不動産実務検定ブログ
2021/11/02
『実際にあった新築ワンルームマンション投資の怖い話』＜後編＞
こんにちは。
JREC岐阜支部 服部です。名古屋で不動産屋に努めて6年目。
前回に続き、「実際にあった新築ワンルームマンション投資の怖い話」
についてお伝えしていきます。
▼▼▼▼
前回の内容はこちらから！
▲▲▲▲
今回の後編では、そもそも「騙される」とは一体何か？
シンプルにお伝えしていきます。
マンション2区分
返済期間47年 金利1・5％
返済額年間 240万円
内元金 120万円
利息 120万円
家賃収入 年間 240万円
こんな状態です。
まずシンプルにキャッシュ残りは
年間収入と支払いで0円。
更に、管理費・修繕積立金・固定資産税などが発生します。
年間約80万円。
この時点で、キャッシュはマイナス80万円。
ここからです。
節税と言われていた内容です。
基本的に不動産で節税する場合は、
不動産に関わることに対して費用が発生したものが対象になる。
騙される人は大半が、
「食事代とか洋服代とか普段関わるお金も経費にすれば
確定申告で所得を下げれます。」
と言われている人が非常に多く、
それを真に受けて実際申告します。
これは基本的にNGな行為なので
あとから税務調査が入ってごそっと追徴課税がかかる結末で終わりますね。
この方は、まじめな方でしたので
きちんと本来の申告をされていました。
不動産の経費にできるもの。
返済額（利息の部分のみ）
管理費や修繕積立金など。
初回は仲介手数料や登記費用等購入時発生する諸費用。
※詳しくは担当税理士に確認してください。
マンションの場合は
土地に対する評価の融資額に対する利息は経費にできない。
この事から、この方は実際、
初年度は、諸費用が多くかかるので
節税になったかもしれませんが、
2年目以降は節税になった金額は30万円。
経費としてみなされない土地分の利息と、
元本合わせて約150万円は毎年キャッシュアウトしている。
家賃がまだ入ってきているうちは、
30万円節税出来ているかもしれませんが
空室になれば収入がないのでキャッシュが減るだけ。
シンプルに、年間100万円税金を納めていた。
不動産投資をしたおかげで70万円で良くなった。
30万円還付金が戻ってくる。
でも経費にできない部分はお金が減るだけ。
30万円戻ってきても、150万円お金が出て行っている。
結果、銀行のお金は120万円無くなる。
これが47年間も絶えれますか？
そしてもう一つ。
将来的にここのエリアは価値が上がるから売却時、価格も上がるはずだ。
そんな事わかってたら、勧めてくる人が買いますよね？
実際に査定してみたら、
今の現状で、購入した瞬間から2つのマンション併せて2000万円マイナス。
ここからどうやって2000万円上がるんでしょうね？
入居者が入っていてもマイナス120万円。
年数が経てば家賃も下がる。
空室が続いたら？
今の収入が減ってしまったら？
仕事が出来なくなってしまったら？
売りたくても相場より残代金が多ければ売れません。
売れなければ、自己破産。
本当に先の事を考えるのであれば、
今購入して今すぐ売ったらいくらになるのか？
そこから将来的に想定出来ることは？
知識がなくても
ここは考えないと騙されていく一方ですよね。
不動産投資は、儲けるためにやるもので、
働けなくなってしまったときでも
生きていけるように準備する事だと思います。
カモにされる人は目の前の事しか見えていません。
大きな買い物をするのなら時間がかかっても
まずは物件を見定めれる力を自分でつけなければ
将来的に全てなくなる可能性があります。
簡単に投資できるなら世の中の全ての物件を
一番最初に情報がくる不動産屋が買い占めています。
今、所得が多い方。
税金を多く払う事にストレスを感じるなら、
甘い罠にすぐ引っかかる事をするのではなく、
自ら学び行動する事をお勧めします。
不動産の勉強なら、実務検定は素晴らしいと思います。
是非、あなたにお勧めします。
最後までお付き合い有難う御座いました。
▼JREC岐阜支部 服部 高徳 講師
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/122
不動産実務検定は「いつでも」「どこでも」「誰でも」
学べる講座になっています。
不動産の基礎から詳しく学べます！
ぜひ、ご受講下さいね！
