不動産実務検定ブログ
2021/11/18
『賃貸経営の手取りキャッシュフローを最大化する秘訣』②＜後編＞
こんにちは。東京第5支部の新宿SG 星です。
賃貸経営の手取りキャッシュフローを最大化する専門家として、
不動産投資・賃貸経営のコンサルティング業務をさせて頂いております。
前回に続いて、
についてお伝えしていきます。
▼▼▼▼
前回の内容はこちらから！
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早速、実践的な経費削減対策について解説していきます。
共用部部分の照明を蛍光灯から「LED照明」に切り替えることにより、
電気代を削減する方法です。
LEDに切り替えることにより、
「消費電力が少なくなるため電気代の削減」
「長寿命（蛍光灯の4倍の約4万時間）のため管球交換の頻度が少なくなり交換の手間とコストの削減」
「虫がよりつきにくくなる」
などのメリットがあります。
従来の蛍光灯照明器具は政府の方針に基づき、
2020年で生産中止になっていますので、
賃貸アパート・マンションの共用部照明のLED化が進んでいます。
LED照明への切替える方法として、大きく分けて３つの方法が考えられます。
・メリット
工事代がかからないので、コストが安い
・デメリット
既存器具の安定器が残っているので、電気代削減の効果が少ない。
既存安定器の寿命が先に来るので、LEDの高寿命のメリットが活かせない。
安定器の発火事故のリスクがある。
LEDのメリットは③、②、①の順で大きくなりますが、
導入コストは①、②、③の順で高くなりますので、
この点を理解した上で切替え方法を選択してください。
ご存知の方が多いと思いますが、
プロパンガスの業界は競争が激しく、
プロパンガス会社の切替えに伴い、
物件オーナーに対して、
プロパンガス会社が
給湯器
エアコン
TVモニター付インターホン
などの設備貸与をしてくれる場合があります。
これにより大家さんは、大きなメリットを得られるわけですが、
完全にタダでもらえるというわけではありません。
通常、プロパンガス会社と10年もしくは15年の契約を結び、
もし中途解約する場合は、
それらの設備の導入価格から
経過年数に応じた償却額を差し引いた残存金額を
違約金として請求される形になりますので、
切替え前に、ガス会社との契約書の内容もよく確認してください。
また、切替え後、
入居者へのガス料金を不当に値上げする会社もありますので、
この点についても
予めそのようなことがないよう話をしておく必要があります。
その他、
・原状回復工事のオーナー負担を削減する対策
・新築マンションを建築する際に固定資産税評価額を引き下げて固定資産税・都市計画税を削減する対策
など、
まだ様々な対策がありますが、
それはまたの機会に書かせて頂きます。
なお、不定期ではりありますが、
「賃貸経営の手取りキャッシュフロー最大化の秘訣！勉強会」
をオンラインで開催していますので、
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東京第５支部 新宿SG
J-REC公認不動産コンサルタント
星 龍一朗
公式ブログ https://www.dragon16star.com/
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11/20（土）13:30～16：30 三部制 参加者募集中！
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についてお伝えしていきます。
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早速、実践的な経費削減対策について解説していきます。
２．「ＬＥＤ照明」の導入
共用部部分の照明を蛍光灯から「LED照明」に切り替えることにより、
電気代を削減する方法です。
LEDに切り替えることにより、
「消費電力が少なくなるため電気代の削減」
「長寿命（蛍光灯の4倍の約4万時間）のため管球交換の頻度が少なくなり交換の手間とコストの削減」
「虫がよりつきにくくなる」
などのメリットがあります。
従来の蛍光灯照明器具は政府の方針に基づき、
2020年で生産中止になっていますので、
賃貸アパート・マンションの共用部照明のLED化が進んでいます。
LED照明への切替える方法として、大きく分けて３つの方法が考えられます。
①既存の蛍光灯器具のまま、管球をLEDに交換する（工事不要タイプのLED蛍光灯に交換する）
・メリット
工事代がかからないので、コストが安い
・デメリット
既存器具の安定器が残っているので、電気代削減の効果が少ない。
既存安定器の寿命が先に来るので、LEDの高寿命のメリットが活かせない。
安定器の発火事故のリスクがある。
②既存の器具のまま、バイパス（直結）工事を実施した上で管球をLEDに交換する
③既存の器具を取り外して、LED用器具を新規設置して、管球をLEDにする
LEDのメリットは③、②、①の順で大きくなりますが、
導入コストは①、②、③の順で高くなりますので、
この点を理解した上で切替え方法を選択してください。
３．「プロパンガス会社の切替え」に伴う設備貸与等のよる維持費節約
ご存知の方が多いと思いますが、
プロパンガスの業界は競争が激しく、
プロパンガス会社の切替えに伴い、
物件オーナーに対して、
プロパンガス会社が
給湯器
エアコン
TVモニター付インターホン
などの設備貸与をしてくれる場合があります。
これにより大家さんは、大きなメリットを得られるわけですが、
完全にタダでもらえるというわけではありません。
通常、プロパンガス会社と10年もしくは15年の契約を結び、
もし中途解約する場合は、
それらの設備の導入価格から
経過年数に応じた償却額を差し引いた残存金額を
違約金として請求される形になりますので、
切替え前に、ガス会社との契約書の内容もよく確認してください。
また、切替え後、
入居者へのガス料金を不当に値上げする会社もありますので、
この点についても
予めそのようなことがないよう話をしておく必要があります。
その他、
・原状回復工事のオーナー負担を削減する対策
・新築マンションを建築する際に固定資産税評価額を引き下げて固定資産税・都市計画税を削減する対策
など、
まだ様々な対策がありますが、
それはまたの機会に書かせて頂きます。
なお、不定期ではりありますが、
「賃貸経営の手取りキャッシュフロー最大化の秘訣！勉強会」
をオンラインで開催していますので、
賃貸経営に係るコスト削減対策および収入UP対策を学び、
実践されたいという方は、ご参加いただけると幸いです。
詳しくはコチラをご覧ください。→ https://bit.ly/3b8zuA1
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東京第５支部 新宿SG
J-REC公認不動産コンサルタント
星 龍一朗
公式ブログ https://www.dragon16star.com/
●J-REC東京第5支部 勉強会（兼 四ツ谷大家学園 第17回勉強会） ZOOM開催
11/20（土）13:30～16：30 三部制 参加者募集中！
「再生型の不動産投資体験談、共用部清掃代を大幅削減できるCOSOJI、コロナ禍で需要急増の宅配ボックスの選び方、石垣島の新築アパート投資体験談 等」
詳細・お申込みはコチラ↓をご覧ください
https://bit.ly/2XXOBss
●不動産実務検定2級認定講座 開催日程
11/27（土）・11/28（日）各10:00-17:00
詳細・お申込みはコチラ↓をご覧ください
https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/dy16hzi3
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