そう思ってもらうことが重要ですし、
一度関係ができれば将来にわたってあなたの強い味方になってくれるのです。
では、どんな物件なら我先に
入居者に物件を紹介してもらえるようになるのでしょうか？
具体的に解説していきます。
まず1つは『データを事前に準備してくれる人』です。
物件のデータや資料を全部用意してくれる人は、
確実に気に入られると思います。
例えば不動産屋さんはあなたから客付けを依頼された場合に
まず、何をすると思いますか？
まず物件の住所、築年数、間取りなどの基本情報を調べて
物件に写真を撮りに行ったり、
募集チラシを作ったりして、
それらの情報を不動産ポータルサイトに掲載したりします。
例えば1棟全部の管理委託を受けた場合には、
そこそこボリュームがあるので
営業マンが時間をかけるメリットがありますが、
ワンルーム1戸だけの募集で
これらの作業をするのはかなり面倒ですし非効率です。
ですので、あなたの物件を仮に募集してくれるようになったとしても
情報の掲載は後回しになってしまう可能性があります。
そこで、物件の情報や募集チラシ物件の外観や内装の写真は
こちらであらかじめ用意してデータで渡すようにするといいでしょう。
最初から募集に必要なデータがそろっていれば、
そのままポータルサイトに情報アップすればいいだけなので
不動産屋さんの手間はかかっていません。
なので、物件のデータや資料は募集の依頼をする際には、
事前に投資家サイドで準備してまとめて渡すようにしたほうがいいでしょう。
2つ目の条件は『必ず決まる物件を紹介できること』です。
不動産屋さんは成約率が高い物件を優先して紹介したい
というバイアスが常にかかっています。
なぜなら、効率よく手数料を稼げれば営業マンの歩合給も多くなるからです。
一般的には通常1ヶ月の広告料を2ヶ月分払えば
入居者を優先的に紹介してもらえるだろう、と考える人は少なくないですが、
いくら広告料を積み増しても、
そもそもろくに修繕もされていない物件を紹介しても
ほぼ成約しませんし、
他のライバル投資家も2ヶ月分の広告料を払っていれば
結局、物件や家賃の条件次第でということになってしまうから意味がないのです。
その点、物件を紹介すれば必ず制約する物件なら
むしろ広告料を払わなくても入居者を紹介してくれるものなのです。
なので、成約率が常に高くなるように物件は
ベストの状態にしておくべきですし、
ホームステージングなどをして
オシャレな生活感をディスプレイするのもとても有効です。
また、敷金礼金を0にしたり、その他の募集の条件を緩和したり、
高齢者や外国人、生活保護などもお断わりしない物件も
成約率が高くなるので気にいられると思います。
ぜひ「僕にその物件を紹介させてください！」というような物件づくりをしてみてください。
次回も続きを解説いたします！お楽しみに＾＾
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