▼ 受付中の不動産実務検定認定講座はこちらから！
https://www.j-rec.or.jp/schedule
JREC岐阜支部 服部です。名古屋で不動産屋に努めて6年目。
前回に続き、「実際にあった新築ワンルームマンション投資の怖い話」
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今回の後編では、そもそも「騙される」とは一体何か？
シンプルにお伝えしていきます。
マンション2区分
8000万円
返済期間47年 金利1・5％
返済額年間 240万円
内元金 120万円
利息 120万円
家賃収入 年間 240万円
こんな状態です。
まずシンプルにキャッシュ残りは
年間収入と支払いで0円。
更に、管理費・修繕積立金・固定資産税などが発生します。
年間約80万円。
この時点で、キャッシュはマイナス80万円。
ここからです。
節税と言われていた内容です。
基本的に不動産で節税する場合は、
不動産に関わることに対して費用が発生したものが対象になる。
騙される人は大半が、
「食事代とか洋服代とか普段関わるお金も経費にすれば
確定申告で所得を下げれます。」
と言われている人が非常に多く、
それを真に受けて実際申告します。
これは基本的にNGな行為なので
あとから税務調査が入ってごそっと追徴課税がかかる結末で終わりますね。
この方は、まじめな方でしたので
きちんと本来の申告をされていました。
不動産の経費にできるもの。
返済額（利息の部分のみ）
管理費や修繕積立金など。
初回は仲介手数料や登記費用等購入時発生する諸費用。
※詳しくは担当税理士に確認してください。
マンションの場合は
土地に対する評価の融資額に対する利息は経費にできない。
この事から、この方は実際、
初年度は、諸費用が多くかかるので
節税になったかもしれませんが、
2年目以降は節税になった金額は30万円。
経費としてみなされない土地分の利息と、
元本合わせて約150万円は毎年キャッシュアウトしている。
家賃がまだ入ってきているうちは、
30万円節税出来ているかもしれませんが
空室になれば収入がないのでキャッシュが減るだけ。
シンプルに、年間100万円税金を納めていた。
不動産投資をしたおかげで70万円で良くなった。
30万円還付金が戻ってくる。
でも経費にできない部分はお金が減るだけ。
30万円戻ってきても、150万円お金が出て行っている。
結果、銀行のお金は120万円無くなる。
これが47年間も絶えれますか？
そしてもう一つ。
将来的にここのエリアは価値が上がるから売却時、価格も上がるはずだ。
そんな事わかってたら、勧めてくる人が買いますよね？
実際に査定してみたら、
今の現状で、購入した瞬間から2つのマンション併せて2000万円マイナス。
ここからどうやって2000万円上がるんでしょうね？
入居者が入っていてもマイナス120万円。
年数が経てば家賃も下がる。
空室が続いたら？
今の収入が減ってしまったら？
仕事が出来なくなってしまったら？
売りたくても相場より残代金が多ければ売れません。
売れなければ、自己破産。
本当に先の事を考えるのであれば、
今購入して今すぐ売ったらいくらになるのか？
そこから将来的に想定出来ることは？
知識がなくても
ここは考えないと騙されていく一方ですよね。
不動産投資は、儲けるためにやるもので、
節税目的でやるものではないと私は思います。
働けなくなってしまったときでも
生きていけるように準備する事だと思います。
カモにされる人は目の前の事しか見えていません。
大きな買い物をするのなら時間がかかっても
まずは物件を見定めれる力を自分でつけなければ
将来的に全てなくなる可能性があります。
簡単に投資できるなら世の中の全ての物件を
一番最初に情報がくる不動産屋が買い占めています。
今、所得が多い方。
税金を多く払う事にストレスを感じるなら、
甘い罠にすぐ引っかかる事をするのではなく、
自ら学び行動する事をお勧めします。
不動産の勉強なら、実務検定は素晴らしいと思います。
是非、あなたにお勧めします。
最後までお付き合い有難う御座いました。
▼JREC岐阜支部 服部 高徳 講師
https://www.j-rec.or.jp/koushi/show/122
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