不動産実務検定ブログ
2021/11/29
『絶対にやってはいけない不動産投資』①
こんにちは！J-REC事務局の内山です。
今回は少し年齢をピックアップしてしまいますが、
50代60代で絶対にやってはいけない不動産投資について解説いたします！
実際に不動産投資をこれから始めようとするメイン層は30代40代の方が多いですが、
60歳前後の方々もこれから不動産投資を始めたいという方が多くなっています。
もちろん年齢に関係なく投資に興味を持つということはいいことですし
不動産投資を始めるのに年齢は関係ありません！
しかし30代と同じような不動産投資を60代にもおすすめできるのか？
というと残念ですがそれはできません。
なぜなら年を取れば取るほど若い人と同じようなリスクを取った不動産投資はできなくなるからです。
さらに高齢になればなるほど銀行からの融資条件も厳しくなっていきますので
当然不動産投資の種類も限られてくるわけです。
そこで今回は50代、60代から不動産投資を始める場合
どのような点に気をつければいいのか解説していきたいと思います！
50代、60代の方がやってはいけない不動産投資法がわかりますし、
リスクを具体的にどうマネージメントすればいいのか、
実際にどんな物件を買えばいいのか、これらがすべてわかるようになります！
また50代、60代の方は不動産投資のゴールをどこにもっていけばいいのか、
その具体的なイメージもつくようになると思いますので
是非最後までご覧ください＾＾
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①50代、60代がやってはいけない不動産投資
②月30万円のキャッシュフローを目指そう
③つき30万円を作る具体的な不動産投資法に
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【①50代60代の方がやってはいけない不動産投資法】
まず整理しておきたいのは、
50代、60代の方は30代の方のようなリスクを取った不動産投資ができません。
リスクを取るというのはどういうことかというと
ローンを引いてレバレッジを効かせた投資をするということです。
またキャピタルゲイン狙いの投資もすべきではありません。
なぜならキャピタルゲインを目的にして投資に失敗した時のリカバリーをする時間が残されていないからです。
投資にはリスクがつきものですが50代、60代の方は「過度なリスクをとらない」ということが重要です。
例えばビットコインに退職金を全部突っ込んでしまうとか
退職金を全額頭金にローンを目一杯引いて表面利回り5%程度の新築アパートに投資するといった方法もNGです。
つまり60代の投資法では資産を大きく増やすよりも
資産は減らさないようにする投資をすることが重要なのです。
では具体的に50代、60代の方が不動産投資をするときに気をつけるべきことは何かについてご説明します。
------------
まず1つ目は『キャピタルゲインを目的とした不動産投資はしない』ことです。
例えば早期退職金とローンでタワーマンションを買って
将来の値上がり益を期待するというような投資は絶対にやめましょう。
これは50代、60代の方に限らず基本的に日本での不動産投資は
キャピタルゲインではなく毎月の家賃という収益を目的とした投資をすべきです。
将来の値上がり益を期待して投資をしたとしても
いつどれぐらいの値段が上がるか分かりませんし逆に値が下がってしまう可能性もあります。
仮に運良く値が上がったとしてもその時にもう80歳を超えていたら結局お金の使い道は限られてしまいます。
------------
2つ目は『新築アパートに投資はしない』ということです。
多額のローンを引いて新築アパートをするのもNGです。
そもそも土地を買ってアパートを新築するのは難しいことです。
しかも新築物件は表面利回りが低く実質利回りが1%以下の場合も多いので
とても運用効率が悪いのです。
ですので不動産投資をして、
すぐに使えるお金を稼ぎたい50代、60代には極めて不向きな投資法だと言えます。
そもそも年齢が高くなると借りられる年数も限られてしまいますし、
仮にローンを借りられたとしてもキャッシュフローも残りにくくなってしまうんです。
例えば自由にお金が使えるようになった時に高齢者の施設などにお世話になっているとしたら
それこそ何のために不動産投資をしてきたか分からなくなっちゃいますよね。
ですので新築アパート投資はしないようにしましょう。
ちなみに新築区分マンションへの投資もをやめてくださいね！
------------
3つ目は【分からないものに投資はしない】ことです。
50代、60代に限らず不動産投資で失敗してしまう人の特徴は
結局よくわからないものに投資をしているということです。
例えば女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」で失敗した人たちは皆このパターンですし
新築区分マンションや出来合いの新築アパートに投資する人も大抵このパターンです。
不動産業界はコンサルタントと称する専門家もどきが
質の悪いセールスマンであることも非常に多いので注意しましょう。
結局、投資で失敗しないためにはどうしたらいいのかというと
自分で勉強してそして投資の仲間を作ることが重要です。
そして50代、60代の方は割と投資を始めてすぐに使えるお金が必要になるので
あまりレバレッジをかけすぎず利回りが高くいざという時に現金化しやすい、そんな物件を購入すべきなのです。
では50代、60代から不動産投資を始める場合、
具体的にどの辺をターゲットにしていけばいいのでしょうか？
------------
おそらく50代、60代の方の目的は、
老後の年金の足しにしたいというのが一番の目的になっているのではないでしょうか？
と、なれば具体的にいくらあれば年金の足しになるのか考えてみたいと思います。
厚生年金の平均支給額は約15万円弱になります。
つつましい生活を続けるならこれで生活費と食費はギリギリ賄えるでしょうが、
月わずか15万円の年金だけでは決して悠々自適な老後だとは言えません。
ですので多くの方は退職金を取り崩しながら老後生活を送るようになると思いますが、
退職金制度がない中小企業などは投資なり副業なりで副収入を得る必要があるのです。
では具体的にあといくらあれば不安のない老後が送れるのでしょうか？
1つの答えとしては月プラス30万円も自由になるお金があれば
かなり余裕ある老後が過ごせるようになると思います。
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次回【②月30万円のキャッシュフローを目指そう】からご説明します＾＾
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今回は少し年齢をピックアップしてしまいますが、
