不動産実務検定ブログ
2021/08/06
『銀行と交渉して金利を劇的に下げてキャッシュフロー改善、破綻、破産も回避する方法 』＜後編＞
みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池美紅です！
全２回シリーズでお伝えしております、
『銀行と交渉して金利を劇的に下げて
キャッシュフロー改善、破綻、破産も回避する方法』
▼『銀行と交渉して金利を劇的に下げて
キャッシュフロー改善、破綻、破産も回避する方法＜前編＞ 』
https://www.j-rec.or.jp/blog/508
後編では、より具体的に、
「借り換えたほうが良いケース」
について詳しく解説していきます。
ぜひご自身の状況と照らし合わせて
チェックしてみてくださいね。
借り換えのメリットを出すためには
3つの条件と2つの条件が必要になってきます。
その3つの条件とは
1.残債が1,000万円以上残っている
この3つが整っている必要があります。
これはなぜかというとローンの借り換えには
諸経費がかかるからです。
例えば借り換えには
・銀行の手数料
・抵当権の抹消手続き、
・借り換える銀行の抵当権の設定手続きの費用
などがかかるんです。
例えば、借り換えても0.5%しか金利が下がらなければ、
おそらく経費倒れになってしまいます。
そしてこの経費を払ってでも
借り換えがした方がいいケースは、
10年ぐらいの期間が残っている場合です。
そして残債が1,000万円以上くらいないと、
その相談を受けた第三の銀行も
真剣に借り換えを検討してくれないと思います。
「固定金利でも借り換えられる」とお伝えしましたが、
例えば住宅金融支援機構の固定金利は
違約金なく残債を繰り上げ返済することができます。
ただ民間銀行の固定金利を繰り上げ返済する場合は
その期限の利益というものを失って、
従来、貸せるはずだった期間の金利分は
違約金として支払わなければいけません。
逆に言うとこの違約金さえ払えば
固定金利でも借り換えることができるのです。
つまり、この違約金の経費を負担してでも
金利が大きく下がるのであれば、
固定金利でも借り換えを積極的に検討すべきだと思います。
次にプラス2つの条件について解説していきます。
ここからは不動産投資の融資を受けている人が対象になってきます。
物件の評価が4,000万円しかないのに
残債が5,000万円もあったら、
これは債務超過の状態なので
そのままの状態で他行に借り換えることは出来ません。
例えば過去に、このような債務超過になることを分かっていて
融資をしたスルガ銀行などの債務を
そのまま他行に乗り換えるのは難しいかも知れません。
ですが可能性はゼロではないので、
当たるだけ当たってみた方がいいと思います。
当然、空室だけなら借り換えは難しいでしょう。
さて、これまでご紹介した条件が整っていれば、
借り換えができる可能性があります。
もし今あなたが金利2.5%で借りているのであれば
他の銀行さんに行って
「1%前半で借りられませんか」
と聞いてみてください。
もしも仮審査を受けて、
その融資がOKになったとしたら、
今借りている銀行にこの結果を持って行き、
こう伝えて下さい。
「実は借り換えを検討していて、
その銀行から安い金利を提示してもらったのですが
長い付き合いのある御行と引き続きお付き合いを
していきたいので、金利の引き下げを
検討していただけないでしょうか」
もし他行が提示した金利と同じか、
それ以下の金利を提示してくれたらラッキーです。
なぜなら借り換えの経費をかけずに、
金利だけを下げることができるからです。
もしこのように誠実に交渉しても、
金利を下げてもらえないようでしたら、
他行にに乗り換えればいいと思います。
この金利の交渉で注意しなければいけないことは、
「絶対に上から目線で物言いをしない」
ということです。
常に低姿勢かつ冷静に、交渉することが重要になります。
そして追加で気を付けたほうがいい点としては、
他行に持ち込まずして交渉したり、
仮に持ち込んだとしても、
その借り換えの審査に落ちたのにもかかわらず
嘘をついてカマをかけて
「金利を下げてくれないか、他行に乗り換えるぞ！」
みたいな交渉はしない方がいいです。
なぜかというと銀行は
信用情報のネットワークを持っています。
あなたが本当に他行に借り換えを依頼したかどうか、
ということはすぐに分かってしまいます。
もし嘘をついて、このようなことがバレてしまうと
一旦築き上げた信用が崩れてしまいます。
もし嘘をついて一旦信用が崩れてしまうと、
その信用を挽回するにはとっても難しくなってしまいますので
絶対に嘘をついた交渉はしないようにしてください。
さて、いかがでしたでしょうか。
もし金利を下げることができれば
あなたのキャッシュフローは大きく改善するでしょう。
もしも今、ローンがあって
今の金利相場からちょっと高い金利で借りている人は
今すぐ金利の交渉するか、借り換えの検討をしてみてくださいね
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の不動産実務検定認定講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅
