不動産実務検定ブログ

2021/12/01

『掘り出し物件の探し方 第1回』<全3回>

みなさん、こんにちは。
J-REC事務局の菊池です!


今回のテーマは、

 

『掘り出し物件の探し方』



です。


全3回シリーズでお伝えしていきます。



利回り20%、30%という物件を探し出すことも夢ではありませんので、
是非、最後までお読みいただければと思います。




次の三点でお話をしていきます



1.不動産屋が儲かる仕組みを理解する
2.指値交渉がしやすい物件について
3.元付物件の探し方



 

1.不動産屋が儲かる仕組みを理解する


売主が不動産業者に売却を依頼するとき、
不動産業者としては「専任」で受けることが好まれます。


本来、売主さんからしたら、
「専任」で任せれば売却活動を一生懸命やってくれる


というふうに感じられるかもしれませんが、
実際にはそうではないのです。


この「専任」で扱う業者さんは、


専任媒介契約をしたら、預かった物件情報を
法律上、不動産業者だけが見れる


「物件のポータルサイト」(レインズ)


に公開しなければなりません。


そうすることによって
この物件情報が同業他社に広く知れ渡り、


「早く買主を見つけることができる」


というシステムになっています。


法律上はこのレインズに
公開しなければならないのですが、


公開しないケースがあるのです。


それはなぜかというと、
例えば私が専任業者だったとして、


オーナーさんから売却を依頼されたとします。


私自身で買主を見つければ、手数料が倍になるのです。


この不動産の仲介手数料というのは


売主側とを買主側で、
双方から合計6%もらえるということになります。


片側から3パーセントなので、合計で6%です。


もしも買主に業者さんがいた場合には、
この手数料が3%ずつ分かれてしまうということになります。


なので、例えば私が悪意を持った仲介業者だとしたら、


専任で物件を請け負って、


「レインズに載せた」


と言いながら実際には載せずに、


直で買主さんを探すことができれば、
6%、倍の手数料が儲かるということになります。


ということは、専任ではなく
売主さんが何社にも売却依頼を出せる一般媒介物件の場合、


これは手数料が3%にしかならず、


広く一般に売却を依頼している物件なので、


要は、間に業者さんがいっぱい介在することになります。


その「一般物件」というのは、


例えば「この物件買いたいな」と言って
指値をしても、その間に業者さんが何社もいたら、


この指値が通りにくい、ということがあります。


なので、結論を言うと

 

「安く物件を買いたいのであれば、
 専任で物件を取り扱っている業者さんを
 探さないといけない」



ということなのです。


これは業者さんにとっては元付物件ということになります。


この元付物件が「専任で扱っている物件」ということになります。


なので直に売主さんから依頼されますから、


指値を言ったら、直接売主さんとつながるので
指値が通りやすい、ということになります。


今回はここまでです!


次回も『掘り出し物件の探し方』について詳しく解説していきます♪


 
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J-REC事務局 菊池