不動産実務検定ブログ

2021/12/01

『買ってはいけない区分マンション!チェックポイント12選 <前編>』

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池美紅です!


今回は、


『地雷物件を見分ける方法』


について解説していきたいと思います。



今不動産投資の初心者に人気なのが
中古区分マンションや築古戸建への投資です。


最近はアパートローンの審査が厳しくなっていますし
区分マンションなら数百万円単位で買えるものも多いからです。



しかし最近人気の中古区分マンションですが
買う前に立地や間取りのチェックはするとは思いますが、



実は、建物全体の情報を見落としがちなのです・・・!



実はここに、
「区分マンションの落とし穴」
が潜んでいて、建物全体をチェックしなければ
最悪ババを掴んでしまうこともあるのです。



そこで今回は物件資料を見ただけでわかる


『買ってはいけない中古区分マンションの見分け方』


について徹底解説していきたいと思います。



今日このブログを読めば、
中古区分マンションは具体的に


・どこをチェックすればいいのか

・プロの投資家はどこを見て買うべき物件、
 買うべきではない物件を見極めているのか


その具体的ポイントがわかるようになりますので
是非最後までお読みください^^



それでは物件資料を入手した際の
チェックポイントについて解説していきます。

 

■物件名


物件名を見れば、どこのデベロッパーが
作った物件かが分かる場合が多いです。


慣れてくると、シリーズ名と築年数さえ分かれば、
その年代の流行りの間取りや外装内装のある程度の
仕様がわかるので、物件名と価格さえわかれば、
すぐにでも買い付けが出せるようになりますよ。

 

■最寄り駅と最寄り駅からの距離


中古区分マンションは
駅から近いことに越したことはないですが
駅近の物件はそれなりの価格がしますし
その分、利回りも低くなってしまいます。


仮に駅から遠くても
同じエリアに、同じ間取りの賃貸があるのか、
ある場合はいくらで貸しているのか、
賃貸ポータルなどで調べてみましょう!


また実際に現場付近を歩いてみて
ライバル物件を外からのぞいて
実際の稼働率を調べると完璧です!!


賃貸需要があり、目標とする利回りが取れるなら
投資の検討に値する物件ということになります。

 

■物件価格


立地や築年数が同じなら
家賃はそう変わることはありません。


なのでその物件をいくらで買うかで、
リターンは決まってきます。


そのため投資をする際には
家賃相場や築年数を考えて、
目標とすべき利回りを決めておく必要があるのです。

 

■家賃


基本的に家賃は同じエリア内に
同じような物件があれば、
その家賃相場を調べて
相場と比較し、適切かどうかを確認します。


家賃が相場より高ければ、
今の入居者が長く住んでいることが考えられますし、
次の入居の入れ替えの際には
「家賃は下がりそうだな」と判断できますよね。


不動産投資は比較的長期で行うものなので
将来の家賃を予測しつつ、
投資の判断をする必要があります。

 

■管理費と修繕積立金


区分マンション投資ではここをチェックするのが
とても重要です!!


その負担が家賃の何%かかるのかを
チェックすることがとっても重要なのです。


ちなみに管理費は、
マンションの共用部の水道光熱費や
管理会社の経費になります。


修繕積立金は
エレベーターや建物のメンテナンス代として
毎月積み立てられるものです。


この合計が家賃の3分の1を超えると
キャッシュが出にくくなるので、
一般的に投資としては難しくなるでしょう。


また、この内訳は
管理費よりも修繕費が多いのが望ましいと思います。


なぜなら管理費は支払ったら終わりですが、
修繕積立金は将来の大規模修繕用の資金として
オーナーの資産になるからです。

 

■総戸数


区分マンションを買うときは、
実は全体の個数をチェックすることも大変重要です!!


その理由は、戸数は多ければ多いほど
積み立てられる修繕費は多くなるからです。


例えば将来、追加の修繕費が発生した場合も
当然個数が多ければ1戸あたりの負担も少なくなります。


なので個数が多い方が一般的には有利だと言えるわけです。



さて、区分マンションならではのチェックポイント、
参考になりましたでしょうか。


次回はもう一歩踏み込んだ、
購入前にぜひ知っておきたいチェックポイントについて
より詳しくお伝えしたいと思います。





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一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