50代60代で絶対にやってはいけない不動産投資について解説いたします！
実際に不動産投資をこれから始めようとするメイン層は30代40代の方が多いですが、
60歳前後の方々もこれから不動産投資を始めたいという方が多くなっています。
もちろん年齢に関係なく投資に興味を持つということはいいことですし
不動産投資を始めるのに年齢は関係ありません！
しかし30代と同じような不動産投資を60代にもおすすめできるのか？
というと残念ですがそれはできません。
なぜなら年を取れば取るほど若い人と同じようなリスクを取った不動産投資はできなくなるからです。
さらに高齢になればなるほど銀行からの融資条件も厳しくなっていきますので
当然不動産投資の種類も限られてくるわけです。
そこで今回は50代、60代から不動産投資を始める場合
どのような点に気をつければいいのか解説していきたいと思います！
50代、60代の方がやってはいけない不動産投資法がわかりますし、
リスクを具体的にどうマネージメントすればいいのか、
実際にどんな物件を買えばいいのか、これらがすべてわかるようになります！
また50代、60代の方は不動産投資のゴールをどこにもっていけばいいのか、
その具体的なイメージもつくようになると思いますので
是非最後までご覧ください＾＾
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①50代、60代がやってはいけない不動産投資
②月30万円のキャッシュフローを目指そう
③つき30万円を作る具体的な不動産投資法に
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【①50代60代の方がやってはいけない不動産投資法】
まず整理しておきたいのは、
50代、60代の方は30代の方のようなリスクを取った不動産投資ができません。
リスクを取るというのはどういうことかというと
ローンを引いてレバレッジを効かせた投資をするということです。
またキャピタルゲイン狙いの投資もすべきではありません。
なぜならキャピタルゲインを目的にして投資に失敗した時のリカバリーをする時間が残されていないからです。
投資にはリスクがつきものですが50代、60代の方は「過度なリスクをとらない」ということが重要です。
例えばビットコインに退職金を全部突っ込んでしまうとか
退職金を全額頭金にローンを目一杯引いて表面利回り5%程度の新築アパートに投資するといった方法もNGです。
つまり60代の投資法では資産を大きく増やすよりも
資産は減らさないようにする投資をすることが重要なのです。
では具体的に50代、60代の方が不動産投資をするときに気をつけるべきことは何かについてご説明します。
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まず1つ目は『キャピタルゲインを目的とした不動産投資はしない』ことです。
例えば早期退職金とローンでタワーマンションを買って
将来の値上がり益を期待するというような投資は絶対にやめましょう。
これは50代、60代の方に限らず基本的に日本での不動産投資は
キャピタルゲインではなく毎月の家賃という収益を目的とした投資をすべきです。
将来の値上がり益を期待して投資をしたとしても
いつどれぐらいの値段が上がるか分かりませんし逆に値が下がってしまう可能性もあります。
仮に運良く値が上がったとしてもその時にもう80歳を超えていたら結局お金の使い道は限られてしまいます。
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2つ目は『新築アパートに投資はしない』ということです。
多額のローンを引いて新築アパートをするのもNGです。
そもそも土地を買ってアパートを新築するのは難しいことです。
しかも新築物件は表面利回りが低く実質利回りが1%以下の場合も多いので
とても運用効率が悪いのです。
ですので不動産投資をして、
すぐに使えるお金を稼ぎたい50代、60代には極めて不向きな投資法だと言えます。
そもそも年齢が高くなると借りられる年数も限られてしまいますし、
仮にローンを借りられたとしてもキャッシュフローも残りにくくなってしまうんです。
例えば自由にお金が使えるようになった時に高齢者の施設などにお世話になっているとしたら
それこそ何のために不動産投資をしてきたか分からなくなっちゃいますよね。
ですので新築アパート投資はしないようにしましょう。
ちなみに新築区分マンションへの投資もをやめてくださいね！
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3つ目は【分からないものに投資はしない】ことです。
50代、60代に限らず不動産投資で失敗してしまう人の特徴は
結局よくわからないものに投資をしているということです。
例えば女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」で失敗した人たちは皆このパターンですし
新築区分マンションや出来合いの新築アパートに投資する人も大抵このパターンです。
不動産業界はコンサルタントと称する専門家もどきが
質の悪いセールスマンであることも非常に多いので注意しましょう。
結局、投資で失敗しないためにはどうしたらいいのかというと
自分で勉強してそして投資の仲間を作ることが重要です。
そして50代、60代の方は割と投資を始めてすぐに使えるお金が必要になるので
あまりレバレッジをかけすぎず利回りが高くいざという時に現金化しやすい、そんな物件を購入すべきなのです。
では50代、60代から不動産投資を始める場合、
具体的にどの辺をターゲットにしていけばいいのでしょうか？
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おそらく50代、60代の方の目的は、
老後の年金の足しにしたいというのが一番の目的になっているのではないでしょうか？
と、なれば具体的にいくらあれば年金の足しになるのか考えてみたいと思います。
厚生年金の平均支給額は約15万円弱になります。
つつましい生活を続けるならこれで生活費と食費はギリギリ賄えるでしょうが、
月わずか15万円の年金だけでは決して悠々自適な老後だとは言えません。
ですので多くの方は退職金を取り崩しながら老後生活を送るようになると思いますが、
退職金制度がない中小企業などは投資なり副業なりで副収入を得る必要があるのです。
では具体的にあといくらあれば不安のない老後が送れるのでしょうか？
1つの答えとしては月プラス30万円も自由になるお金があれば
かなり余裕ある老後が過ごせるようになると思います。
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