J-REC事務局の菊池美紅です！
全２回シリーズでお伝えしております、
『銀行と交渉して金利を劇的に下げて
キャッシュフロー改善、破綻、破産も回避する方法』
▼『銀行と交渉して金利を劇的に下げて
キャッシュフロー改善、破綻、破産も回避する方法＜前編＞ 』
https://www.j-rec.or.jp/blog/508
後編では、より具体的に、
「借り換えたほうが良いケース」
について詳しく解説していきます。
ぜひご自身の状況と照らし合わせて
チェックしてみてくださいね。
借り換えのメリットを出すためには
3つの条件と2つの条件が必要になってきます。
その3つの条件とは
1.残債が1,000万円以上残っている
2.返済期間が10年以上残っている
3.借り換えることで金利が1%以上下がる
この3つが整っている必要があります。
これはなぜかというとローンの借り換えには
諸経費がかかるからです。
例えば借り換えには
・銀行の手数料
・抵当権の抹消手続き、
・借り換える銀行の抵当権の設定手続きの費用
などがかかるんです。
例えば、借り換えても0.5%しか金利が下がらなければ、
おそらく経費倒れになってしまいます。
そしてこの経費を払ってでも
借り換えがした方がいいケースは、
10年ぐらいの期間が残っている場合です。
そして残債が1,000万円以上くらいないと、
その相談を受けた第三の銀行も
真剣に借り換えを検討してくれないと思います。
「固定金利でも借り換えられる」とお伝えしましたが、
例えば住宅金融支援機構の固定金利は
違約金なく残債を繰り上げ返済することができます。
ただ民間銀行の固定金利を繰り上げ返済する場合は
その期限の利益というものを失って、
従来、貸せるはずだった期間の金利分は
違約金として支払わなければいけません。
逆に言うとこの違約金さえ払えば
固定金利でも借り換えることができるのです。
つまり、この違約金の経費を負担してでも
金利が大きく下がるのであれば、
固定金利でも借り換えを積極的に検討すべきだと思います。
次にプラス2つの条件について解説していきます。
ここからは不動産投資の融資を受けている人が対象になってきます。
１．債務超過になっていないこと
物件の評価が4,000万円しかないのに
残債が5,000万円もあったら、
これは債務超過の状態なので
そのままの状態で他行に借り換えることは出来ません。
例えば過去に、このような債務超過になることを分かっていて
融資をしたスルガ銀行などの債務を
そのまま他行に乗り換えるのは難しいかも知れません。
ですが可能性はゼロではないので、
当たるだけ当たってみた方がいいと思います。
２．その物件が安定稼働していること
当然、空室だけなら借り換えは難しいでしょう。
さて、これまでご紹介した条件が整っていれば、
借り換えができる可能性があります。
もし今あなたが金利2.5%で借りているのであれば
他の銀行さんに行って
「1%前半で借りられませんか」
と聞いてみてください。
もしも仮審査を受けて、
その融資がOKになったとしたら、
今借りている銀行にこの結果を持って行き、
こう伝えて下さい。
「実は借り換えを検討していて、
その銀行から安い金利を提示してもらったのですが
長い付き合いのある御行と引き続きお付き合いを
していきたいので、金利の引き下げを
検討していただけないでしょうか」
もし他行が提示した金利と同じか、
それ以下の金利を提示してくれたらラッキーです。
なぜなら借り換えの経費をかけずに、
金利だけを下げることができるからです。
もしこのように誠実に交渉しても、
金利を下げてもらえないようでしたら、
他行にに乗り換えればいいと思います。
この金利の交渉で注意しなければいけないことは、
「絶対に上から目線で物言いをしない」
ということです。
常に低姿勢かつ冷静に、交渉することが重要になります。
そして追加で気を付けたほうがいい点としては、
他行に持ち込まずして交渉したり、
仮に持ち込んだとしても、
その借り換えの審査に落ちたのにもかかわらず
嘘をついてカマをかけて
「金利を下げてくれないか、他行に乗り換えるぞ！」
みたいな交渉はしない方がいいです。
なぜかというと銀行は
信用情報のネットワークを持っています。
あなたが本当に他行に借り換えを依頼したかどうか、
ということはすぐに分かってしまいます。
もし嘘をついて、このようなことがバレてしまうと
一旦築き上げた信用が崩れてしまいます。
もし嘘をついて一旦信用が崩れてしまうと、
その信用を挽回するにはとっても難しくなってしまいますので
絶対に嘘をついた交渉はしないようにしてください。
さて、いかがでしたでしょうか。
もし金利を下げることができれば
あなたのキャッシュフローは大きく改善するでしょう。
もしも今、ローンがあって
今の金利相場からちょっと高い金利で借りている人は
今すぐ金利の交渉するか、借り換えの検討をしてみてくださいね
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の不動産実務検定認定講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
J-REC事務局 菊池美紅
