不動産実務検定ブログ

こんにちは。
JREC相模原SGの西　富士男です。


不動産投資にしても、マイホーム所有者にしても
ライフスタイルの変化によって生じるのが

『物件売却』

です。



投資の場合は税金控除の恩恵が薄くなったりすると
売却の時期ということで『出口戦略』なんて言われたりします。


どちらにしても所有している不動産の売却をする時に
まず行うのが『売却査定』です。


あるいは自分自身で相場を調べるという事にもなります。

 

では不動産の相場とは一体何でしょうか？

よく聞く言葉が『売主と買主が合意した価格が相場』なんて言う人もいますよね。


確かにその通りなのですが、
もし売れなかった場合は相場が分からないという事にもなってきます。


そこで第三者的な業者（主に仲介業者）が
「価格査定」をすることになるわけです。


売買をする双方の意識としては、
売主は１円でも高く売って欲しいと願い、
買主は１円でも安く買いたいと願っています。


『価格査定』とはこの相反する経済的利害に、
第三者が目安を示すことにより、
双方にとって満足できる調整機能を果たすことが可能となるのです。


ただ売却をするという流れの中では

『４つの価格』

があるという事も理解しておかないといけません。



４つの価格とは・・・

 

１．売却希望価格

所有者がいくらで売りたいという希望価格のことであり、
市場の実態からかけ離れていることも多くあります。

売却希望価格の背景を確認しておく必要があります。

売却希望価格が実現不可能なほど高額な場合は、
売却自体が厳しいなんて場合もあるのです。

 

２．査定価格

現在の不動産市況と経済状況を個々の物件の特性を考慮の上算定され、
仲介会社等が媒介依頼時に提示する助言価格です。

基本的に媒介契約が３カ月という事もあり、
３カ月以内に売却可能と判断される価格と考えてもよいかと思います。

 

３．売り出し価格

査定価格をもとに売主と協議の結果、実際に市場で売り出す価格です。

査定価格を大きく上回る売り出し価格を設定した場合、
成約の可能性は少なくなるということになります。

 

４．成約価格

読んで字のごとくですが、
最終的に売主・買主双方が合意をした売買価格のことです。




以上の４つの価格が不動産の売却をする流れの中で
知っておきたい価格となりますので今後の参考にして下さい。


不動産を売却をする時に、特にマンションの場合は

『その部屋に住んでいた人だからこそ分かるメリット』

があるのなら業者さんにアピールをするべきです。


パンフレットに載っていないようなメリットなら効果は大です。


その結果、価格査定が上がることもありますし、
そのメリットが次の購入者の購入意思決定の理由となる場合もあるのです。


簡単に言うと、言ったもの勝ちという感じでしょうか（笑）


例えば『この部屋だけ富士山が見える位置なんです』とか
『この部屋だけ構造上風通しがすごく良いので結露が全くないんです』等、

他の部屋との差別化は、
お得感という付加価値が付くのでとても効果的です。


私が仲介をしたお客様の中で、
ある物件をご案内していたら売主様が

『実はこの部屋は、某有名ドラマで使用されたお部屋で
　女優の○○さんがこの部屋に住んでいるという設定だったんですよ～』

と説明され、そのお客様がたまたまその女優の大ファンだった事もあり、
満額で購入の即決をしたなんて事が本当にありました（笑）。



まさにアピールしたもの勝ちであり、付加価値の効果と言えます。



その購入者は新婚夫婦でしたが、
実はそのドラマ上では最後その部屋に住んでいた主人公は
離婚をするというストーリーだったので、さすがに言えませんでした・・・（汗）

▼神奈川支部   西 富士男 講師
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/114


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